Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. AŞ’nin vasıta ve emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik çevrim…

Rekabet Kurumu Başkanlığından,

REKABET KURULU KARARI

A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER

Başkan: Birol KÜLE

Üyeler: Arslan NARİN (İkinci Başkan), Ahmet ALGAN, Şükran KODALAK,

Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Ayşe ERGEZEN, Cengiz ÇOLAK

B. RAPORTÖRLER : Tuğçe SAYER, Cemile YÜKSEK, Mesut MORGÜL,

Muhammet Murat KARAKAYA, Uğur Bilgehan BURHAN

C. BAŞVURUDA

BULUNANLAR: - Gizlilik talebi bulunmaktadır.

- Gürsel YILMAZ

Turgut Özal Mah. 1949. Cad. No:32/22 Yenimahalle/Ankara

- Gültekin OCAK

Yeni Yalı Mah. Gündoğdu Sok. No:13 Daire:8 Körfez/Kocaeli D. HAKKINDA SORUŞTURMA

YAPILAN: - Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. AŞ

Değirmen Yolu Cad. No:28 Asia Ofis Park A Blok Kat:2

Ataşehir/İstanbul

(1) E. DOSYA KONUSU: Sahibinden Bilgi Teknolojileri Paz. ve Tic. AŞ’nin vasıta ve emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarlarında sahip olduğu hâkim durumunu aşırı fiyat uygulamak suretiyle kötüye kullandığı iddiası.

(2) F. İDDİALARIN ÖZETİ: Rekabet Kurumu (Kurum) kayıtlarına 08.10.2020 tarih ve 10874 sayıyla intikal eden gizlilik talepli başvuruda özetle;

- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticareti AŞ’nin (Sahibinden) 2015

yılından itibaren tekel konumunda olmanın verdiği güçle hareket ettiği,

- Yaklaşık 5-6 yıl önce yıllık 500-1000 TL aralığındaki ücretler karşılığında kurumsal

müşterilerine yıl boyu ilan hizmeti sunan teşebbüsün mevcut durumda aylık 1000-

5000 TL aralığında ücret karşılığında hizmet sunduğu ve müşterilerine bir yıllık

taahhüt zorunluluğu getirdiği,

- 2013 yılında Sahibinden’e yıllık 580 TL ödeme yaparken, 2019 yılında muadil hizmet

için yıllık 11.000 TL ödeme yaptığı, 2020 yılında ise söz konusu ücretin 13.350 TL

olduğu,

- Sahibinden müşterilerinin daha az ücret ödemek adına daha az ilan sayısı içeren

paketlere geçmek istemesi halinde, paket ücretlerine zam geldiği gerekçesiyle daha

az aylık ilan sayısı içeren paket için mevcut paket ile aynı fiyattan hizmet sunulduğu, - Sahibinden’in bu davranışlarıyla hem bireysel hem de kurumsal müşterilerine zarar

verdiği,

- Emlakçıların en az dükkân kirası kadar ücreti Sahibinden’e ödemek durumunda

olduğu, Sahibinden fiyatlarının çok yüksek olması nedeniyle diğer çevrim içi ilan

platformlarına üye olamadıkları

iddia edilmektedir.

(3) Kurum kayıtlarına 04.11.2020 tarih ve 11799 sayı ile intikal eden ve (…..) tarafından yapılan başvuruda özetle;

- Başvuru sahibinin www.sahibinden.com alan adlı internet sitesi üyesi olduğu,

- Adı geçen internet sitesinde vasıta kategorisinde ilan vermek istediğinde fahiş

ücretlerle karşılaştığı,

- İlgili kategoride ilan verme ücretlerinin 150 TL’den başlayıp 450 TL’ye kadar

çıkabildiği,

- Sahibinden’in tekel konumunda olduğu, kendisiyle rekabet edecek seviyede bir

rakibinin olmadığı, bu nedenle vatandaşların bu siteyi kullanmak durumunda

kaldıkları,

- Tekel konumu sayesinde kullanıcılara yüksek fiyatlar dayatabildiği, aşırı fiyatlama

yoluyla hâkim durumunu kötüye kullandığı

ifade edilmektedir.

(4) Yine Kurum kayıtlarına 06.11.2020 tarih ve 11870 sayı ile intikal eden ve gizlilik talepli başvuruda özetle;

- Başvuru sahibinin Sahibinden’in aşırı fiyat politikasından rahatsız olduğu,

- Adı geçen internet sitesinin paket fiyatlarına geçen yıl %17, cari yılda ise %18,5

oranında zam uyguladığı,

- Söz konusu teşebbüsün her yıl yeni bir paket belirlediği ve paket üzerinden indirim

yaptığını belirttiği ancak gerçekleştirdiği zamları da yeni belirlediği fiyatlar üzerinden

uyguladığı

iddia edilmektedir.

(5) İlaveten Kurum kayıtlarına 06.11.2020 tarih ve 11871 sayı ile intikal eden ve (…..) tarafından yapılan başvuruda ise özetle;

- Başvuru sahibinin yıllardır www.sahibinden.com alan adlı internet sitesinde ilan

vererek bireysel olarak kullandığı vasıtaların satışını gerçekleştirdiği,

- Adı geçen internet sitesinde 2020 yılının başlarında 59 TL ücret ödeyerek üç ay

süreyle ilan yayınlayabilirken günümüzde 125 TL ücret karşılığında bir ay süreyle ilan

yayınlayabildiği,

- İlan sürelerine ilan onay aşamasında geçen sürelerin de eklendiği,

- Bahse konu internet sitesinin söz konusu hizmet pazarında tekel oluşturduğu ve

01.02. 2020 tarihinden itibaren altı kattan fazla fiyat artışı gerçekleştirdiği,

- Sahibinden’de 600.000 adedin üstünde vasıta satış ilanının mevcut olduğu, bu

durumun Sahibinden’in ilgili piyasadaki hâkim durumunu gösterdiği,

- Konu hakkında gerekli incelemenin yapılarak Sahibinden hakkında idari yaptırım

uygulanmasının talep edildiği

ifade edilerek, Sahibinden’in vasıta ilanları pazarında hâkim durumunu kötüye kullandığı gerekçesiyle 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun (4054 sayılı Kanun) kapsamında gereğinin yapılması talep edilmiştir.

(6) G. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 08.10.2020 tarihli gizlilik talepli başvuru neticesinde hazırlanan 09.10.2020 tarih ve 2020-1-62/BN-01 sayılı Bilgi Notu, Rekabet Kurulunun (Kurul) 15.10.2020 tarihli toplantısında görüşülmüş ve başvuruya konu iddialara yönelik olarak 4054 sayılı Kanun’un 40. maddesinin birinci fıkrası uyarınca 20- 46/627-M sayılı karar ile Sahibinden hakkında soruşturma açılmasına karar verilmiştir.

(7) 4054 sayılı Kanun’un 43. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca Sahibinden hakkında soruşturma başlatıldığına ve 30 gün içerisinde birinci yazılı savunmanın gönderilmesi gerektiğine dair bildirim 27.10.2020 tarihli ve 15013 sayılı yazı ile yapılmış, Sahibinden’in ilk yazılı savunması 02.12.2020 tarih ve 12992 sayı ile Kurum kayıtlarına girmiştir.

(8) Kurulunun 26.11.2020 tarih ve 20-51/698-M sayılı kararında ise Kurum kayıtlarına 04.11.2020 ve 06.11.2020 tarihleri arasında giren diğer başvuruların da işbu soruşturma olan 15.10.2020 tarihli ve 20-46/627-M sayılı Kurul kararı ile Sahibinden hakkında yürütülen soruşturma (04.05.2017 tarihli, 17-15/175-M sayılı ve 27.09.2017 tarihli, 17- 30/488-M sayılı Kurul kararları ile açılan soruşturma) kapsamına eklenmesine karar verilmiştir. Soruşturma kapsamına eklenen şikayetlere ilişkin bildirim 04.12.2020 tarihli ve 16962 sayılı yazı ile yapılmış, Sahibinden’in ek savunması 08.01.2021 tarih ve 14312 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(9) Yürütülen soruşturma kapsamında 17.11.2020 tarih ve 16074 sayılı yazıyla Sahibinden’den bilgi talep edilmiştir. Sahibinden’den talep edilen bilgiler 02.12.2020 tarih, 13027 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(10) Ayrıca dosya konusuna ilişkin olarak farklı iş modellerine sahip çok sayıda teşebbüsten bilgi talep edilmiştir.

(11) Teşebbüslerden talep edilen bilgi ve belgelere istinaden gönderilen cevabi yazılar; - (…..)’den 23.11.2020,

- (…..)’den 24.11.2020,

- (…..)’den 27.11.2020,

- (…..)’den 27.11.2020,

- (…..)’den 27.11.2020,

- (…..)’den 30.11.2020,

- (…..)’den 02.12.2020,

- (…..)’den 04.12.2020,

- (…..)’nden 20.12.2020,

- (…..)’den 14.12.2020,

- (…..)’den ((…..)) 11.12.2020,

- (…..)’den ((…..)) 15.01.2021,

- (…..)’den ((…..)) 15.01.2021,

- (…..)’den ((…..)) 21.01.2021,

- (…..)’den ((…..)) 20.01.2021

tarihlerinde Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(12) Dosya konusu ile ilgili olarak 03.11.2020 tarihli, 15255 ve 15256 sayılı yazılarla mevcut durumda Sahibinden’in kurumsal müşterisi olmayan ancak geçmişte Sahibinden’deki emlak veya vasıta kategorisindeki kurumsal müşteriliğini yüksek fiyat sebebiyle ve/veya diğer sebeplerle sonlandıran teşebbüslere anket formatında bilgi talepleri gönderilmiştir.

(13) Teşebbüslerden talep edilen bilgi ve belgelere istinaden gönderilen cevabi yazılar; - (…..)’den 10.12.2020,

- (…..)’den 10.11.2020,

- (…..)’dan 09.11.2020,

- (…..)’den 16.12.2020,

- (…..)’den 18.12.2020, - (…..)’den 16.11.2020, - (…..)’den 26.11.2020, - (…..)’den 23.11.2020, - (…..)’den 23.11.2020, - (…..)’den 19.02.2021, - (…..)’den 06.11.2020, - (…..)’den 13.11.2020, - (…..) 24.12.2020, - (…..)’den 10.11.2020, - (…..)’den 06.11.2020, - (…..)’den 16.12.2020, - (…..)’den 16.11.2020, - (…..)’den 19.02.2021, - (…..)’den 09.11.2020, - (…..)’den 19.02.2021, - (…..)’den 22.02.2021, - (…..)’den 29.12.2020, - (…..)’den 11.11.2020, - (…..)’den 19.02.2021, - (…..)’den 15.01.2021, - (…..)’den 12.11.2020, - (…..)’den 19.02.2021, - (…..)’den 21.12.2020, - (…..)’den 14.12.2020, - (…..)’den 26.11.2020, - (…..)’den 17.11.2020, - (…..)’den 16.11.2020, - (…..)’den 24.11.2020, - (…..)’den 19.02.2021, - (…..)’den 16.11.2020, - (…..)’den 24.11.2020, - (…..)’den 11.11.2020, - (…..)’den 11.11.2020, - (…..)’den 19.02.2021, - (…..)’den ((…..)) 16.11.2020, - (…..)’tan 18.11.2020, - (…..)’den 18.12.2020, - (…..)’den 10.11.2020, - (…..)’den 12.11.2020, - (…..)’den 12.11.2020, - (…..)’tan 17.11.2020

tarihlerinde Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(14) Yürütülen soruşturma kapsamında Ankara, İstanbul ve İzmir’deki emlakçı ve oto galericileri esnaf odalarından ve derneklerinden bilgi talep edilmiştir. Talep edilen bilgiler (…..) 11.01.2021 tarih, 14321 sayı, (…..) 06.01.2021 tarih, 14196 sayı, (…..) 08.01.2021 tarih, 14280 ve 11.01.2021 tarih, 14323 sayı, (…..) 08.01.2021 tarih, 14279 sayı, (…..) 07.01.2021 tarih, 14235 sayı ve 20.01.2021 tarih, 14546 sayı, (…..) 08.01.2021 tarih, 14281 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(15) 05.01.2020 ve 25.01.2021 tarihli yazılarla Sahibinden kurumsal müşterisi olan emlakçı ve oto galericilere, soruşturma kapsamında bilgi talepleri gönderilmiştir. Söz konusu bilgi taleplerinde Sahibinden kurumsal müşterilerinin Sahibinden’e ödedikleri yıllık paket ücretlerinin toplam yıllık maliyetleri/gelirleri içindeki oranının ve bu oranın yıllara yaygın değişiminin tespit edilmesi amacıyla teşebbüslerden çeşitli veri setleri talep edilmiştir.

(16) Teşebbüslerden talep edilen bilgi ve belgelere istinaden gönderilen cevabi yazılar; - (…..)’dan 28.01.2021,

- (…..)’dan 29.01.2021,

- (…..)’den 05.02.2021,

- (…..)’dan 12.01.2021,

- (…..)’den 15.01.2021,

- (…..)’den ((…..)) 01.02.2021,

- (…..)’dan 11.01.2021,

- (…..)’den 01.02.2021,

- (…..)’dan 14.01.2021,

- (…..)’den 01.02.2021,

- (…..)’den 15.02.2021,

- (…..)’dan 04.02.2021,

- (…..)’tan 03.02.2021,

- (…..)’den 04.02.2021,

- (…..)’den 08.02.2021,

- (…..)’tan 01.02.2021,

- (…..)’tan 02.02.2021,

- (…..)’den 03.02.2021,

- (…..)’ten 02.02.2021,

- (…..)’den 02.02.2021,

- (…..)’tan 03.02.2021,

- (…..)’dan 02.02.2021,

- (…..)’tan 04.02.2021,

- (…..)’den 10.02.2021,

- (…..)’dan ((…..)) 03.02.2021,

- (…..)’den 22.02.2021,

- (…..)’den 03.02.2021,

- (…..)’dan 01.02.2021,

- (…..)’dan 10.02.2021,

tarihlerinde Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(17) Yürütülen soruşturma kapsamında 20.02.2021 tarihinde Sahibinden’in kurumsal müşterisi olan 2000 adet emlakçı ve 2000 adet oto galericiye çevrim içi ortamda anket soruları gönderilmiştir. 15.03.2021 tarihine kadar katılıma açık tutulan ankete 160 emlakçı ve 129 oto galerici yanıt vermiştir.

(18) Ayrıca soruşturmada, Kurulun 27.02.2020 tarihli ve 20-12/147-M sayılı kararı uyarınca Sahibinden hakkında yürütülen soruşturma dosyasında yer alan evraktan ve yine aynı soruşturma kapsamında Başkanlık Makamının 11.06.2020 tarihli ve 7406 sayılı oluru uyarınca Ekonomik Araştırma ve Analiz Dairesi Başkanlığı (EAAD) tarafından hazırlanan teknik ve mesleki görüşten yararlanılmıştır.

(19) Yapılan soruşturma süreci sonunda hazırlanan 15.04.2021 tarih ve 2020-1-062/SR sayılı Soruşturma Raporu ve ekleri taraflara ve Kurul üyelerine tebliğ edilmiş ve 30 gün içerisinde ikinci yazılı savunmanın sunulması gerektiği bildirilmiştir.

(20) Soruşturma tarafı Sahibinden, 4054 sayılı Kanun’un 45. maddesi hükmüne istinaden süre uzatımı talebinde bulunmuş olup ilgili talep Kurul tarafından uygun görülmüştür. Sahibinden tarafından gönderilen ikinci yazılı savunma, 20.05.2021 tarih ve 17941 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(21) İkinci yazılı savunmalara karşılık hazırlanan 04.06.2021 tarih ve 2020-1-062/EG sayılı Ek Görüş, Kurul üyeleri ve ilgili teşebbüslere tebliğ edilmiştir.

(22) Tarafın Ek Görüşü takiben gönderilen üçüncü yazılı savunması ise 09.07.2021 tarih ve 19427 sayı ve ile Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.

(23) Kurul; yürütülen soruşturma ile ilgili olarak düzenlenen Rapor’a, Ek Görüş’e, toplanan delillere, yazılı savunmalara ve incelenen dosya kapsamına göre 0 5.0 8.2021 tarih ve 21 - 3 7 / 540 - 263 sayı ile nihai kararı tesis etmiştir.

(24) H. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor ve Ek Görüş’te;

- Hakkında soruşturma yürütülen Sahibinden’in, “kurumsal üyelerin emlak

satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti, kurumsal üyelerin

vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti, bireysel üyelerin emlak

satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti, bireysel üyelerin

vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti” pazarlarında hâkim

durumda bulunduğu,

- Sahibinden’in 2018-2020 döneminde anılan pazarlarda aşırı fiyatlama yoluyla 4054

sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 6. maddesi hükmünü ihlal etmediği

ve dolayısıyla aynı Kanun’un 16. maddesi uyarınca adı geçen teşebbüse idari para

cezası uygulanmasına gerek olmadığı

İfade edilmiştir.

I. İNCELEME, GEREKÇE VE HUKUKİ DAYANAK

I.1. Hakkında Soruşturma Yürütülen Taraf: Sahibinden

(25) 2000 yılında kurulan Sahibinden, sahip olduğu internet sitesi üzerinde ilan vermek ve/ya ürün/hizmet satmak isteyen taraflar ile potansiyel tüketicileri bir araya getirmektedir. Teşebbüsün faaliyetlerine ilişkin detaylı bilgiye aşağıda yer verilmiştir.

I.2. Dosya Kapsamındaki Yapılan Tespitler

I.2.1. Sahibinden’in Çalışma Modelleri ve Fiyatlandırma Politikası Hakkında Genel Bilgi

(26) Sahibinden’in sunduğu hizmetler nitelik bakımından ikiye ayrılmaktadır:

- Elektronik ticaret (e-ticaret) modeli,

- İlan/reklam iş modeli.

(27) E-ticaret modeli, “İkinci El ve Sıfır Alışveriş” ve “Yedek Parça, Aksesuar, Donanım & Tuning” kategorisi altında yer alan ürünlerin satıcısı ile potansiyel alıcıya pazaryeri sağlama hizmetini içermektedir. Başka bir deyişle, Sahibinden sahip olduğu internet sitesi üzerinde alıcı ve satıcının bir araya gelmesine aracılık etmekte ve alışverişin gerçekleşmesi halinde bu aracılık hizmeti karşılığında satıcıdan komisyon almaktadır. Bu açıdan, gerçekleşen alım/satım işlemlerinde Sahibinden taraf olmamakta, satılan ürünün satış miktarı, fiyatı gibi hususlarda tasarrufta bulunmamaktadır.

(28) İlan iş modeli kapsamında, ürün/hizmet satmak ve/veya kiralamak isteyenlere (kullanıcı 1) ilgili ürünü platform üzerinde sergileme imkânı tanınarak satıcı ile potansiyel alıcı (kullanıcı 2) için bir iletişim alanı oluşturulmaktadır. Başka bir deyişle, ilgili ürünü almak veya kiralamak niyetinde olan tüketiciler Sahibinden’in internet sitesini ziyaret ederek o ürüne ilişkin özelliklere, ilan verenin ad/soyad (tüzel kişilik ise unvanı), telefon numarası gibi bilgilerine ulaşmaktadır. Tüketici, söz konusu ürün ile ilgilendiğinde ilanda verilmiş telefon numarası ya da adres bilgisiyle satıcıya ulaşmaktadır. Potansiyel alıcı ile satıcı arasında telefon yoluyla ya da yüz yüze görüşme ve pazarlık sonrasında olası bir alım- satım veya kiralama gerçekleşmektedir. Bu açıdan, ilgili hizmet kapsamında Sahibinden tamamen aracılık fonksiyonu üstlenmekte, teşebbüsün, platform dışında satıcı ile potansiyel müşteri arasında herhangi bir alım-satım işleminin gerçekleşip gerçekleşmediğine dair bilgisi olmamaktadır.

(29) Sahibinden üzerinde başta emlak ve vasıta kategorileri olmak üzere; yedek parça, aksesuar, donanım ve tuning, ikinci el ve sıfır alışveriş, iş makineleri ve sanayi, ustalar ve hizmetler, özel ders verenler, iş ilanları, yardımcı arayanlar ve hayvanlar alemi olarak adlandırılan toplamda 10 farklı kategorideki ilanlara mecra sağlamaktadır. Yanı sıra, gayrimenkul satışı ve kiralanması ile vasıta satışına yönelik ilanların yayımlanması kategorileri şirket faaliyetlerinin önemli bir bölümünü ve odağını teşkil etmektedir.

(30) 2014-2020 yılları itibarıyla Sahibinden’in tüm kategorilere ilişkin yıllık bazda toplam ilan sayıları ile emlak ve vasıta ilan kategorilerinde kurumsal üyelere ilişkin toplam ilan sayıları aşağıdaki tabloda yer verilmektedir.

Tablo 1: 2014-2020 Yılları İtibarıyla Sahibinden Üzerindeki İlanların Kategori Bazlı Dağılımı

Kategori 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 [1]

Emlak (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Vasıta (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Yedek Parça,

Aksesuar, (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Donanım&Tuning

İkinci El ve Sıfır

(…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Alışveriş

İş

Makineleri&Sana (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

yi

Ustalar ve

(…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Hizmetler

Özel Ders

(…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Verenler

İş İlanları (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Yardımcı

Kaynak: Teşebbüsten gelen bilgiler

(31) Yukarıda yer verilen tablodan görüldüğü üzere, 2020 yılında emlak kategorisindeki

ilanlar Sahibinden üzerindeki ilanların %39,62’sini, vasıta kategorisindeki ilanlar

%21,81’ini oluşturmaktadır.

(32) Platformu ziyaret ederek istediği ürünü bulan ve satın alan veya kiralayan

kullanıcı/müşteri, Sahibinden’e herhangi bir komisyon veya ücret ödememektedir.

Şikâyetin konusunun, vasıta ve emlak ilanlarına ilişkin olması nedeniyle Sahibinden’in

bu kategorilerdeki uygulamasına bakıldığında, vasıta ve emlak kiralama/satma işleriyle

uğraşan ve Sahibinden üzerinden müşteri bulmak isteyen kurumsal satıcılar

portföylerindeki araç ve gayrimenkullerin satışı/kiralaması için Sahibinden’e verecekleri

ilanlar için aldıkları paketlere göre çevrim içi ilan ücretleri ödemektedir. Çevrim içi ilan

paketi fiyatları, paketlerin içeriğine (ilan adedi, bölge vb.) göre değişmektedir.

(33) İlan vermek isteyenlerin bireysel ve kurumsal kullanıcı olarak ikiye ayrıldığı ve her bir

kullanıcı grubu için verilen aracılık hizmetine karşılık farklı fiyatlandırma politikası

uygulandığı görülmektedir. Bireysel üyelerin emlak ve vasıta kategorilerinde verdiği ilk

ilanlar, 30 günlük süre boyunca ücretlendirilmemekte, bu sürenin bitiminden itibaren ilan

başına sabit bir ücretlendirme yapılmaktadır. Kurumsal üyeler ise, ticari faaliyeti emlak

ve/veya vasıta alımı, satımı ve kiralaması olan teşebbüslerden oluşmakta ve bu

üyelerden alınan ücret ilan paketine göre farklılaşmaktadır.

(34) Sahibinden tarafından sunulan bilgide, emlak ve vasıta ilan kategorilerinde “değer bazlı”

bir fiyatlandırma modelinin benimsendiği ifade edilmektedir. Değer temelli fiyatlamanın;

(i) ürünü rakip ürünlerden ayıran özelliklerin saptanmasına yardımcı olma, (ii) geliştirilen

farklılıkların tüketici için gerçekte ne kadar değeri olduğunu anlamayı sağlama, (iii)

rakiplerin fiyatlarının ne kadar üzerinde bir fiyatın oluşturulabileceğini ve

sürdürebileceğini anlama, (iv) tüketici perspektifinden hangi ürün özelliklerinin

iyileştirilmesiyle değer yaratılacağının belirlenmesine yardımcı olma ve (v) ürünün

karşılaştırmalı üstünlüğe sahip olması için nasıl konumlandırılacağını ve

tutundurulacağını anlama gibi faydalar sağladığı belirtilmiştir. Bu kapsamda “her bir

ilanın bir değerinin olduğu” yaklaşımının benimsendiği ve ilan veren kurumsal üyeler

bakımından:

1 Tabloda 2020 yılının ilk altı ayına ilişkin veriler kullanılmıştır.

- ilanın erişim alanı (erişilebilecek potansiyel kullanıcıların sayısı ve uygunluğu),

- kullanılabilirlik ve destek hizmetleri,

- katma değerli hizmetler (ilave opsiyonlar, araçlar)

başta olmak üzere, kurumsal üyelerin satış yapma olanaklarını artıran ve işlerini geliştirecek ek hizmetler almalarına imkan veren unsurların ilanın değerini belirleyecek unsurlar olarak kabul edildiği ifade edilmektedir. Bu noktada, çevrim içi ilan yeri sağlama hizmetinin esasen bir tanıtım hizmeti olduğu, her tanıtım/reklam mecrasında olduğu gibi yaratılan görütülenme olanakları ile doğru orantılı bir fiyatlandırma mantığının bu hizmet için geçerli olduğu belirtilmektedir. Verilen ilan, ne kadar çok son kullanıcı (alıcı) tarafından görüntülenirse, ürünün satışının gerçekleşmesi ihtimalinin de o kadar yüksek olacağı, bu açıdan ilan vermek ile herhangi bir mecrada ürünün reklamını yapmak arasında bir fark bulunmadığı ifade edilmektedir. Dolayısıyla ilan verenlerin hangi mecrada ilan/reklam vereceğine karar verirken dikkate alacağı karşılaştırma parametresinin, harcadıkları para karşılığında ilanın/reklamın ne kadar görüntülendiği ve buna bağlı olarak ürünün satılıp satılmadığı olduğu belirtilmektedir. Bu doğrultuda ilan mecralarında gösterim başına ödenen ücret karşılaştırılarak ilan fiyatının düşük ya da yüksek olduğuna karar verilebileceği ileri sürülmektedir.

(35) Ancak, ortalama ilan başına görüntülenme oranları ve bu değerin sayfadaki ilanlara dağılımı hakkında herhangi bir veri sunulmadan yapılan bu yaklaşımın hatalı olabileceği değerlendirilmektedir. Yukarıda yer verildiği üzere, ürünün satılıp satılmadığı da ilan ücretini belirleyen bir kriter olarak belirtilmiş olmasına rağmen sundukları cevap yazılarında Sahibinden’in ilanların satışa dönüşme oranlarına ilişkin kayıtları tutmadığı ifade edilmiştir. Bu doğrultuda, Sahibinden tarafından ilan kullanıcılar tarafından ne kadar çok görüntülenirse ürünün satılma ihtimalinin de o kadar artacağı varsayımıyla hareket edildiği anlaşılmaktadır.

(36) Sahibinden’in “değer bazlı fiyatlandırmaya” geçmeden önce uygulamakta olduğu ücretlendirme modelinin “peşin ödemeli ürün” modeli olduğu belirtilmiştir. Vasıta ilan kategorisinde 2014 Ağustos, emlak ilan kategorisinde 2015 Mart öncesi uygulamada olan söz konusu ücretlendirme modelinde üyeler tarafından 6 veya 12 aylık süreler için, bir defada tüm sürenin ücreti ödenerek sayfanın kullanımının satın alındığı, bu süre sona erdiğinde, yeniden bir satın alma yapılmaz ise üyenin site üzerindeki faaliyetinin sona erdiği ifade edilmiştir. Söz konusu sistemde bir ayda yayımlanabilecek ilan adedine dair yazılımsal/teknik bir limit bulunmadığı, bu teknik limitin bulunmadığını tespit eden kurumsal üyelerin, diğer ilan veren kurumsal ve bireysel üyelerin önüne geçerek kendi ilanlarının daha çok görüntülenmesini sağlamak için, ilan verme kurallarına da aykırı olarak, “kötüye kullanım” davranışı içine girdikleri ifade edilmektedir. Bu davranışlar, arama sonuç sayfalarında mükerrer ilan girme, gerçek olmayan ilan oluşturma ve yeni bir ilanmış gibi görünen eski ilanlara yer verme olarak sıralanmıştır. Bu sorunlara çözüm arayışlarının sonuçsuz kalması üzerine hem kurumsal üyelerin bilgilerinin doğrulandığı ve kurumsal üyeliklerin sürekliliğinin sağlandığı, hem de tek bir ilanın bir değerinin olduğu, yeni üyelik sistemine ve yeni fiyatlandırmaya emlak ilan kategorisinde 2015 Mart’ta, vasıta ilan kategorisinde 2014 Ağustos’ta geçildiği ifade edilmiştir. Dolayısıyla bu tarihlerden itibaren “portföyü kadar ilan yayımlama” sistemi terk edilmiştir. Eski ürüne talebin giderek azalması sonucu, Sahibinden’in eski ürününün Kasım 2015 itibarıyla satıştan kaldırdığı bilgisi sunulmuştur.

(37) Emlak kategorisinde geçilen yeni sistemde kurumsal üyelerin ihtiyaçlarına (portföylerine) uygun aylık “İlan Paketleri” tanımlanmıştır. Emlak kategorisi için 10, 25, 35, 50, 75, 100 ve 200 adetlik aylık ilan paketleri satışa sunulmuştur. Bu paketler içinde her bir ilanın 30 günlük yayımlanma süresi bulunmaktadır.

(38) Vasıta ilan kategorisinde, geçilen yeni sistemde 5, 10, 15, 25, 35, 50, 75, 100 ve 200 adetlik aylık ilan paketlerinin satışa sunulduğu, eski sistemde kiralık araç ve motosiklet için ayrı paket bulunmamaktayken yeni sistemde kiralık araç için 5, 10 ve 20 adetlik aylık ilan paketleri, motosiklet için ise 5, 10, 15, 25, 50 ve 100 adetlik aylık ilan paketlerinin satışa sunulduğu belirtilmiştir. Emlak ilan kategorisinde olduğu gibi, vasıta ilan paketleri içinde de her bir ilanın 30 günlük yayımlanma süresi bulunmaktadır.

(39) Gerek emlak, gerekse vasıta ilan kategorilerinde hala uygulamada olan “Aylık Ödemeli Mağaza” ürününe ilişkin olarak;

- Satın almak istediği ilan paketini seçen kurumsal üyelerin ilk olarak taahhütlü veya

taahhütsüz paket tercihi yaptıkları ve 12 aylık kullanım taahhüdü vererek ilan paketi

aldıklarında %(…..)’nin üstünde indirim uygulandığı, fiili durumda taahhütsüz ürün

kullanan üye sayısının %(…..)’lerin altında olduğu,

- Fiyat düzenlemelerinin Şubat ayında yapılmakta olduğu

belirtilmiştir.

(40) Mağaza fiyatlarına ayrıca aşağıdaki indirimlerin uygulandığı ifade edilmiştir:

 Bölge İndirimleri: (Bölge 1) R1 – (Bölge 2) R2 (%(…..)) – (Bölge 3) R3 (%(…..)) –

(Bölge 4) R4 (%(…..)),

 Üyelik Yaşı İndirimleri: Aylık Ödemeli Mağazanın aktif olduğu yıla bağlı olarak

maksimum %(…..)'e kadar uygulanan indirimler,

 Kampanyalar: Yeni mağaza açılış Kampanyaları, taahhüt yenileme

kampanyaları, ek ilan kampanyaları gibi kampanyalar.

(41) 01.02.2020 tarihinde Emlak (Emlak ve Günlük Kiralık) ve Vasıta (Vasıta, Kiralık Araçlar, Kiralık Deniz Araçları ve Motosiklet) ilan kategorilerinde fiyat güncellemesinin yapıldığı, bundan bir önceki düzenlemenin ise en son 2018 Şubat’ta yapıldığı, 2018 yılı içinde ve takip eden 2019 yılı süresince, yani iki yıl boyunca fiyatlarda herhangi bir değişiklik yapılmadığı ifade edilmiştir. İki yılın sonunda Şubat 2020’de ise %(…..) seviyesinde bir artış gerçekleştirildiği belirtilmiştir.

I.2.2. İlgili Pazar

I.2.2.1. Pazar Hakkında Genel Bilgi

(42) Sahibinden birden fazla tarafa hizmet vermekte, bu taraflar hem ürünlerinin tanıtımını yapan birey ve işletmelerden oluşmakta, hem de ürün satın almak veya kiralamak isteyen ziyaretçilerden oluşmaktadır. Dolayısıyla aşağıda açıklanacağı üzere teşebbüsün faaliyet gösterdiği pazar, eşdeğer olarak “çift taraflı pazarlar” veya “çok taraflı pazarlar” olarak adlandırılan platform hizmetleri pazarı niteliği taşımaktadır.

(43) Çift taraflı pazarlar, bir teşebbüsün platform olarak hareket ettiği pazarlar olup, söz konusu teşebbüs iki kullanıcı grubuna iki farklı ürün satarken bir tüketici grubundan gelen talebin diğer gruptan gelen talebe bağlı olduğu ya da tam tersi durumun söz konusu olduğu pazarlardır [2].

(44) Çok boyutluluğun iki taraflılık ile başlamasına karşın bu tip pazarların çoğu tüketiciler, içerik üreticileri ve reklam verenler olmak üzere üç tarafı, hatta bazı durumlarda dört veya daha fazla tarafı kapsamaktadır [3]. Yukarıda belirtildiği üzere, çift taraflı pazarlara 2 David S. Evans, The Antitrust Economics of Multi-Sided Platform Markets, 20 YALE J. ON REG. 325 (2003).

[3] OECD (2018) Rethinking Antitrust Tools for Multi-Sided Platforms www.oecd.org/competition/rethinking- antitrust-tools-for-multi-sided-platforms.htm

ilişkin yapılan tanımlamaların çoğunda çift taraflı pazarda faaliyet gösteren teşebbüsler “platform” olarak tanımlanmaktadır. Tarafların iki ile kısıtlanması gerekli olmayan bir kısıtlamadır ve çift taraflı pazar/çok taraflı pazar kavramı, platformun rekabet ettiği pazarı tanımlamak adına daha isabetli olacaktır. [4] Bu sebeple Sahibinden’in faaliyet alanı en geniş kapsamda çok taraflı platform hizmetleri olarak tanımlanmaktadır.

(45) Çok taraflı platformlarda pazarın nasıl tanımlanacağı hususu rekabet hukukunun tartışmalı konularının başında gelmektedir. Öncelikle klasik pazarlarda uygulanan SSNIP [5] testinin bu pazarlarda nasıl uygulanacağına dair tartışmalar bulunmaktadır [6]. Diğer taraftan, literatürde pazarın işlemsel (transaction) ve işlemsel olmayan (non- transaction) niteliği dikkate alınarak farklı pazar tanımı yaklaşımı benimseneceğine ilişkin görüşler bulunmaktadır [7]. Bu görüşe göre, medya tipi gibi işlemsel olmayan çift taraflı pazarlar için platformun her iki tarafı için ayrı ilgili ürün pazarları tanımlanması gerekirken, kartlı ödeme tipi gibi işlemsel çift taraflı pazarlar için, platformun her iki tarafında sunulan hizmetleri içine alan tek bir ilgili ürün pazarının tanımlanması daha uygundur. Buna karşın, çok taraflı platformlara ilişkin pazar tanımı yapılırken bu şekilde bir ayrıma gerek olmadığı görüşü de mevcut bulunmaktadır. 8

(46) Diğer bir ayrım ise platformun eşleştirme (matching) veya izleyici sağlayan/reklam platformu (audience providing/advertising platforms) olup olmama durumuna göre yapılmıştır [9]. Bu yaklaşıma göre ise farklı kullanıcı gruplarını bir araya getiren eşleştirme platformları için tek pazar, reklam platformları için çoklu pazar tanımı yapılması gerekmektedir. İzleyici sağlayan platformların, işlemin gözlemlenebilir olup olmadığına bağlı olarak işlemsel veya işlemsel olmayan platformlar olarak düşünülebileceği belirtilmektedir. Tipik olarak, bir reklam platformu (örneğin gazeteler) işlemi (reklamın belirli bir müşteriye satışla sonuçlanıp sonuçlanmadığını) gözlemleyemez. Ancak bu, bir satın alma işleminin izlenebildiği çevrim içi reklamcılıkta değişmektedir, tüketici bir reklamı tıklayıp satın aldığında reklamın etkisi platform tarafından gözlemlenebilir hale gelebilir ve bu da, takip eden işlem için bir komisyon ücreti alınmasına izin verir [10].

(47) Avrupa Regülasyon Merkezi (CERRE-Center on Regulation in Europe) tarafından konuya ilişkin yayımlanan güncel raporda [11] ise tek pazar yaklaşımı (“single market approach”) ve çoklu pazar yaklaşımı (“multiple markets approach”) tartışılmış ve platformun kullanıcılarının ikame anlayışının farklılaştığı noktada platformun her bir 4 Andrei Hagiu & Julian Wright – Multi Sided Platforms-1 (2011).

5 Small but significant and non-transitory increase in price.

[6] Auer, D. ve Petit, N (2015), “Two - Sided Markets and the Challenge of Turning Economic Theory into Antitrust Policy”, Antitrust Bulletin, 60(4), SSRN: https://ssrn.com/abstract=2552337 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.2552337 (Erişim Tarihi, 19.11.2020).

7 Filistrucchi, L., Geradin, D., Damme E. van, and Affeldt, P. (2014), ‘Market definition in two-sided markets: theory and practice’, Journal of Competition Law and Economics, Vol. 10 (2), s. 293-339.

[8] Niels, G. (2019), “Transaction versus non - transaction platforms: A false dichotomy in two - sided market definition”. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3438913 (Erişim tarihi: 04.12.2020)

[9] Wismer, S ve Rasek, A. (2018), “Market definition in multi-sided markets”, OECD Rethinking Antitrust Tools for Multi-sided platforms 2018, (“Market Definition”), s. 6. http://www.oecd.org/officialdocuments/publicdisplaydocumentpdf/?cote=DAF/COMP/WD%282017%293 3/FINAL&docLanguage=En

[10] OECD (2018) Rethinking Antitrust Tools for Multi-Sided Platforms, s. 11. www.oecd.org/competition/rethinking-antitrust-tools-for-multi-sided-platforms.htm

[11] Cerre-Center on Regulation in Europe, “Market Definition and Market Power in the Platform Economy”, https://www.cerre.eu/sites/cerre/files/2019_cerre_market_definition_market_power_platform_economy.p df

tarafı için ayrı pazar tanımı yapılmasını öngören çoklu pazar yaklaşımın benimsenmesinin avantajları vurgulanmıştır [12].

(48) Bahsedildiği üzere çok taraflı platform hizmeti sunan teşebbüsler en az iki farklı müşteri grubuyla pazarda faaliyet göstermektedir. Bu gruplar platformda sunulan içeriklerden yararlanan ziyaretçiler ve bu platformlardaki ziyaretçilere ulaşabilmek adına hareket eden kullanıcılar olarak ayrışmaktadır. Bu iki grubun tercihleri birbirini etkilemekte ve tipik bir şebeke dışsallığı örneği oluşturmaktadır. Çok taraflı platform hizmetleri pazarında faaliyet gösteren teşebbüsler bu iki grup arasındaki etkileşimi sağlayan ara platformlardır. Bu hizmetlerde genellikle ziyaretçiler aldıkları hizmetler için herhangi bir ücret ödememektedir. Ancak ilgili hizmetin sunumundan doğan sabit maliyetler, diğer kullanıcı grubundan kâr elde edilerek telafi edilmektedir. Platformun kullanıcılarına ilave bir birim hizmet sunması için katlandığı maliyet çok düşük seviyededir. Bu sebeple çift taraflı platformlar hizmetlerini ücret karşılığında sunduğu gruba marjinal maliyetin görece üstünde fiyatlama yapmaktadır.

(49) Çok taraflı platform hizmetleri pazarında, platformlar talepleri doğrudan veya dolaylı olarak birbirinden etkilenen iki ya da daha fazla müşteri grubunun bilincinde olarak hareket etmektedir. Söz konusu pazar birçok yönden geleneksel tek taraflı pazarlardan yapısal farklılıklar göstermektedir. Bu itibarla ilgili pazar, hâkim durum ve fiyatlamaya ilişkin değerlendirmeler platform ekonomilerinin özgün nitelikleri dikkate alınarak yapılmıştır.

(50) Soruşturmaya konu teşebbüsün faaliyet gösterdiği iş alanı en geniş haliyle ürün veya hizmet arz edenler (ilan verenler) ile bu ürün ve hizmetleri talep edenlerin (ziyaretçiler/kullanıcılar) çevrim içi mecrada bir araya getirilmesine aracılık etme faaliyetleri olarak tanımlanabilir. İlgili sektördeki teşebbüslerin iktisadi açıdan anlamlı bir biçimde faaliyet gösterebilmesi için bahse konu iki grup tarafından da tercih ediliyor olması gerekmektedir.

(51) Son yıllarda teknolojik gelişmeler, internet kullanımının artması, tüketicilerin emlakçılara/galericilere gitmelerine gerek olmaksızın internet aracılığıyla aradıkları taşıt ya da emlaka ulaşabilmeleri, komisyon ücreti ödemek zorunda olmamaları vb. nedenlerle satış/kiralama hizmetlerine yönelik çevrimiçi platform hizmetleri alanının, dünyadaki gelişimine paralel olarak ülkemizde de ilerleme kaydettiği gözlemlenmektedir. I.2.2.2. İlgili Ürün Pazarı

(52) İlgili ürün pazarının tanımlanmasındaki amaç, inceleme konusu teşebbüsün ürettiği ürüne rekabetçi baskı oluşturabilecek ürünleri tespit etmektir. Bu bağlamda, inceleme konusu mal ve hizmetlerle, tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri bakımından ikame sayılan mal veya hizmetler, ilgili ürün pazarını oluşturmaktadır. Bu ikame analizinde temel kriter talep ikamesi olmakla birlikte, talep ikamesine eşdeğer etkisinin olduğu durumlarda, talep ikamesinin yanında arz ikamesi de hesaba katılabilmektedir.

(53) Dosya konusu iddialar Sahibinden’in, vasıta satmak veya emlak satmak/kiralamak amacıyla platformunda ilan veren tarafa (kurumsal üyelere) yüksek üyelik ücreti uyguladığına ilişkindir. Dolayısıyla şikâyete konu davranış, Sahibinden’in vasıta ve emlak kategorisine ilişkin sunduğu hizmetle sınırlıdır.

[12] Bununla birlikte, literatürde pazardaki ağ etkilerinin varlığı sebebiyle pazarın ikiye bölünerek tanımlanmasının bazı rekabetçi etkilerin gölgelenmesine neden olacağı da tartışılmaktadır. AKTEKİN, E (2017), “Relevant Product Market Definition In TwoSided Markets Under EU Competition Law”, Rekabet Dergisi, 18(1), 85-133; s. 127.

(54) Öte yandan, Sahibinden platformunda, yukarıda bahsedildiği üzere, ilan vermek isteyenlerin bireysel ve kurumsal kullanıcı olarak ikiye ayrıldığı ve her bir kullanıcı grubuna sunulan aracılık hizmetine karşılık farklı fiyatlandırma politikası uygulandığı görülmektedir. Faaliyet konusu emlak ve/veya vasıta alımı, satımı ve kiralaması olan teşebbüsler kurumsal müşteri, profesyonel olarak emlak ve/veya vasıta alımı, satımı ve kiralaması işiyle iştigal olmayan gerçek kişiler ise bireysel müşteri olarak adlandırılmaktadır. Bu sebeple, ilgili ürün pazarının tespiti açısından ilk adım olarak, Sahibinden platformu ile çevrim dışı ve platform dışı iş modellerinin ikame olup olmadıkları incelenmiş, ardından bireysel ve kurumsal üye açısından bir ayrışmanın gerekli olup olmadığı, başka bir deyişle fiyat artışı karşısında kurumsal üyelerin bireysel üyeliğe geçip geçmeyeceğinin ortaya konması amacıyla bireysel üyelik ile kurumsal üyeliğin ikame olup olmadığı değerlendirilmiştir.

(55) Ayrıca dosya kapsamında benimsenen yaklaşım, hizmetten yararlanan iki farklı grubun (nihai tüketiciler ve kurumsal ilan verenler) da talep özelliklerinin dikkate alınması, ancak ihlal iddiasının kurumsal ilan verenlere aşırı fiyat uygulandığı yönünde olması nedeniyle pazar tanımı açısından ikame değerlendirmesinde, ilan veren tarafın odak noktası olması yönünde olmuştur. İlerleyen başlıklarda da bu anlayışla hareket edilmiştir.

I.2.2.2.1. Çevrim Dışı (Oto galerileri ve Emlak Ofisleri ile Gazete, TV, Süreli Yayın İlanları) Mecral ar ile Çevrim İçi Mecraların İkame Analizi

(56) Araba satın almak veya ev kiralamak/satın almak niyetinde olan bir tüketicinin, internet üzerinden kiralık/satılık emlak veya satılık araçları görmek yerine gazetelerde yer alan ilanları araştırması, emlakçının ve galericinin fiziki mağazasını ziyaret etmesi, bulunduğu bölgedeki satılık/kiralık olan gayrimenkullere ilişkin afişleri takip etmesi muhtemeldir. Bu sebeple, kullanıcının gözünde bu çevrim dışı hizmetler ile çevrim içi hizmetin ikame olup olmadığı konusu önemli olmaktadır.

(57) Dolayısıyla her iki kullanıcı grubu açısından çevrim dışı hizmetlerin niteliğinin, internet kanalıyla sunulan hizmetten oldukça farklı olduğu değerlendirilmektedir. Tüketici gözünden bakıldığında ilk olarak, çevrim dışı hizmetler, kullanıcılar açısından daha büyük bilgi toplama/araştırma maliyeti içermektedir. Çevrimiçi kanalda ise tüketicilerin, oto galerilerine ya da emlakçılara gitmek zorunda kalmadan internet ba ğlantısının olduğu her yerden araştırmasını yapması ve hizmete ulaşması mümkün olmaktadır. İkinci olarak, Sahibinden gibi çevrimiçi platformlar, tüketicilere, gazete, dergi gibi süreli yayın organlarının sağlayamayacağı birtakım imkanlar sunmaktadır. Örneğ in, ziyaretçiler talep ettikleri aracın fiyat aralığı, modeli, donanımı, rengi, bulunduğu ili, yakıt türü gibi özelliklerini belirleyerek çok sayıda ilan arasından arama yapabilmekte, ilgili ilanları fiyatına ve ilan tarihine göre sıralayabilmekte ve takib e alabilmektedir.

(58) Sahibinden’in hizmet sunduğu diğer kullanıcı grubunun gözünden bakıldığında, ilan verenler, çevrimiçi kanalda, bulunduğu mekan/ilçe/ilden bağımsız olarak ülke çapında pazarlama imkânına sahip olmakta, çok daha geniş bir tüketici kitlesine ulaşabilmektedir. Ayrıca, Sahibinden gibi çevrimiçi platformlar, ilan verenlere, gazete, dergi gibi süreli yayın organlarının sağlayamayacağı birtakım imkanlar sunmaktadır. Örneğin, araçlarına ilişkin ayrıntılı donanım bilgilerini sadece aracın modelini yazarak kolay bir şekilde ilana koyabilmekte, ilana ayrıntılı fotoğraflar ekleyebilmekte, ilanı inceleyen ziyaretçi sayısı hakkında bilgi alabilmekte ve otuz gün boyunca ilanlarını platformda tutabilmektedirler. Ayrıca, satın alma/kiralama sürecinde nihai tüketiciler mutlaka ürünü görmek, satıcı ile görüşmek, sağlamlığını test etmek gibi aşamalara ihtiyaç duyduğunda oto alım-satım galeri ve emlakçıların çoğu geleneksel yöntemlerle faaliyetlerini sürdürürken aynı zamanda çevrim içi platformları da kullanmaktadır. Bu anlamda geleneksel ile çevrim içi kanalın ikame olmaktan ziyade tamamlayıcı bir konumda oldukları değerlendirilmektedir.

(59) Sonuç olarak, çevrim içi kanal, her iki karar birimi için de zaman tasarrufu ve daha geniş

mal/hizmet/tüketici gruplarına erişim sağlaması bakımında çevrim dışı kanaldan

farklılaşmaktadır. Kurulun çok yanlı çevrim içi platform hizmetlerini konu alan

kararlarında da çevrim dışı mecraların pazar tanımına dâhil edilmediği görülmektedir [13].

Bu sonuca paralel olarak, Sahibinden gibi platform hizmeti sunan teşebbüsler ile ilan

veren taraf olan emlakçı veya galericileri temsil eden derneklerin/odaların görüşü de

çevrim dışı kanalın rekabetçi baskı oluşturma gücüne sahip olmadığı yönündedir. Bu

görüşler aşağıda sunulmaktadır:

- (…..) tarafından sunulan cevapta; odaya kayıtlı oto galerici esnafların tamamının Sahibinden başta olmak üzere Arabam.com, Tasit.com vb. çevrim içi ilan platformlarına kayıtlı olduğu, 2010 yılına kadar firmaların ve şahısların vasıta satışı amacıyla dergi ve gazetelere ilan verdiği ancak son 10-12 yıldır dijital platformlarda yaşanan gelişmeler dolayısıyla bu ilan kanalının yerini çevrim içi platformların aldığı,

- (…..) tarafından sunulan cevapta; Oto galericilerin gerçekleştirdiği tüm satışlar içerisinde çevrim içi ilan platformları aracılığıyla gerçekleştirilen satışların payının %80, geleneksel satış yöntemleriyle gerçekleştirilen satışların payının ise %20 civarında olduğunun tahmin edildiği, ilerleyen dönemlerde bu işlem hacminin çevrim içi platformlar lehine artmaya devam edeceğinin öngörüldüğü ,

- (…..) tarafından sunulan cevapta; emlakçıların çevrim içi ilan platformlarını ilan vermek amacıyla kullanmakla birlikte halen vitrinlerine de ilan asmaya devam ettiği, nihai tüketiciler nezdinde gazete ilanlarının yerini çevrim içi platformlardaki ilanların aldığı,

- (…..) tarafından sunulan cevapta; Türkiye genelinde emlak sektöründe faaliyet gösteren tahmini 300 bin adet işletmenin mevcut olduğu, bu işletmelerin %80’inin çevrim içi ilan platformları kullandığının tahmin edildiği, nihai tüketiciler ve emlak komisyoncuları için gazete ilanı, vitrin ilanı gibi geleneksel yöntemlerle sağlanan işlemlerin toplam işlem hacimleri içerisindeki payının %1’e bile yakınsamadığı, bu kanalların birbirine ikame olmadığı,

- (…..) tarafından sunulan cevapta; (…..)’un sunmakta olduğu hizmetlerin geleneksel kanalda hizmet sunan oto galerileri gibi teşebbüslerin sundukları hizmetlerin tamamlayıcısı (sahip olunan araçların, araç arayanlara duyurulması) niteliğinde olup geleneksel çevrimdışı kanalda hizmet veren oto galericiler ile (…..)’un faaliyetlerinin herhangi bir şekilde ikame ilişkisinin bulunmadığı,

- (…..) tarafından sunulan bilgide benzer şekilde; (…..)’in sunmakta olduğu hizmetlerin emlak aracılık faaliyetlerinin tamamlayıcısı (sahip olunan portföyün emlak arayanlara duyurulması) niteliğinde olup geleneksel çevrimdışı kanalda hizmet veren emlak ofisleri ile (…..)’in faaliyetleri arasında herhangi bir şekilde ikame ilişkisinin bulunmadığı,

- (…..) tarafından sunulan bilgide; geleneksel yöntemler ile (afiş/branda, eski müşteri, eş-dost ve çevre ilişkileri) ilerleyen emlak ofislerinin bulunduğu ancak fiyat araştırması, bölge analizi, gayrimenkulün değerini öğrenme gibi temel hizmetler ve emlak danışmanının işine katkı sağlayacak onlarca yan ürün ve en önemlisi gayrimenkulün tüm Türkiye hatta yurt dışındaki yabancı müşterilere erişim olanağının çevrim içi ilan platformları üzerinden çok daha efektif bir şekilde yapılmakta olduğu ifade edilmiştir. (…..)’ın müşterilerine bu durumu dönemsel olarak sorduğunda Kurulun platformları konu alan pek çok kararında da çevrim dışı mecraların pazar tanımına dâhil

edilmediği görülmektedir. Bkz. 08.03.2018 tarih ve 18-07/111-58 sayılı Çiçeksepeti, 09.06.2016 tarih ve

16-20/347-156 sayılı Yemeksepeti, 05.01.2017 tarih ve 17-01/12-4 sayılı Booking, 03.1.2013 tarih ve 13-

01/7-7 sayılı D-Market ve 02.11.2011 tarih ve 11-55/1442-516 sayılı Kariyer.net kararı.

anketlerde aldıkları cevapların geleneksel yöntemlerle yapılan emlak danışmanlığı hizmetinin çevrimiçi kanalların %20'lik bir kısmına karşılık geldiği,

- (…..) tarafından sunulan bilgide; faaliyet gösterdikleri pazar bağlamında çevrim içi hizmet veren platformlar ile çevrim dışı hizmet veren emlak ofislerinin birbirine tam olarak ikame olamayacağı, zira çevrim içi platformların, hem çevrimdışı kanalda katma değerli servis veren emlak ofısleri için hem de ilan vermek isteyen tüketici gözünde dijital reklam kanalı olduğu, bu bağlamda geleneksel kanaldaki emlak ofislerinin, çevrimiçi ilan sitesi için hem rakip hem de müşteri konumunda olabildiği belirtilmiştir. İlanın daha fazla tüketiciye kısa sürede ulaşması için dijital kanallardaki reklamların elzem olduğu, ilana konu olan gayrimenkulün son satış fiyatının, alıcı/satıcı ve aracı arasında gerçekleştiği, çevrim içi hizmet veren portalların sadece ilk iletişime destek sağladıkları ifade edilmiştir. Ancak bu noktada ülkemizdeki dijital kullanım seviyesine bağlı olarak bu kanallar üzerinden tüketici ile ilanların buluşması batıdan doğuya azaldığı, dijital kullanım seviyesinin düşük olduğu bölgelerde geleneksel kanal ile ikamenin daha yüksek olabileceği, dolayısıyla çevrim içi ve geleneksel kanalların ikame olup olmadığına yönelik olarak her olay özelinde ayrı bir değerlendirme yapılmasının uygun olacağı

ifade edilmiştir.

(60) Yukarıda işaret edilen bilgiler doğrultusunda; erişebilirlik, zaman tasarrufu, kullanım

kolaylığı, vasıta ve emlak portföyünün ve türünün fazla olması, karşılaştırma yaparken

işlem maliyetini en aza indirmesi, çevrim içi kanalın birden fazla satıcıya ulaşma

bakımından kolaylık sağlaması vb. nitelikleri sebebiyle çevrim içi platformların

geleneksel kanala ikame olmadığı değerlendirilmektedir.

I.2.2.2.2. Emlak Satış/Satınalma/Kiralama ve Vasıta Satış/Satınalma Faaliyetlerine

İlişkin Platform Hizmeti ile Platform Dışı Faaliyetlerin İkame Analizi

(61) Yukarıda bahsedildiği üzere, Sahibinden’in iş modeli platform şeklindedir. Başka bir

deyişle, Sahibinden, alıcılar ile satıcıları bir araya getirmekte (aracı rolü üstlenmekte),

araç veya gayrimenkulleri satışa arz etmemektedir. Öte yandan, pazara baktığımızda

çevrim içi kanalda iki farklı iş modelinin daha olduğu görülmektedir. Bunlardan ilki, kendi

mülkiyetindeki araçları kendi nam ve hesabına satan teşebbüslerdir. Bu iş modeline

örnek olarak, (…..)’nin sahibi olduğu “(…..)”, (…..)’nin sahibi olduğu “(…..)”, (…..)’nin

sahibi olduğu “(…..)” ve (…..)’nin ((…..)) sahibi olduğu “(…..)” gösterilebilir. Emlak

kategorisinde bu sistemle çalışan bir teşebbüs bulunmamaktadır. İkinci iş modeli,

emlakçılar veya galericilerin kendilerine ait internet sitesi üzerinden ürünleri pazarladığı

modeldir. Bu kapsamda, bu bölümde, ilgili iş modelleri ile Sahibinden’in sunduğu

hizmetin birbirine ikame olup olmadığı değerlendirilmiştir.

(62) (…..), (…..) gibi iş modelini yürüten teşebbüslerin, platformlar tarafından rekabetçi baskı

hissedip hissetmedikleri hakkındaki görüşleri aşağıda gibidir:

- (…..) tarafından gönderilen bilgide; ilgili internet sitesi üzerinden sadece (…..) yetkili bayilerinin ikinci el otomotiv ticaretine konu olan binek ve hafif ticari araçlarının dijital ilanlarının sergilendiği, müşterilere ve bayilere faiz destekli kredi imkanlarının sağlandığı, ekspertiz hizmetinin sunulduğu, sundukları hizmetin ilgili platformlardan farklı olarak tüm bireysel ve kurumsal müşterileri kapsamaması, platformların çok fazla sayıda kategoride hizmet sunması, sunulan hizmet kapsamında bayilerinden herhangi bir bedel alınmaması, finansman desteği ve ekspertiz hizmeti sunulması gibi nedenlerle Sahibinden gibi platformlardan ayrıştıkları,

- (…..) tarafından gönderilen bilgide; ilgili internet sitelerinde kendilerinin sahibi oldukları ikinci el araçların satışının yapıldığı, başkasının sahibi olduğu herhangi bir

aracın satışa sunulmadığı, platformların ise farklı olarak üçüncü taraf kişilerin sahibi olduğu araç satışlarına aracılık ettiği, bu nedenle ilgili platformlar ile aynı pazarda bulunmadıkları ve rekabetçi baskı hissetmedikleri,

- (…..) tarafından gönderilen bilgide; ilgili internet sitesinde önceki kullanıcılarından devralınıp tescil edilen, konsinye olarak kullanıcılarından teslim alınan ve demirbaşlar arasında yer alan araçların satışa sunulduğu, dolayısıyla kullanıcıların internet sitesinde kendi araçlarını yayına alamadıkları, bir müşterinin (…..) sitemi üzerinden aracını satmak istediğinde aracını (…..)’a satması veya konsinye olarak emanet usulüyle teslim etmesi ve bu kapsamda kullanıcıların araçlarını (…..) sisteminde bulunan satış noktalarına götürerek satış danışmanlarına inceletmesi gerektiği, emanet satış sisteminde satışların müşteri adına (…..) satış danışmanları tarafından yürütüldüğü, bu sebeplerle (…..)’da gerçekleşen ilgili satış sistemlerinin araç sahipliği, gelir modelleri ve yönetim mekanizması açısından Sahibinden gibi platformlardan ayrıştığı ancak ikinci el araç listeleme pazarında faaliyet gösterilmesi nedeniyle belli ölçüde rekabetçi baskı ile karşılaştıkları,

- (…..) tarafından gönderilen bilgide; (…..)’a (…..) ile bayilik sözleşmesi imzalamış ve bayilik şebekesine dahil olan bayilerce giriş yapılabildiği, (…..) üzerinde kendi tüzel kişiliklerine ait olan veya konsinye olarak müşterilerden alınan araçların sergilendiği ve satışının yapıldığı, (…..) üzerinde Sahibinden, Arabam.com gibi platformlara benzer şekilde aracın modeli, yılı, kilometresi, yakıtı gibi bilgiler verildiği, farklı olarak ise (…..) üzerinden satılan araçların (…..) garantisi kapsamında olduğu, ayrıca bu internet sitesi üzerinden satılan araçlara zaman zaman (…..)’ın düzenlediği özel destekli finansman kampanyaları ve hizmet içerikleri sağlandığı, ekspertiz durumuna ilişkin bilgiler verildiği, bu sebeplerle Sahibinden, Arabam.com gibi platfromlar ile (…..) arasında yukarıda bahsedilen unsurlar kapsamında rekabetçi baskı bulunmadığı

belirtilmiştir.

(63) Görüldüğü üzere tarafların genel görüşü, sundukları hizmetin Sahibinden tarafından

sunulan hizmetle rekabet etmediği yönündedir.

(64) Yapılan değerlendirmede, bu teşebbüslerin hizmeti ile Sahibinden’in hizmeti arasında

tüketiciler (potansiyel alıcılar) açısından sınırlı bir ikame ilişkisinin olduğu ancak ilan

verenler açısından ikamenin söz konusu olmadığı sonucuna varılmıştır. Konuya araba

satın almak niyetinde olan tüketici bakımından yaklaşıldığında, Sahibinden’de olduğu

gibi bu internet sitelerinde de tüketici araba satış ilanlarına ulaşabilmektedir. Ancak, bu

kanalda genellikle yetkili bayilerin araçları satışa sunulduğu için ürün çeşitliliği açısından

Sahibinden gibi platformlarla yarışabilir büyüklüğe sahip olmayabilir. Örneğin, (…..)

üzerinde yapılan Mercedes marka araba sorgusu sonucu altı aracın [14], Sahibiden

platformunda yapılan aynı sorgu sonucunda 25.956 aracın [15] ilan edildiği görülmektedir.

Bu kanalda tüketicinin, galericilerin ilanından öte doğrudan araç sahibinin ilanına

ulaşamıyor olması da söz konusu iki hizmet arasındaki ikame edilebilirliği

zayıflatmaktadır. Konuya diğer taraf olan ilan verenler açısından yaklaşıldığında ise,

kendi nam ve hesabına çevrim içi satış yapan internet sitelerine yukarıda da açıklandığı

üzere bu kullanıcıların bireysel olarak ilan verememeleri, ilgili internet sitelerinin kendi

bayilerinin araçlarını satabilmesini kolaylaştırıcı bir amaca hizmet etmesi, bu platformda

yer almanın sadece aracını bu internet sitesini sunan teşebbüse satmak veya konsinye

https://www.(.....)/mercedes, Erişim Tarihi: 11.01.2021.

https://www.Sahibinden/vasita?query_text_mf=mercedes-benz+otomobil&query_text=mercedes-

benz+otomobil, Erişim Tarihi: 11.01.2021.

satış usulüyle [16] bayiye emanet etmek suretiyle gerçekleşmesi nedeniyle bu internet sitelerinin, kendi araçlarını kendi nam ve hesabına satmak isteyen satıcılar gözünde ikame olarak değerlendirilemeyeceği açıktır.

(65) Konuya arz tarafından bakıldığında ilk olarak belirtilmesi gereken husus, Sahibinden, Arabam.com, Araba Sepeti gibi sadece platform hizmeti sunan teşebbüslerin vasıta sahipliklerinin olmadığıdır. Dolayısıyla sadece platform hizmeti sunan teşebbüslerin doğrudan vasıta satış hizmeti gerçekleştirebilmesi mümkün değildir. Bunun için organizasyon ve gelir modellerini değiştirmeleri, yatırımlarını bu yöne kaydırmaları, vasıta için tedarikçi bulmaları, bunları park edecek alan bulmaları ve bu vasıtaları müşterilere ulaştıracak lojistik imkânları organize etmeleri gerekmektedir. Diğer taraftan, çevrim içi doğrudan satış yapan ikinci el vasıta satıcılarının da bir platform modeline geçebilmeleri için birden fazla satıcı ile anlaşmaları, buna uygun bir altyapıya sahip olmaları ve çoklu satıcıları besleyecek kadar talep çekmeleri gerekmektedir [17].

(66) Sahip oldukları internet sitesi üzerinden kendi nam ve hesabına araç satışı yapan yukarıdaki teşebbüslerin dışında tüketicilerin emlak veya vasıta ilanlarına ulaşabileceği diğer kanal, emlakçıların ve galericilerin internet sitesidir. Tüketicilerin, bu satış mecrasına ulaşabilmesi için akla gelen ilk yol, arama motorudur. Ancak, yeterli bilinirliğe sahip olmayan emlakçıların ve galericilerin arama sonuçlarında üst sıralarda görüntülenmesinin güç olduğu değerlendirilmektedir. Ayrıca, Sahibinden gibi platformlarda çok sayıda emlakçının/galericinin ve doğrudan vasıta/emlak sahibinin ilanının olduğu düşünüldüğünde, bu kanalda arz edilen ilanların tek bir emlakçının/galericinin portföyünde bulunan ilanlarla sınırlı olması nedeniyle ürün çeşitliliği sınırlı kalacaktır. Sonuç olarak, tüketici açısından sınırlı bir ikame ilişkisi bulunmaktadır. İlan veren açısından konu ele alındığında ise, tüketici tarafıyla ilgili yukarıda işaret edilen gerekçelerle bağlantılı olarak emlakçının/galericinin kendi internet sitesinden erişebileceği tüketici büyüklüğü, platformda erişebileceği tüketici büyüklüğüne kıyasla sınırlı kalacaktır. Konuya ilişkin emlakçı veya galericileri temsil eden derneklerin/odaların aşağıdaki görüşleri de bu sonucu desteklemektedir:

- (…..) tarafından sunulan bilgide; ilan yayımlamak amacıyla internet sitesi oluşturmak

için alt yapı, alan adı, sunucu gibi yüksek hizmet maliyetlerine katlanılması gerektiği,

bu sebeple odaya kayıtlı oto galerici esnafların hiç birinin kendisine ait ilan yayınlama

platformunun mevcut olmadığı,

- (…..) tarafından sunulan bilgide; Dernek üyelerinin yaklaşık %10’unun ilanlarını

yayımladığı kendisine ait internet sitesinin mevcut olduğu ancak bu üyelerin aynı

zamanda Sahibinden, Arabam.com, Tasit.com vb. çevrim içi ilan platformlara üye

olduğu, Türkiye’de oto galericilik alanında faaliyet gösteren yaklaşık 60 bin civarında

teşebbüsün mevcut olduğu, kendisine ait internet sitesi olan oto galerici sayısının %1

civarında olduğu, kendisine ait internet sitesi bulunan oto galericilerin sitelerinin

bilinirliğinin az olması sebebiyle verimli olmadığı ve bu sitelerdeki ilanların güncel

olmadığı,

16 Konsinye satış usulünde internet siteleri, satıcıların araçlarını satıcı nam ve hesabına satışını yapmakta ve burada araç sahibinin sürece herhangi bir müdahalesi bulunmamaktadır. Ayrıca konsinye satış usulünde satışı yapan internet sitesinin, satış gerçekleştiğinde bu satış karşılığında belirli bir oranda komisyon alacak olması durumu mevcut olup, bu hususun araç sahiplerinin bu kanalı kullanması önünde bir engel oluşturacağı değerlendirilmektedir.

17 Kurulun platformlara ilişkin geçmiş kararlarına bakıldığında da genellikle platformların ayrı bir pazar olarak tanımlandığı ve doğrudan satış yapan çevrim içi kanalların ikame kabul edilmediği görülmektedir. Bkz. 09.06.2016 tarih, 16-20/347-156 sayılı Yemeksepeti, 05.01.2017 tarih, 17-01/12-4 sayılı Booking ve 12.05.2011 tarih, 11-30/591-187 sayılı Gittigidiyor kararı.

- (…..) tarafından sunulan bilgide; ilan yayımlamak amacıyla internet sitesi oluşturmak

için alt yapı, alan adı, sunucu gibi yüksek maliyetli hizmetlerin kullanılması gerektiği,

bu sebeple odaya kayıtlı oto galerici esnafların hiç birinin kendisine ait ilan yayınlama

platformunun mevcut olmadığı,

- (…..) tarafından sunulan bilgide; odaya kayıtlı emlakçıların hemen hemen tamamının

portföyündeki gayrimenkullere ilişkin ilanları yayımladığı bir internet sitesinin mevcut

olduğu, bu teşebbüslerin aynı zamanda çevrim içi ilan platformlarına üye olduğu, - (…..) tarafından sunulan bilgide; odaya kayıtlı üyelerin %5’inin kendisine ait internet

sitesinin mevcut olduğu, bu işletmelerin de %90’ının çevrim içi ilan platformlarını

kullanmaya devam ettiğinin tahmin edildiği

belirtilmiştir.

(67) Böylelikle, yukarıda sunulan açıklamalara bağlı olarak platform hizmeti sunan teşebbüsler ile kendi internet sitesi üzerinden hizmet sunan teşebbüslerin, ilan arayan tüketiciler açısından sınırlı bir ikamenin olduğu, ilan verenler açısından ise iki kanal arasında ikamenin söz konusu olmadığı değerlendirlmektedir.

I.2.2.2.3. Diğer İlan Platformlarına İlişkin İkame Analizi

(68) Emlak satış/kiralama ve vasıta satış hizmetlerine yönelik çevrimiçi platform hizmeti pazarında Sahibinden ile dosya konusu soruşturmada incelenen dönem olan 2015-2017 yıllarında vasıta ilan kategorisinde kısıtlı bir dönem faaliyeti bulunan Letgo Mobil İnternet Servisleri ve Ticaret AŞ (Letgo) ve otomobil galericileri tarafından kurulan Otonomi.com’un faaliyetlerinin Sahibinden’in faaliyetleri ile ikame olup olmadıklarının değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu platformların ortak özellikleri vasıta/emlak satış hizmetlerine yönelik platform hizmetini bireysel/kurumsal ayırt etmeksizin kullanıcılarına ücretsiz olarak hizmet sunmaya başlayıp, belli bir süreden sonra ücretli hizmet vermeye yönelmeleridir.

(69) Çok taraflı pazarın kendisine özgü özellikleri nedeniyle platformların başlangıçta özellikle tanıtım süresi boyunca kurumsal müşterilerini ücretlendirmeleri mümkün olmamaktadır. Şöyle ki, pazara yeni giriş yapan çevrim içi ilan platformunun kurumsal müşterileri ücretli ilan vermeye ikna edebilmesi için belli bir ziyaretçi sayısı hacmine ulaşması gerekmektedir. Keza platformdan her koşulda ücretsiz olarak yararlanacak olan ziyaretçilerin ilgili platformu tercih etme ihtimali de bahsedildiği üzere platformda yer alan ilan sayısı ile doğru orantılıdır. İki tercih grubunun da tercihlerini dikkate alarak iktisadi karar almak durumunda olan platformlar genellikle bu tipik yumurta/tavuk ikileminden ilk olarak müşteri kategorisi ayırt etmeksizin ilan verenlere ücretsiz hizmet sunarak çıkmayı hedeflemektedir. Örneğin, Türkiye’de faaliyetlerine Ocak 2016 tarihinde başlayan Letgo, Aralık 2019 tarihine kadar tüm ilan verenlere tüm kategorilerde ücretsiz olarak sınırsız sayıda ilan verme hakkı tanımıştır. Kullanıcıların ikinci el ürünlerine, vasıtalarına ve gayrimenkullerine ilişkin ilanlarını yayımlamasına olanak sağlayan bir çevrim içi platform olan Letgo vasıta kategorisinde Mayıs 2017 tarihinden, emlak kategorisinde Haziran 2018 tarihinden itibaren hizmet sunmaya başlamıştır. Kullanıcılar Letgo aracılığıyla “Elektronik”, “Spor, Eğlence ve Oyunlar”, “Araba”, “Motosiklet ve Diğer Araçlar”, “Ev ve Bahçe”, “Moda ve Aksesuar”, “Bebek ve Çocuk”, “Film, Kitap ve Müzik” ve “Diğer” olmak üzere dokuz farklı kategoride ilan verebilmektedir. Letgo platform hizmetleri kapsamındaki faaliyetlerini başlangıçta “ikinci el ürün” kategorisi merkezli olarak yürütmüştür.

(70) Letgo, Haziran 2018’de “Ev ve Bahçe” kategorisi altında kullanıcılarının satılık/kiralık gayrimenkul ilanlarını yayımlamaya başlamıştır. Bu kategoride ilan vermek isteyen kullanıcılar ücretsiz ve sınırsız olarak ilan verebilmektedir. Kullanıcılar tarafından verilen

ilanlar otuz gün süreyle yayında kalmakta, otuz günün sonunda otomatik olarak yayından kaldırılmaktadır. Kullanıcılar yayından kaldırılan ilanlarını ücretsiz olarak tekrar yayınlayabilmektedir. Letgo bu kategori için de bireysel/kurumsal kullanıcı ayrımına gitmemiştir. Başka bir deyişle Letgo platformunda profesyonel olarak gayrimenkul alım/satım kiralama işiyle iştigal olan kişiler için ayrı bir üyelik modeli veya bu kişilere sunulan ayrı bir hizmet modeli bulunmamaktadır.

(71) Letgo, Mayıs 2017’de “Araba” kategorisi altında kullanıcılarının satılık vasıta ilanlarını yayımlamaya başlamıştır. Letgo, Ekim 2019’a kadar bu kategoride ilan veren tüm kullanıcılarına ücretsiz olarak sınırsız sayıda ilan verme imkânı sunmuştur. Bu tarihten itibaren her bir kullanıcı için her ay bir ilan yayımlamak ücretsiz hale gelmiştir. Ücretsiz olarak yayımlanan ilan otuz gün süreyle yayımlandıktan sonra otomatik olarak yayından kaldırılmaktadır. İlan verdiği tarihten itibaren bir ay geçen kullanıcılar tekrar ücretsiz ilan verebilmektedir. Aynı ay içerisinde ikinci vasıta ilanını vermek isteyen kullanıcılar ise ücret karşılığında otuz gün süreyle ilanını yayımlayabilmektedir. Letgo, Aralık 2019’da “Araba” kategorisinde ilan yayımlayan kurumsal kullanıcılarına (profesyonel olarak vasıta alım satım işiyle iştigal eden kişilere) “Letgo Pro” adı altında ücretli hizmet sunmaya başlamıştır.

(72) Letgo platformu üzerinde satılık vasıta arayışı içerisinde kullanıcılar vasıtanın bulunduğu konum, yaşı, fiyat aralığı, marka, model, kasa tipi, vites tipi, yakıt türü seçenekleriyle filtreleme yapma imkânına sahiptir. Bu kategorideki ilanlarda kullanıcılar ilan sahiplerinin tercihine bağlı olarak [18] üye olmaksızın ilan sahiplerinin iletişim bilgilerine erişebilmektedir.

(73) Bu özellikleriyle Letgo’nun vasıta kategorisindeki kurumsal müşterilerine sunduğu hizmetlerin Sahibinden, Arabam.com vb. platformlar tarafından sunulan hizmetlere ikame olarak kabul etmek mümkündür.

(74) Letgo 02.06.2020 tarih ve 5074 sayı ile Kurum kayıtlarına intikal eden cevabi yazısında, “(…..)” şeklinde beyanda bulunmuştur.

(75) Ayrıca söz konusu yazıda Letgo; “(…..)” şeklinde belirterek ilerleyen dönemde hizmetlerini Sahibinden, Arabam.com vb. platformlarda olduğu gibi ücretli sunacaklarını belirtmiştir.

(76) Konuyla ilgili olarak rakiplerin ve derneklerin görüşlerine ise aşağıda yer verilmiştir: - (…..) cevabi yazısında; “… Letgo araç/taşıt ilanları dikeyinde kurumsal müşterileri için

ilan paket ücretlendirme yapısına geçmiştir. Bu nedenle bu firmanın da paket tarife

modeli kullanan şirketimiz ve diğer online ilan yeri sağlayıcıları ile doğrudan rekabet

eder hale geldiğini söyleyebiliriz”

- (…..) cevabi yazısında; “Çevirim içi faaliyet gösteren internet siteleri içerisinde ücretli

ve ücretsiz olarak bu işi yapan siteler vardır. Ancak yıllardır piyasaya hâkim olan ve

isminin verdiği avantajla sabibinden.com sitesinin ezici bir hâkimiyeti vardır. Ücretsiz

sitelere satıcı tarafı olan galericiler ve nihai kullanıcılar pek rağbet

göstermemektedirler. Zaten popülaritesi artan ücretsiz ilan siteleri ücretli hale

gelmektedir. (ör. letgo)”

(77) Görüldüğü üzere konu hakkında bilgi talebine yanıt veren teşebbüsler de Letgo platformu tarafından sunulan hizmetlerin Sahibinden, Arabam.com vb. platformlar tarafından sunulan hizmetlere ikame olduğununa işaret edecek beyanda 18 Letgo platformunda “Araba” kategorisinde yer alan ilanların bazılarında ilan sahibine ait iletişim bilgileri ziyaretçilere açıktır. Bazı ilanlarda ise ilan sahibiyle iletişim kurmak ancak “Ev ve Bahçe” kategorisinde olduğu gibi Letgo platformuna üye olmakla mümkündür.

bulunmuşlardır. Nitekim soruşurma kapsamında yapılan anket çalışmasında da emlakçıların %48’i, oto galericilerin %65’i Letgo’nun Sahibinden ile ikame olduğunu ya da gelecekte ikame olabileceğini düşünmektedir.

(78) Oto galericilerden bazıları tarafından sunulan ve Sahibinden ile ücretsiz platformların ikame ilişkisinin mevcut olmadığı yönündeki görüşlerde ise genel olarak ücretsiz olarak hizmet sunan platformların nihai tüketiciler tarafından yeteri kadar tercih edilmediği hususu ön plana çıkarılmaktadır. Ancak yukarıda yer verildiği üzere Letgo’nun ücretli bir platform olarak hizmet vermeye başladığı düşünülürse ücretsiz platformlar kategorisinde yer almadığı değerlendirilmektedir.

(79) Öte yandan aşağıdaki verilerden Letgo’nun sayfa görüntülenme sayılarının vasıta kategorisinde rakiplerden daha fazla olduğu anlaşılmaktadır. Letgo platformunun 2018- 2020 yıllarında vasıta kategorisindeki yıllık toplam sayfa görüntülenme sayısı sırasıyla adet olarak (…..), (…..), (…..) olarak gerçekleşmiştir. Bu sayı Arabam.com için 2018 yılında (…..), 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..), Tasit.com için 2018 yılında (…..), 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..), Araba.com için 2018 yılında (…..), 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..) olarak gerçekleşmiştir. Letgo platformunun 2018-2020 yıllarında emlak kategorisindeki yıllık toplam sayfa görüntülenme sayısı sırasıyla adet olarak (…..), (…..), (…..) olarak gerçekleşmiştir. Bu sayı Hürriyet Emlak için 2018 yılında (…..), 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..), Zingat için 2018 yılında (…..), 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..), Emlakjet için 2018 yılında (…..), 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..), Emlak Sitem için 2018 yılında (…..), 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..), Satış Garanti için 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..) olarak gerçekleşmiştir.

(80) Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde Letgo’nun sunduğu hizmetlerin özellikle Sahibinden, Araba.com, Arabam.com vb. ücretli platformlar tarafından sunulan hizmetlere ikame edilebilir olduğu, özellikle Aralık 2019 tarihinden itibaren kurumsal müşterilerine sunduğu “Letgo Pro” hizmetinin ise ikame seviyesinin daha güçlü olduğu değerlendirilmektedir.

(81) Nitekim Letgo Pro hizmetini kullanan kurumsal müşteri sayısının 2019 yılında (…..), 2020 yılında (…..) olduğu, 2020 yılı itibarıyla ücret karşılığı ilan yayımlayan kurumsal müşterisi sayısının Tasit.com ve Araba.com’da toplam (…..) olduğu düşünülürse Letgo’nun mevcut durumda adı geçen teşebbüsler üzerinde rekabetçi baskı oluşturduğunu söylemek mümkündür.

(82) Otonomi.com ise galericiler tarafından kurulmuş olup, 2016 yılında sıfır ve ikinci el motorlu kara taşıtı ilanlarına ilişkin platform hizmeti vermek amacıyla faaliyete geçmiştir. Bireysel ve kurumsal üyeler bakımından platform kullanımı herhangi bir ücrete tabi olmamakla birlikte, kurumsal üyelere düşük ücretlerle ilanı ön plana çıkartma gibi özellikler sunulmaktadır. Kuruluşunda (…..) ilanla faaliyete başlayan platform 2017 yılında (…..); 2018 yılında (…..) ilan sayısına ulaşmıştır. Yine 2017 yılında (…..) kurumsal üyesi bulunurken 2018 yılında bu sayı (…..), 2019’da (…..) üyeye ulaşmıştır. Otonomi.com platformu üzerinde satılık vasıta arayışı içerisindeki kullanıcılar da vasıtanın bulunduğu konum, yaşı, fiyat aralığı, marka, model, kasa tipi, vites tipi, yakıt türü seçenekleriyle filtreleme yapma imkânına sahiptir. Dolayısıyla bu sitenin de Sahibinden’e rakip olabileceği değerlendirilmektedir.

I.2.2.2.4. Sahibinden Platformunda İlan Veren Kurumsal (Ticari) Müşteriler ile Bireysel Müşterilerin (Kurumsal - Bireysel Üyel erin) İkame Analizi

(83) Yukarıda belirtildiği üzere, Sahibinden, platform üzerinde ilan veren kullanıcılarını bireysel müşteri ve kurumsal müşteri olarak tasnif etmektedir. Aşağıdaki tabloda yer

verildiği üzere Sahibinden’in 2018-2020 yılları arasındaki bireysel müşteri sayısı kurumsal müşterilerinin yaklaşık (…..) katına tekabül etmektedir..

Tablo 2: Sahibinden’in 2018-2020 Yılları Arasında Bireysel ve Kurumsal Müşteri Sayıları

Kurumsal Müşteri

Yıl Bireysel Müşteri

Vasıta Emlak

Kaynak: Sahibinden’in cevabi yazısı

(84) Sahibinden, kurumsal müşterilerinin aksine bireysel müşterilerinin ilk ilanlarını ücretsiz olarak yayımlamasına imkân vermektedir. Ancak bireysel müşterilere ücretsiz ilan hizmeti genellikle belirli zaman periyotlarında ve ilanın ücretsiz olarak yayında kalacağı süre kısıtı altında kullanılabilecek bir hak olarak tanımlanmaktadır. Şöyle ki, bireysel müşteriler yılda bir defaya mahsus olmak üzere ve 30 gün süreyle yayında kalmak kaydıyla ücretsiz ilan verebilmekte, 30 günlük sürenin sonunda bireysel müşterinin ilanı yayından kaldırılmakta veya müşteri ilanının yayınlanmaya devam etmesi için ilan başına ücret ödemektedir. Aşağıdaki tabloda gayrimenkul ve vasıta kategorilerinde 30 günlük sürenin bitiminden itibaren ücretli ilan veren bireysel müşteri sayılarına yer verilmektedir.

Tablo 3: Sahibiden Üzerinde Gayrimenkul ve Vasıta Kategorilerinde 30 Günlük Ücretsiz İlan Verme

Süresi Dolduktan Sonra İlanların Ücret Karşılığında Yenilenme Oranı

Gayrimenkul Kategorisi Vasıta Kategorisi

Ücret Karşılığı İlan Ücretsiz İlanların Ücret Karşılığı İlan Ücretsiz İlanların

Yıl

Yenileyen Bireysel Ücretli İlana Yenileyen Bireysel Ücretli İlana

Müşteri Sayısı Dönüşüm Oranı (%) Müşteri Sayısı Dönüşüm Oranı (%)

2018 (…..) (…..) (…..) (…..)

2019 (…..) (…..) (…..) (…..)

2020 (ilk

(…..) (…..) (…..) (…..)

üç ay)

Kaynak: Sahibinden’in cevabi yazısı

(85) Yukarıda yer verilen tablodan görüldüğü üzere, bireysel müşterilerin ücretsiz ilanlarını ücretli ilana dönüştürme oranları özellikle vasıta kategorisinde yıllar içinde düşerek 2020 yılında %(…..) seviyesine gelmiştir. Gayrimenkul kategorisinde de bireysel müşterilerin ücretsiz ilanlarını ücretli ilana dönüştürme oranlarının dört yılda ortalama %(…..) olduğu dikkate alındığında, bireysel kullanıcıların Sahibinden platformunu genel olarak ücretsiz kullanmayı tercih ettikleri değerlendirilmektedir.

(86) Ücretli ilan vermeyi tercih eden bireysel üyelerin tercih edebileceği Standart İlan, Pro İlan, Premium İlan isimli üç ayrı ilan verme yöntemi bulunmaktadır. Her bir yöntemde ilanlar 30 gün süre ile yayında kalmaktadır [19]. Aşağıdaki tabloda söz konusu yöntemlere ilişkin detaylara ve ücretlerine yer verilmektedir.

Tablo 4: Sahibinden’de Emlak Kategorisinde İlan Veren Bireysel Müşterilere İlişkin 2020 Yılı İlan Verme

Ücretleri

Paket Türü İçerik İlan Ücreti (TL)

Standart İlan Küçük Fotoğraf (…..)

Pro İlan Küçük Fotoğraf, Kategori Vitrini, Kalın Yazı Renkli Çerçeve (…..) [20]

19 01.02.2017 tarihinden itibaren vasıta kategorisi için, 20.03.2018 tarihinden itibaren de emlak kategorisi için kademeli fiyatlandırmaya geçilmiştir. Buna göre Standart İlan ve Pro İlan yöntemini kullanan bireysel müşteriler ikinci ilandan itibaren ücretli ilanlarında daha yüksek ücrete tabi tutulmaktadır.

20 Pro İlan fiyatı 02.01-2020-09.03.2020 tarihleri arasında (…..) TL, 09.03.2020-27.07.2020 tarihleri arasında (…..) TL, 27.07.2020 tarihinden itibaren ise (…..) TL olarak belirlenmiştir. Kademeli fiyatlandırma için yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması hesaplanmıştır.

Küçük Fotoğraf, Kategori Vitrini, Kalın Yazı Renkli Çerçeve,

Premium İlan (…..)

Üst Sıradayım

Kaynak: Sahibinden’in cevabi yazısı

Tablo 5: Sahibinden’de Vasıta Kategorisinde İlan Veren Bireysel Müşterilere İlişkin 2020 Yılı İlan Verme

Ücretleri

Paket Türü İçerik İlan Ücreti (TL)

Standart İlan Küçük Fotoğraf (…..)

Pro İlan Küçük Fotoğraf, Kategori Vitrini, Kalın Yazı Renkli Çerçeve (…..)

Küçük Fotoğraf, Kategori Vitrini, Kalın Yazı Renkli Çerçeve,

Premium İlan (…..)

Üst Sıradayım

Kaynak: Sahibinden’in cevabi yazısı

(87) Yukarıda yer verilen tablolardan, bireysel üyelerin standart bir ilan için emlak kategorisinde (…..) TL, vasıta kategorisinde (…..) TL tutarında ücret ödedikleri anlaşılmaktadır.

(88) Bireysel müşterilere ilişkin olarak yapılan bu açıklamanın ardından kurumsal müşterilere ilişkin fiyatlandırma modeline bakıldığında ise, Sahibinden’in kurumsal müşterilerine birden fazla ilanı aynı anda sabit bir fiyatla yayımlama imkânı veren “ilan paketleri” sunduğu görülmektedir. Böylelikle kurumsal müşteriler, portföylerinde yer alan gayrimenkul ve vasıtaların sayısına, dolayısıyla ilan verme ihtiyacına göre bu paketlerden uygun olanı tercih ederek ilanlarını yayımlamaktadır. Bu fiyatlandırma modelinin detayına inildiğinde paketteki ilan sayısı arttıkça ilan başına ücretin azaldığı görülmektedir. Kurumsal müşterilere uygulanan bu paketlerde minimum ilan sayısı 10 21 adet olarak belirlenmekte ve ilan veren tarafından 12 aylık taahhüt verilmesi durumunda fiyatlara %(…..) indirim uygulanmaktadır. Ayrıca kurumsal müşterilere uygulanan paket fiyatları, kurumsal müşterinin bulunduğu ile (bölgeye) göre değişmektedir. Şöyle ki, Türkiye toplamda dört bölgeye ayrılmış ve en yüksek fiyatlama birinci bölgede yer alan illerdeki kurumsal müşterilere uygulanırken, en düşük fiyatlar dördüncü bölgede yer alan kurumsal müşterilere uygulanmaktadır.

(89) Bireysel ve kurumsal müşterilere ilişkin bu fiyatlandırma yöntemi dikkate alınarak aşağıda aşırı fiyat uygulandığı iddia edilen kurumsal bir müşterinin bireysel üyeliğe geçmesinin makul olup olmadığı, başka bir deyişle fiyat açısından bu iki hizmetin ikame olup olmadığı değerlendirilmektedir.

(90) Bu analiz için en kötü senaryo düşünülerek ilan başına en fazla ücret ödemeye razı olan kurumsal müşteriler incelendiğinde emlak kategorisi için bunların birinci bölgede yer alan, taahhütsüz ve 10 adetlik ilan bulunan paketleri kullanan kurumsal müşteriler olduğu görülmektedir. 2020 yılı tarihi itibarıyla bu özelliklerdeki paketin ücreti emlak kategorisinde (…..) TL olarak belirlenmiştir. Bu çerçevede emlak kategorisinde en yüksek maliyetle birim başına ilan veren sıfatını haiz kurumsal müşterinin, kurumsal müşterilere sunulan paketlerden yararlanmayı tercih etmeyip bireysel müşteri olarak en düşük maliyetli olan Standart İlan modeliyle 10 adet ilan verirse ilk ilan için (…..) TL, sonraki dokuz ilan için (…..) TL olmak üzere toplamda (…..) [22] TL’lik bir maliyete katlanması gerekmektedir. Vasıta kategorisinde ilan başına en fazla ücret ödemeye razı olan kurumsal müşteriler, birinci bölgede yer alan, taahhütsüz ve beş adetlik ilan paketleri kullanan kurumsal müşterilerdir. 2020 yılı itibarıyla bu özelliklerdeki paketin ücreti (…..) TL olarak belirlenmiştir. Bu çerçevede vasıta kategorisinde en yüksek 21 Vasıta kategorisinde kurumsal müşterilere uygulanan paketlerde minimum ilan sayısı beş adet olarak belirlenmektedir.

[22] Bireysel müşterilere yıllık bir defaya mahsus olmak üzere tanımlanan ücretsiz ilan hakkından yararlanması halinde ikinci ilan için (…..) TL, sonraki sekiz ilan için (…..) TL olmak üzere toplamda (…..) TL’lik bir maliyete katlanması gerekmektedir.

maliyetle birim başına ilan veren sıfatını haiz kurumsal müşteri, kurumsal müşterilere sunulan paketlerden yararlanmayı tercih etmeyip bireysel müşteri olarak en düşük maliyetli olan Standart İlan modeliyle 5 adet ilan verirse ilk ilan için (…..) TL ve kalan dört ilan için ortalama (…..) TL ücretle toplamda (…..) [23] TL’lik bir maliyete katlanması gerekmektedir. Görüldüğü üzere kurumsal müşteriler için uygulanan paketler, ilan başına ücretin en yüksek olduğu pakette dahi bireysel müşteriler için uygulanan fiyatlandırmaların altında kalmaktadır. Bu durum, fiyat bakımından kurumsal müşterilere sunulan hizmetin bireysel üyelik ile ikame edilebilirliğini güçleştirmektedir.

(91) Fiyat dışında kurumsal ve bireysel üyelere sunulan hizmetin nitelik bakımından da farklılaştığı görülmektedir. Örneğin bireysel üyelerden farklı olarak kurumsal üyelere özel web sitesi ve mobil site (www.mağazaadı.com şeklinde) hizmeti sunulmakta ve kurumsal üyenin ilanları, firmanın üyelik yaşı bilgisini de içeren rozet ile farklılaştırılmaktadır.

(92) Kurumsal üyelerin görüşleri de bu değerlendirmeleri desteklemektedir. Şöyle ki, kurumsal üyelere yüksek olduğu düşünülen üyelik fiyatı karşısında aldığı aksiyon sorulmuş ve alınan cevaplarda bireysel üyeliğe geçiş yapan herhangi bir kurumsal üyenin olmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca dosya kapsamında emlakçı ve galericilere bireysel üyeliğin kurumsal üyeliğe ikame olup olmadığı sorulmuş, cevap gönderen kurumsal üyelerin 272’si ikame olmadığını 99’u ikame olduğunu belirtmiştir.

(93) Netice itibarıyla, Sahibinden platformunun kullanıcısı olan kurumsal ilan verenler açısından bireysel müşterilere sunulan hizmetin ikame olmadığı değerlendirilmektedir.

(94) Öte yandan, platformun diğer kullanıcısı olan potansiyel alıcılar açısından bakıldığında kurumsal/bireysel üyelik ayrımında tüketiciler bireysel ve kurumsal ilanlara aynı yöntem ve gösterim şekli ile ulaştıklarından, Sahibinden’in sunduğu hizmetin tüketiciler açısından farklılaşmadığı söylenebilir. Ancak tüketiciler hem emlak hem vasıta kategorilerinde aracılara komisyon ücreti ödememek için “Sahibinden” olan (bireysel olarak verilmiş) ilanları tercih edebilmektedirler. Bu sebeple, tüketiciler açısından bireysel üye ilanı ile kurumsal üye ilanının ikame olup olmadığı noktasında net bir ayrım yapılamamaktadır. Bu noktada, tüketicilerin ve ilan sahiplerinin ikame yaklaşımının farklılaşabildiği görülmektedir.

(95) Yukarıda yer verilen açıklamalar doğrultusunda, Sahibinden’in platform hizmeti sunması ve dolayısıyla iki farklı müşteri grubuna hizmet sunması nedeniyle yukarıda yer verilen ikame analizlerinde CERRE’nin çift taraflı pazarlara ilişkin pazar yaklaşımı takip edilerek tüketicilerin ve ilan sahiplerinin ikame görüşü ayrı ayrı ele alınmıştır [24]. Bu değerlendirme sonucunda kimi başlıklarda, örneğin, bireysel-kurumsal üyeliğin ikame edilebilirliğinde tüketici tarafından bakıldığında, tüketicilerin bireysel üye ilanı ile kurumsal üye ilanını ikame görüp görmedikleri net değilken, kurumsal ilan verenler açısından bakıldığında bu kullanıcı grubunun bireysel üyeliği ikame olarak görmedikleri net bir şekilde tespit edilmiştir. Bu çerçevede, ikame edilebilirliğin farklılaştığı noktada ihlal iddiasının kurumsal ilan verenlere aşırı fiyat uygulandığı yönünde olması nedeniyle potansiyel rekabet sorununun gerçekleştiği taraf olan ilan verenler özelinde bir pazar tanımlanması yeterli görülmüştür.

(96) Sonuç olarak, emlak ve vasıta kategorisi ayrıştırılarak dosya kapsamında;

[23] Bireysel müşterilere yıllık bir defaya mahsus olmak üzere tanımlanan ücretsiz ilan hakkından yararlanması halinde ikinci ilan için (…..) TL, sonraki üç ilan için (…..) TL olmak üzere toplamda (…..) TL’lik bir maliyete katlanması gerekmektedir.

24 İlgili bölümde bahsedildiği üzere, CERRE’nin görüşü, platformun kullanıcılarının ikame anlayışının farklılaştığı noktada platformun her bir tarafı için ayrı pazar tanımı yapılması yönündedir.

- Kurumsal üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform

hizmeti,

- Kurumsal üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti,

- Bireysel üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform

hizmeti,

- Bireysel üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti,

pazarları ilgili ürün pazarı olarak tanımlanmıştır.

I.2.2.3. İlgili Coğrafi Pazar

(97) Vasıta satış işlemlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti ve emlak satış/kiralama işlemlerine yönelik çevrim içi platform hizmetinden internet erişimi sağlanan tüm bölgelerde mukim oto galeri ve emlak ofisleri ile nihai tüketiciler faydalanabilmektedir. Hizmetin anılan niteliği dikkate alınarak ilgili coğrafi pazar “Türkiye” olarak tespit edilmiştir.

I.3. Değerlendirme

I.3.1. Hâkim Durum Değerlendirmesi

(98) 4054 sayılı Kanun’un 3. maddesinde hâkim durum, “Belirli bir piyasadaki bir veya birden fazla teşebbüsün, rakipleri ve müşterilerinden bağımsız hareket ederek fiyat, arz, üretim ve dağıtım miktarı gibi ekonomik parametreleri belirleyebilme gücü” olarak ifade edilmiştir. Tanımdan anlaşılacağı üzere, incelenen teşebbüsün hâkim durumda kabul edilebilmesi için asıl olarak rekabetçi baskılardan ne ölçüde bağımsız davranabildiği önem taşımaktadır. Bu doğrultuda hâkim durum değerlendirmesinde, teşebbüsün ve rakiplerinin ilgili pazardaki konumu (hâkim durumdaki teşebbüsün ve rakiplerin pazar payı, pazar paylarının yıllar içerisindeki seyri, rakiplerin sayısı vb.), pazara giriş ve pazarda büyüme engelleri (yasal düzenlemeler, fikri ve sınai mülkiyet hakları, üstün teknoloji ve etkinlik, dikey bütünleşme, reklam, marka bilinirliği, ürün farklılaştırması, portföy gücü, finansal ve ekonomik güç vb.), alıcıların pazarlık gücü (teşebbüsün müşterilerinin büyüklüğü, alternatif temin kaynakları, kendi arzını yaratma imkanı vb.) unsurları dikkate alınmaktadır.

(99) Dosya kapsamında dört ilgili ürün pazarı tanımlanmıştır. Sahibinden’in söz konusu pazarlarda hâkim durumda bulunup bulunmadığı analizinde her iki ürün pazarındaki pazar payları ile diğer pazar verileri, her iki pazar bakımından geçerli olan giriş engelleri ve yukarıda sayılan diğer unsurlar aynı başlık altında ve her bir analiz aşağıda belirtilen ayrı başlıklar altında değerlendirilmiştir.

Pazar Payları

(100) Rekabet hukuku analizlerinde belirli bir piyasadaki pazar gücünün tespitinde kullanılan en önemli gösterge, incelenen teşebbüsün ve rakiplerinin pazar payıdır: Belirli düzeydeki pazar paylarının hâkim duruma işaret ettiği kabul edilmektedir. Kurulun yerleşik uygulamasında ve Hakim Durumdaki Teşebbüslerin Dışlayıcı Davranışlarına İlişkin Kılavuz’da, %40’ın altında pazar payına sahip olan teşebbüslerin hâkim durumda olması ihtimalinin düşük olduğu kabul edilmekte, bu düzeyin üzerindeki pazar payına sahip teşebbüsler bakımından ise daha detaylı bir incelemeye gidilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. İncelenen teşebbüsün sahip olduğu pazar payının yanı sıra bu pazar payının zaman içerisindeki istikrarı, ilgili pazarda faaliyet gösteren rakiplerin sayısı ve pazar payları da dikkate alınmaktadır.

(101) Pazar payının ölçümünde hangi değerin dikkate alınacağı konusunda ise Sahibinden’in platform/çok taraflı pazar özelliği belirleyici olmaktadır. Bahsedildiği üzere, Sahibinden,

ikinci el vasıta satışı veya emlak satışı/kiralama yapmak isteyen bireysel ve kurumsal satıcılara pazaryeri sunmakta ve böylece bir yandan potansiyel satıcıların ilanlarını potansiyel alıcılara ulaştırmasını sağlarken, bir yandan da potansiyel alıcıların çok sayıdaki satıcının ilanına internet ortamında ulaşmasını sağlamaktadır. Bu açıdan, Sahibinden’e ilan vermek isteyen potansiyel satıcılar için siteyi değerli kılan temel unsur sitenin ziyaretçi sayısı iken, Sahibinden’i ziyaret eden potansiyel tüketiciler açısından siteyi değerli kılan temel unsur, yayındaki ilan sayısıdır. Sahibinden’in ortaya çıkardığı bu dolaylı şebeke dışsallığı, karşılıklı ve pozitif bir dışsallık niteliğini taşımaktadır. Böylelikle kurumsal üye sayısı, kurumsal üyelik geliri ve sayfa görüntüleme sayısı, Sahibinden ve rakip platformların doğurduğu bu dışsallığın göstergesi olarak kabul edilmekte ve bu unsurlar esas alınarak pazar payının hesaplanması gerektiği değerlendirilmektedir.

Kurumsal Üyelerin Emlak Satış/Kiralama Faaliyetlerine Yönelik Çevrim İçi Platform Hizmeti Pazarında Pazar Payı Gelişimi

(102) Emlak satış/kiralama hizmetlerinde Sahibinden’in rakipleri Hürriyet Emlak [25], Milliyet Emlak [26], Zingat [27] ve Emlakjet [28], Letgo, Satış Garanti [29], Emlak Sitem’dir. Bunlardan Satış Garanti 2019 yılında pazara giriş yapmıştır. Yine Letgo da emlak kategorisinde Haziran 2018 tarihinden itibaren faaliyet göstermeye başlamıştır. (…..) cevap yazısında, franchise sistemiyle çalıştıkları, her (…..) ofisinin bağımsız bir franchise işletmesi olduğu, marka hakkını elinde bulunduran (…..)’nun kiralama ve satış işlemleri ile doğrudan ilgilenmediği belirtilmiştir. Bu nedenle iş modellerinin ve çalışma prensiplerinin Sahibinden ile benzer olmadığı belirtilmiştir.

(103) Bu çerçevede aşağıda Sahibinden ile rakiplerinin kurumsal üye sayısı, kurumsal üyelerden elde edilen gelir ve sayfa görüntüleme sayısına göre hesaplanan 2014-2020 30 döneminde sahip oldukları pazar payları gösterilmektedir:

Pazar Payı Hesabında Dikkate

Teşebbüsler

25 2006 yılında kurulmuş olan Hurriyetemlak.com internet sitesi, 29.05.2016 tarihinde kurulan Glokal’e 2017 yılında devredilmiştir. Bu nedenle 2015 ve önceki yıllara ilişkin verilere erişilemediği ifade edilmiştir. 26 Milliyet Emlak 31.12.2018 tarihi itibarıyla faaliyetine son vermiştir.

27 Zingat 2015 yılında kurulmuştur.

28 Emlakjet 2014 yılında İLAB tarafından devralınmıştır.

29 Teşebbüs 05.10.2018 tarihinde anonim şirket olarak kurulmuş olup, 25.1.2019 tarihinde faaliyete başlamıştır.

[30] Soruşturmanın kapsamı 2018-2020 dönemi olmakla birlikte tüm pazar gelişiminin görülebilmesi amacıyla Tablo’da 2014 yılından itibaren pazar payı verilerine yer verilmiştir..

Kaynak: Teşebbüslerden elde edilen veriler

(104) Yukarıdaki tablo incelendiğinde, kurumsal üye sayısı, kurumsal üye geliri ve sayfa görüntülenme sayısı bakımından Sahibinden’in 2018-2020 döneminde her bir yıl itibarıyla en yüksek pazar payına sahip olan teşebbüs konumunda olduğu, pazar payının yıllar itibarıyla %40 eşiğinin çok üzerinde seyrettiği, pazar payının 2018’den 2020’ye artış eğiliminde olduğu görülmektedir. Tabloda yer verilen kurumsal üye sayısına bakıldığında, Sahibinden’in 2018-2020 döneminde ortalama pazar payının %(…..) ile en yakın rakibinden yaklaşık (…..) kat fazla olduğu anlaşılmaktadır. Teşebbüslerin kurumsal üyelerden elde ettiği gelirler göz önünde bulundurulduğunda, Sahibinden’in pazar payının yine artış eğiliminde olduğu görülmekte ve 2020 yılında %(…..) oranındaki pazar payıyla rakiplerinden oldukça önde olduğu görülmektedir. Teşebbüslerin sayfa görüntüleme sayıları baz alındığında da benzer bir sonuç ortaya çıkmakta ve Sahibinden’in pazar payının yine rakiplerinden önemli ölçüde yüksek olduğu görülmektedir. Söz konusu veriler dikkate alındığında rakiplerin Sahibinden’e kayda değer bir rekabetçi baskı oluşturabildiğinden bahsetmek mümkün görünmemektedir. Ayrıca Sahibinden’in pazardaki lider konumunu yıllar itibarıyla istikrarlı bir şekilde devam ettirdiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla yukarıda bahsedilen göstergeler ışığında Sahibinden’in emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarında oldukça güçlü bir konumda olduğu görülmektedir.

Kurumsal Üyelerin Vasıta Satış Faaliyetlerine Yönelik Çevrim İçi Platform Hizmeti Pazarında Pazar Payı Gelişimi

(105) Emlak alanına ilişkin yapılan yukarıdaki açıklamayla paralel olarak vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarında Sahibinden ve rakiplerinin 2014-2020 [31] döneminde sahip olduğu pazar payları aşağıdaki tabloda sunulmuştur. İkinci el vasıta satışında Sahibinden’in rakipleri Arabam.com [32], Araba.com, Tasit.com, Letgo, Satış Garanti ve Otonomi.com’dur. Satış Garanti 2019 yılında pazara giriş yapmıştır. Araba Sepeti, “Tasit.com”u 2017 yılında, “Araba.com”u ise 2018 yılında devralmış olup, 2018 yılından sonra bu iki teşebbüs Arabasepeti.com internet sitesi altında faaliyet göstermeye başlamıştır.

[31] Soruşturmanın kapsamı 2018-2020 dönemi olmakla birlikte tüm pazar gelişiminin görülebilmesi amacıyla Tablo’da 2014 yılından itibaren pazar payı verilerine yer verilmiştir.

32 2000 yılında kurulmuş olan Arabam.com 2016 yılında iLAB Holding tarafından Doğan Gazetecilik AŞ’den devralınmıştır.

Pazar Payları Hesabında

Teşebbüsler

Kaynak: Teşebbüslerden elde edilen veriler

(106) Yukarıdaki tablo incelendiğinde, kurumsal üye sayısı, kurumsal üye geliri ve sayfa görüntülenme sayısı bakımından Sahibinden’in 2018-2020 döneminde %40 eşiğinin oldukça üzerinde pazar payı bulunmakla birlikte, 2018’den 2019’a kurumsal üye bakımından pazar payında küçük de olsa bir azalmanın olduğu görülmektedir. Buna ek olarak kurumsal üye sayısı bakımından 2020 yılında en yakın rakibinden ortalama (…..) kat fazla paya sahip olduğu görülmektedir. Teşebbüslerin kurumsal üyelerden elde ettiği gelirler ve sayfa görüntüleme sayıları baz alındığında ise Sahibinden’in tekele yakın pazar payına sahip olduğu ifade edilebilir. Söz konusu veriler dikkate alındığında rakiplerin Sahibinden’e kayda değer bir rekabetçi baskı oluşturabildiğinden bahsetmek mümkün görünmemektedir. Ayrıca, Sahibinden’in pazardaki lider konumunu yıllar itibarıyla istikrarlı bir şekilde devam ettirdiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla, yukarıda bahsedilen göstergeler ışığında Sahibinden’in vasıta satış hizmetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarında da oldukça güçlü bir konumda olduğu görülmektedir. Bireysel Üyelerin Emlak Satış/Kiralama İle Vasıta Satış Faaliyetlerine Yönelik Çevrim İçi Platform Hizmeti Pazarına Pazar Payı Gelişimi

(107) Sahibinden’in kurumsal üyelerin vasıta satış ve emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmetleri pazarındaki Zingat dışındaki tüm rakipleri bireysel müşterilerine de çevrim içi platform hizmeti sunmaktadır. Öte yandan Sahibinden’in emlak kategorisindeki mevcut rakiplerinden yalnızca Hürriyet Emlak [33]; vasıta kategorisindeki mevcut rakiplerinden ise Arabam ve Letgo bireysel müşterilerine ücretli 33 Aktif olduğu dönemde Milliyet Emlak tarafından bireysel müşterilere çeşitli ücretli hizmetler sunmuştur. Ancak adı geçen teşebbüs bireysel ve kurumsal müşterilerinden elde ettikleri gelirlere ilişkin bilgilerin kayıtlarında mevcut olmadığını beyan etmiştir.

ilan hizmeti [34] sunmaktadır. Bu sebeple bireysel üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti ve bireysel üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti ilgili ürün pazarlarında Sahibinden ile rakiplerinin pazar payları esas olarak bireysel üye sayısı ve bireysel üyeler tarafından verilen ilan sayısı dikkate alınarak değerlendirilmiştir. Bireysel müşterilerine ücretli ilan hizmeti sunan teşebbüslerin bireysel müşterilerden elde ettiği gelirler de pazar payı ölçüm parametresi olarak ayrıca dikkate alınmıştır. Aşağıdaki tabloda Sahibinden ve rakiplerinin 2018-2020 döneminde sahip oldukları pazar payları gösterilmektedir.

Kaynak: Teşebbüslerden elde edilen veriler

(108) Yukarıdaki tablo incelendiğinde, 2018-2020 döneminde bireysel üye sayısı ve bireysel ilan sayısı bakımından Sahibinden’in en yüksek pazar payına sahip teşebbüs konumunda olduğu ve pazar payının 2018-2020 yılları arasında artış eğiliminde olduğu görülmektedir. Bireysel üyelerden elde edilen gelirler bakımından ise Sahibinden’in pazar payının neredeyse pazarın tamamını ifade ettiği aynı zamanda artış eğiliminde olduğu görülmektedir. Tabloda yer verilen bireysel ilan sayısına bakıldığında Sahibinden’in 2018-2020 döneminde ortalama pazar payının %(…..) ile bireysel müşterilerine ücretli ilan yayımlama hizmeti sunan en yakın rakibinden (…..) kat, ücretsiz hizmet sunan en yakın rakibinden ise (…..) kat fazla olduğu anlaşılmaktadır. Teşebbüslerin bireysel üyelerden elde ettiği gelirler göz önüne alındığında Sahibinden’in pazar payının yine artış eğiliminde olduğu görülmekte ve 2020 yılında %(…..) pazar payıyla rakiplerinden oldukça önde olduğu görülmektedir. Söz konusu veriler dikkate alındığında rakiplerin Sahibinden’e kayda değer bir rekabetçi baskı oluşturabildiğinden bahsetmek mümkün görünmemektedir. Ayrıca Sahibinden’in pazardaki lider konumunu yıllar itibarıyla istikrarlı bir şekilde devam ettirdiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla yukarıda bahsedilen göstergeler ışığında Sahibinden’in bireysel üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarında oldukça güçlü bir konumda olduğu görülmektedir.

[34] Emlakjet bireysel müşterilerinin ilanlarını ücretsiz olarak yayımlamaktadır. Öte yandan bireysel müşteriler ücret karşılığında çeşitli ek hizmetlerden yararlanabilmektedir.

(109) Emlak alanına ilişkin yapılan yukarıdaki açıklamayla paralel olarak vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarında Sahibinden ve rakiplerinin 2018-2020 döneminde sahip olduğu pazar payları aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Yukarıda da ifade edildiği üzere, ikinci el vasıta satışında Sahibinden’in rakipleri Arabam.com [35], Araba.com, Tasit.com, Letgo, Satış Garanti ve Otonomi.com’dur.

Tablo 9: 2018-2020 Dönemi İtibarıyla Bireysel Hizmetlerde Sahibinden ve Rakiplerinin Pazar Payları (%)

Teşebbüsler Pazar Payları Hesabında Dikkate Alınan Kriterler 2018 2019 2020

Bireysel Üye (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Teşebbüslerden elde edilen veriler

(110) Yukarıdaki tablo incelendiğinde, bireysel üye sayısı bakımından Sahibinden’in 2018- 2020 döneminde en yüksek pazar payına teşebbüs konumunda olduğu ve %40 eşiğinin oldukça üzerinde pazar payına sahip olduğu, ilan sayısı bakımından Sahibinden’in 2018 yılında %(…..) pazar payıyla, %(…..) ile en yüksek pazar payına sahip Letgo’nun ardından en yüksek pazar payına sahip ikinci teşebbüs konumunda [36] olduğu öte yandan pazar payının artış eğiliminde olduğu ve 2020 yılı itibariyle Sahibinden’in %(…..) pazar payıyla en yüksek pazar payına sahip teşebbüs olduğu görülmektedir. Bireysel üyelerden elde edilen gelirler bakımından ise emlak kategorisinde olduğu gibi Sahibinden pazar payının neredeyse pazarın tamamını ifade ettiği görülmektedir. Tabloda yer verilen bireysel üye sayısına bakıldığında Sahibinden’in 2018-2020 döneminde ortalama pazar payının %(…..) ile en yakın rakibinden ise (…..) kat fazla olduğu anlaşılmaktadır. Teşebbüslerin bireysel üyelerden elde ettiği gelirler göz önüne alındığında Sahibinden’in pazar payının yine artış eğiliminde olduğu görülmekte ve 2020 yılında %(…..) pazar payıyla rakiplerinden oldukça önde olduğu görülmektedir. Söz konusu veriler dikkate alındığında rakiplerin Sahibinden’e kayda değer bir rekabetçi baskı oluşturabildiğinden bahsetmek mümkün görünmemektedir. Ayrıca Sahibinden’in pazardaki lider konumunu yıllar itibarıyla istikrarlı bir şekilde devam ettirdiği 35 2000 yılında kurulmuş olan Arabam.com 2016 yılında iLAB Holding tarafından Doğan Gazetecilik A.Ş.’den devralınmıştır.

36 2018-2019 yıllarında bireysel ilan sayısı bakımından sırasıyla %(….) ve %(….) pazar paylarıyla en yüksek pazar payına sahip olan teşebbüs olan Letgo, 2019 yılının Ekim ayına kadar vasıta kategorisinde bireysel kullanıcılarına sınırsız sayıda ilan yayımlama imkânı sunmaktadır. Bu tarihten itibaren her bireysel müşteriye ayda bir kez ücretsiz ilan yayımlama imkânı sunmakta, aynı ay içerisinde ikinci kez ilan yayımlamak isteyen müşterilerden ücret talep etmektedir. Sahibinden’in 2020 yılı itibarıyla bireysel ilan sayısı bakımından pazar payını yaklaşık %(….) oranında artırarak en yüksek pazar payına sahip teşebbüs konumuna gelmesinin büyük ölçüde Letgo’nun gerçekleştirdiği iş modeli değişikliğinden kaynaklandığı değerlendirilmektedir.

anlaşılmaktadır. Dolayısıyla yukarıda bahsedilen göstergeler ışığında Sahibinden’in bireysel üyelerin vasıta satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarında oldukça güçlü bir konumda olduğu görülmektedir.

Pazara Giriş ve Büyüme Engelleri

(111) Hâkim durum değerlendirmesinde ikinci adım pazara yeni teşebbüslerin girmesinin ya da pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin büyümesinin önünde engeller bulunup bulunmadığının incelenmesidir. Söz konusu engeller ilgili ürün pazarının özelliklerinden kaynaklanabileceği gibi incelenen teşebbüsün özelliklerinden ya da davranışlarından da kaynaklanabilmektedir. Pazara giriş veya pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin büyümelerinin önündeki engellere ilişkin olarak yapılacak açıklamalar dosya kapsamında tanımlanan her iki ilgili ürün pazarı bakımından geçerlidir.

(112) Pazarın özelliklerine bakıldığında ilk olarak, çevrim içi ilan yeri sağlama hizmetinde bulunabilmek için Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumundan yer sağlayıcılık belgesi alınması gerektiği görülmektedir. Ancak söz konusu belge bildirim usulüyle ve herhangi bir sayı sınırlamasına tabi olmaksızın alındığından pazara giriş bakımından yasal bir engel teşkil etmemektedir.

(113) İkinci olarak, hizmetin sunulmasını olanaklı kılacak bir yazılımın geliştirilmesi gerekmektedir. Böyle bir yazılım teşebbüslerin beklentilerine bağlı olarak sınırlı bir bütçeyle oluşturulabileceği gibi göreceli olarak çok daha büyük bütçelerle de temel fonksiyonları bakımından benzer fakat daha nitelikli bir yazılımın hazırlanması da mümkündür.

(114) Bunun sonrasında, pazara giriş ve faaliyetlerin devamı için gerekli olan yatırım maliyetlerinin büyüklüğü önemli olmaktadır. Bu konuyla ilgili taraflara yöneltilen soruya karşılık sunulan cevaplardan bazıları aşağıdaki gibidir:

- (…..): “Çevrimiçi ilan yeri sağlama hizmeti alanında faaliyette bulunabilmek için

öncelikle hizmetin sunulmasını olanaklı kılacak bir yazılımın geliştirilmesi

gerekecektir…Hizmet sunulan sitenin yarattığı trafiğe bağlı olarak datacenter maliyeti,

donanım bakım maliyeti ve çeşitlik danışmanlık hizmetleri (muhasebe, hukuki

danışmanlık vb.) diğer maliyet kalemleri arasında sayılabilecektir. …hizmetin bilinirliği

ve yaygınlaştırılması amacıyla yapılacak pazarlama yatırımlarının kritik öneme sahip

olduğu söylenebilecektir... genel bir tahmin olarak ile ilk yazılım maliyeti $500.000-

$2mn arasında, operasyonel maliyetlerin 5mn TL/ay ve Pazarlama Giderlerinin 2-3mn

TL/ay olması düşünülebilir.”

- (…..): “Teknolojik bir platform kurmak nispeten kolaydır…Nispeten daha sonraki

yatırımlara oranla daha az bir maliyetle bunu başarmak mümkündür. Ancak bu

platformun bilinirliliğini ve sürdürülebilirliğinin sağlanması ciddi yatırım

gerektirmektedir… Ziyaret edilen bir platform ve rakipler arasından sıyrılan bir rakip

olabilmek için …çok ciddi reklam harcamaları yapmak gerekmektedir.”

- (…..): “Genel olarak, online pazarlara girişte iki tür batık maliyetin olduğu

değerlendirilebilecektir. Bunlar; fiziksel kurulum maliyetleri ile müşteri sadakati

oluşturma maliyetleridir. Fiziksel kurulum maliyetleri internet sitesi, teknolojik altyapı

ve (depolama, dağıtım, ödeme sistemleri gibi) ilgili lojistik birimleri kurma

maliyetleridir. Müşteri sadakati oluşturma maliyetleri ise siteye müşteri çekilmesi,

güven sağlanması, marka oluşturulması ve müşteri tabanı tesis etme maliyetleridir”

(115) Teşebbüslerin verdiği bu bilgiler doğrultusunda, platform hizmeti sağlama pazarına girmeyi planlayan bir işletme için, kurulum maliyetinin yanı sıra ilgili pazarda tutunabilmesi için gerekli olan maliyetlerin daha belirleyici olacağı anlaşılmaktadır. Teşebbüslerin pazarda tutunabilmesi ve/veya büyüyebilmesi için de özellikle marka

bilinirliğini ve tüketici ziyaretini arttırmaya yönelik reklam harcamaları önemli bir maliyet

teşkil etmektedir. Herhangi bir firmanın özellikle belirli sayıda müşteriye erişmesi ve

büyüyebilmesi için bu alanda yapacağı yatırımları sürekli artırması gerekmektedir. Farklı

kanallardaki reklam harcamaları ile birlikte platformlar, tüketici tarafından tanınma ve

aranan bir platform olma özelliğine erişilebilmektedirler. Bu noktada, Sahibinden’in

pazara ilk giren teşebbüs olmasına bağlı olarak sahip olduğu avantaj kolaylıkla

görülmektedir. Bu avantajla birlikte Sahibinden’in hem ilan arayanlar hem de ilan

verenler bakımından geniş bir kullanıcı kitlesine ulaşması pazarın dışsallıklara dayalı

doğası gereği rakiplerin büyümesi üzerinde baskı unsuru oluşturmaktadır. Nitekim (…..)

cevabi yazısında konu hakkında şu şekilde beyanda bulunmuştur:

“Sahibinden.com’un vasıta ve emlak kategorileri dışında farklı kategorilerde de hizmet sunuyor olması ziyaretçilerin bu teşebbüse ilişkin sadakatini artırmaktadır. Sahibinden piyasaya ilk giren firma olması nedeniyle “ilk giren avantajı”ndan yararlanarak önemli miktarda pazarlama yatırımı yapmaksızın şebeke etkileriyle büyüme imkânı bulmuştur. Söz konusu pazara daha sonra giren teşebbüsler marka ve platform tanıtımı için önemli miktarda ve sürekli olarak pazarlama maliyetleri ile karşı karşıyadır. Arama motorları, arama sonuçlarında hangi internet sitesinin üst sıralarda çıkacağını belirlerken internet sitesinin ne kadar eski olduğunu bir kriter olarak kullanmaktadır. Yerleşik işletmeci, potansiyel rakiplere göre arama motorlarının organik sonuçlarında daha üst sıralarda yer almakta ve doğal bir ziyaretçi trafiği avantajına sahip olmaktadır. İlk giren avantajından yararlanarak belli bir seviyede pazar gücü elde eden Sahibinden.com bu sayede ilan verenler açısından kendi internet sitesini cazip kılmak adına fazla çaba sarf etmek durumunda kalmamaktadır. Daha sonra faaliyete başlayan teşebbüsler ise sunduğu hizmetlerin yaygınlaştırılması ve kurumsal müşterilerin kendi hizmetlerini kullanmasını sağlamak adına daha fazla yatırım yapmak durumundadır.”

(116) Üçüncü olarak, pazarda tutunabilmek için platformun bilinirliğinin ve sürdürülebilirliğinin

sağlanması ciddi yatırım gerektirmektedir. Nitekim rakiplerin, reklam harcamasının yanı

sıra yeni ürün/hizmetlere de yatırım yaptığı görülmektedir. Örneğin, Zingat’ın geliştirdiği

yeni ürünler ve buna ilişkin harcama tutarı aşağıdaki gibidir:

Tablo 10: Zingat’ın Yıllara Yaygın Yatırım Maliyetleri

Ürün Yıl Toplam (TL)

(…..) 2015 (…..)

Kaynak: Zingat’ın cevabi yazısı

(117) Tablodan görüldüğü üzere, Zingat’ın 2015-2019 yılları arasında geliştirdiği ürünlere, yazılım ve teknolojiye yaptığı yatırım (…..) TL olarak gerçekleşmiştir. Dolayısıyla platformun kullanıcının gözünde daha kabul edilebilir bir düzeye gelmesi için platform yayına çıktıktan sonra gerek yeni geliştirmeler gerekse bakım maliyetleri yüksek seviyelerde ve sürekli olarak gerçekleşmektedir.

(118) Ardından platformu ziyaret eden tüketicinin talebini karşılayacak seviyede ilan sayısına erişilmesi gerekmekte, bunun için de arz tarafında yeteri sayıda ilan bulunduracak çalışmaların yapılıp platforma ilan verecek üyelerin çekilmesi gerekmektedir. Pazaryerleri için aşılması gereken en önemli adımlardan biri bu olup burada belirli bir noktaya gelmek marka bilinirliğini artırmaktan geçmektedir. Ağ etkileri de pazara giriş ve büyüme engelleri bakımından önem arz etmektedir. Çevrim içi ilan yeri sağlama hizmetleri pazarında tüketiciler daha fazla ilan çeşidi görmek istemekte, ilan verenler ise daha fazla tüketiciye ulaşma ihtiyacı ile hareket etmektedir. Bu durum, platformun bir tarafındaki kullanıcı sayısındaki artışın platformun diğer tarafındakiler için platformu daha çekici hale getirmesine işaret eden dolaylı ağ etkileri (indirect network effects) olarak adlandırılmaktadır [37]. Dolaylı ağ etkileri nedeniyle, platformun bir tarafındaki artan katılım platformu diğer taraf için daha değerli hale getirerek, oradaki katılımın artması ise birinci tarafın katılımını arttırmakta; böylelikle çevrim içi platformlar “geri bildirim döngüsünden” yararlanmaktadır [38]. Bu nedenle, dolaylı ağ etkileri çok taraflı platformların sayısını sınırlama eğiliminde olup tekele yol açabilmektedir [39]. Bu kapsamda, rakip platformlar için en büyük zorluklardan biri, her iki tarafta yeterli sayıda kullanıcı bulundurmaktır [40]. Dolaylı ağ etkilerinin büyüklüğü ve önemi ile platformda yer alan tarafların ihtiyaç ve talepleri platformun işleyişinde önemli bir rol oynamaktadır. Bu kapsamda diğer birçok çevrim içi platformda da gözlemlendiği üzere, ilan yeri sağlama hizmetleri de farklı tarafların talebinin birbirini beslediği dolaylı şebeke etkilerinin yoğun olarak hissedildiği bir piyasa özelliğine sahiptir.

(119) Emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarında, tüketiciler, sitede bulunan emlakç ıların sayısı arttıkça; emlakçılar ise, siteyi ziyaret eden tüketicilerin sayısı arttıkça, siteyi kullanmayı daha fazla tercih etmektedir. Tablo - 6 ve 7’d e n d a görüldüğü üzere, 201 8 - 20 20 yılları arasında Sahibinden’e kayıtlı kurumsal üye sayısı en yakın rak ibinden emlakta yaklaşık (…..), vasıtada yaklaşık (…..) kat fazladır. Söz konusu kurumsal üye sayıları pazardaki ağ etkileri ile birlikte değerlendirildiğinde Sahibinden’e rekabette önemli bir avantaj sağlamaktadır. Sahibinden’in daha fazla emlakçı ile anlaşmalı olması, daha fazla tüketicinin onu tercih etmesine, daha fazla tüketicinin siteyi ziyaret edip ilanlara ulaşması ise her geçen gün daha fazla emlakçının Sahibinden ile çalışmayı tercih etmesine veya diğer rakiplere geçme güdüsünün azalmasına yol açmakta ve bu döngü en sonunda Sahibinden’in pazarda daha da güçlenmesine neden olmaktadır.

37 EVANS, DAVID S., “TWO-SIDED MARKET DEFINITION”, 2009, S.5.

[38] KARAGÜLLE, O. (2020), “Dijital Platformlarda Pazar Gücünün Belirlenmesi”, Rekabet Kurumu Uzmanlık Tezi, Ankara, s.21.

39 EVANS, David S. ve SCHMALENSEE, Richard, “The Antitrust Analysis of Multi-Sided Platform Businesses”, 2012, s.13-14.

40 Evans ve Schmalensee (2012), “The Antitrust Analysis of Multi-Sided Platform Businesses”, s.9.

(120) Bu kapsamda, Sahibinden’in yukarıda yer verildiği üzere çok geniş bir son kullanıcı ve ilan veren portföyüne sahip olması ve her iki kullanıcı grubunun birbirini besleyen döngüsü nedeniyle ortaya çıkan dolaylı ağ etkileri ilgili pazarda önemli bir giriş engeli oluşturmaktadır.

(121) Öte yandan, ölçek ekonomisinin de dijital pazarlarda giriş engeli yarattığı ve pazarın yoğunlaşmasına katkı sağladığı değerlendirilmektedir. Nitekim bu pazarlara girmek için teşebbüsler altyapı oluşturma ile araştırma-geliştirme için yatırımlar yapmak zorunda olmakla birlikte, bir çevrim içi platformun teknolojik olarak geliştirilmesinden sonra daha fazla kullanıcı kabul etmesinin maliyeti son derece düşüktür [41]. Bu nedenle, yüksek sabit maliyetlerle bir kez kurulduktan sonra dijital platformlar, operasyonlarını, minimum maliyetle yeni kullanıcılara genişleterek hızlı bir şekilde büyüyebilirler. Dolayısıyla, üretim maliyeti hizmet verilen kullanıcı sayısı ile orantılı olarak artmamakta ve platformlar önemli bir yatırım yapmadan çok sayıda kullanıcıya hizmet verebilecek seviyeye gelebilmektedir. Söz konusu özellik nedeniyle pazara yeni giren teşebbüs sadece kısa bir süre içinde belirli bir satış hacmine ulaşırsa (minimum giriş ölçeği) başarılı olabildiğinden, daha küçük ölçekte faaliyet göstermenin kârlı olmayacağını öngören potansiyel bir rakip pazara girmeyebilecektir [42]. Sahibinden’in ziyaretçi sayısı ve kurumsal üye sayısına bakıldığında rakiplerinden belirgin şekilde öne çıkmakta olduğu, bu durumun maliyetlerine de yansıdığı değerlendirilmektedir. Sahibinden de ek bir maliyete katlanmaksızın çok sayıda oto galeri ve emlakçıya hizmet vermek suretiyle pazar payını artırabilmektedir.

(122) İlgili pazarın özelliklerinden kaynaklanan giriş engellerinin haricinde incelenen teşebbüsün özellikleri de pazara girmek isteyen teşebbüsler bakımında giriş engeli oluşturabilmektedir. Sahibinden’in marka bilinirliğinin yüksek olması ve ilan arayan ile ilan verenler bakımından en geniş kullanıcı kitlesine sahip platform olması nedenleriyle, özellikle ilan arayanların farklı bir ilan sayfasına yönelmesi motivasyonunun azalacağı değerlendirilmektedir. Ayrıca, Sahibinden’in sahip olduğu ağ etkileri sayesinde önemli miktarda pazarlama yatırımı yapmaksızın büyüme fırsatı bulunmaktadır. Pazara sonradan giren teşebbüsler ise bu imkândan yoksun olarak marka ve platformlarının tanınmasını sağlamak adına önemli miktarda ve sürekli olarak pazarlama yatırımı yapmak durumundadır. Sahibinden, pazara yeni girecek teşebbüslere göre Google organik arama sonuçlarında daha üst sıralarda yer aldığından doğal bir trafik avantajına da sahip olmaktadır. Pazara yeni girecek teşebbüsler arama sonuçlarında ilk sıralarda yer alamamaları nedeniyle sitelerine yeterli trafik çekmeleri zor olacaktır.

(123) Bu bakımdan, çevrim içi ilan yeri sağlama hizmetlerinin çok taraflı platform olma özelliğinden kaynaklanan önemli şebeke etkileri, ölçek ekonomileri, kullanıcı alışkanlıkları, Sahibinden’in sahip olduğu yüksek marka bilinirliği, finansal ve ekonomik gücü gibi hususların piyasadaki teşebbüslerin büyümesi veya piyasaya yeni teşebbüslerin girmesi önünde giriş engeli oluşturmasının muhtemel olacağı değerlendirilmektedir.

Alıcı Gücü

(124) Hâkim durum değerlendirmesinde incelenecek son husus ise alıcı gücünün var olup olmadığıdır. İncelenen teşebbüsün müşterileri görece büyük, alternatif temin kaynakları hakkında yeterince bilgili ve makul bir süre içerisinde başka bir sağlayıcıya geçmek ya da kendi arzını yaratmak imkânına sahipse bu müşterilerin pazarlık gücüne, bir başka 41 HYLTON, Keith N., “Digital Platforms and Antitrust Law”, 2019, s.3-4.

[42] BUNDESKARTELLAMT, “Working Paper - The Market Power of Platforms and Networks - Executive Summary”, 2016, s. 14.

deyişle alıcı gücüne sahip olduğu söylenebilecektir. Dosya kapsamında edinilen verilere göre, Sahibinden’in emlak alanında bankalar dâhil edildiğinde en büyük müşterisinin Sahibinden cirosuna katkısı 2020 yılında yalnızca %(…..)’tür. 2020 yılında emlak alanında bankalar dâhil edildiğinde en büyük 10 müşterisinden elde edilen gelir ise Sahibinden’in cirosunun %(…..) kadardır. Bankaların dâhil edilmediği senaryoda ise ilgili oranlar sırasıyla %(…..) ve %(…..)’tır. Söz konusu oranlar müşterilerin Sahibinden karşısında ne kadar etkisiz olduğunu, bir başka deyişle alıcıların güçlü ve büyük olmadığını ortaya koyar niteliktedir. Sahibinden’in vasıta alanında en büyük müşterisinin Sahibinden cirosuna katkısı 2020 yılında yalnızca %(…..)’tür. 2020 yılında vasıta alanındaki en büyük 10 müşterisinden elde edilen gelir ise Sahibinden’in cirosunun %(…..)’ü kadardır. Söz konusu oranlar müşterilerin Sahibinden’e karşı strateji geliştirme gücünden yoksun olduğunu, bir başka deyişle alıcıların güçlü ve büyük olmadığını ortaya koyar niteliktedir. Yukarıda yer verildiği üzere, çevrim içi ilan yeri sağlama hizmeti teknik bir konu olup müşterilerin asıl faaliyetlerinin vasıta satımı olması göz önünde bulundurulduğunda, alıcıların söz konusu pazarda kendi arzlarını yaratması ise makul görünmemektedir.

(125) Göz önünde bulundurulması gerektiği değerlendirilen bir diğer husus ise Sahibinden’in Yemek Sepeti veya Çiçek Sepeti gibi sitelerin aksine son kullanıcıyla ilgili nihai satış işlemi gerçekleşmeden müşterilerine ücret karşılığı hizmet sunmasıdır. Örneğin, Yemek Sepeti üzerinden son kullanıcıya ulaşan bir restoran, yemek siparişi gerçekleştiği noktada Yemek Sepeti’ne parasal bir bedel ödemek durumundadır. Buna karşın Sahibinden gibi çevrim içi ilan yeri sağlayan teşebbüslerde ise kurumsal üyeler nihai tüketiciye ulaşmadan önce parasal bir bedel ödemektedir. Bu durum kurumsal üyelerin ellerinde bulundurduğu envanteri öncelikle Sahibinden gibi en geniş şekilde son kullanıcıya ulaşan platform üzerinden satışa sunmasına ve burada satılamaması durumunda diğer çevrim içi ilan yeri sağlama platformlarına yönelmesine sebep olan bir unsur durumundadır.

(126) Yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alındığında, Sahibinden’in yüksek ve rakipleriyle orantısız pazar payına sahip olması, bu pazar payını zaman içerisinde koruması ve önemli ağ etkileri ile piyasaya giriş engellerinin bulunması sebebiyle ilgili pazarlarda hâkim durumda olduğu değerlendirilmektedir.

I.3.2. Hâkim Durumun Kötüye Kullanılması Hali Olarak Aşırı Fiyat Teorisi

(127) Aşırı fiyatın tam olarak ne olduğuna yönelik genel kabul görmüş bir tanım bulunmamaktadır. Bununla birlikte, literatürde aşırı fiyat, pazar gücünün uygulanması sonucunda sürekli olarak rekabetçi düzeyin önemli ölçüde üzerinde belirlenen fiyat olarak tanımlanmaktadır. Aşırı fiyatlama sonucunda rekabetçi piyasalarda oluşan tüketici fazlasının bir kısmı pazar gücünü elinde bulunduran firmaya üretici fazlası olarak geçmekte; bir kısmı ise tamamen kaybolmaktadır.

(128) Rekabet hukuku uygulamalarının tüketici refahı odaklı olduğu göz önünde bulundurulduğunda, sömürücü nitelikteki davranışlar içerisinde yer alan ve tüketici refahında doğrudan bir kayba ve dağılım etkinsizliğine yol açan aşırı fiyatlama davranışının, rekabet hukukunun ilgi alanlarından birini oluşturduğunu söylemek mümkündür. Ancak aşırı fiyatlamaya müdahale bazı tartışmaları da beraberinde getirmekte; bazı rekabet hukuku sistemlerinde ihlal olarak nitelendirilen aşırı fiyatlama, bazı sistemlerde ise hukuka uygun kabul edilmektedir.

(129) Kavramsal olarak, tekel gücüne sahip olan veya hâkim durumda bulunan teşebbüslerin fiyat belirleyici konumda bulundukları ve fiyatlarını kendi maliyet yapılarına göre

belirledikleri yönünde yapılan tanımlamalar dikkate alındığında [43], aşırı fiyatlama tekel gücü ve hâkim durum kavramlarından ayrı düşünülemeyecektir.

(130) Yukarıda da değinildiği üzere, bazı rekabet hukuku sistemleri aşırı fiyatlandırmayı yasaklamamaktadır. ABD, Avustralya, Kanada, Meksika bu sistemlere örnek gösterilebilir [44]. Aşırı fiyatlamanın rekabet hukukunda ihlal sayılmaması gerektiği yaklaşımı, ABD Yüksek Mahkemesi tarafından şu şekilde ifade edilmiştir: “Tekel gücüne sahip olmak ve beraberinde tekel fiyatlarının uygulanması sadece hukuka uygun değil; aynı zamanda serbest piyasa sisteminin önemli bir unsurudur. [45]” Bu hukuk sistemleri, yüksek fiyatları rekabet kurumlarının doğrudan müdahale etmesi gereken bir değişken olarak değil, ele alınması gereken temel rekabet sorunlarının bir göstergesi olarak değerlendirmektedir. Gerçekten de dışlayıcı davranışın veya kartelleşmenin yokluğunda aşırı fiyatlandırma, esas olarak ya geçici ve kendi kendini düzelten bir piyasa başarısızlığı olarak ya da sektöre özgü düzenleme yoluyla ele alınacak bir sorun olarak algılanmaktadır [46].

(131) Öte yandan AB rekabet hukukunda aşırı fiyatlama davranışına müdahale edilmekte, bunun yasal dayanağını ise ABİDA’nın 102. maddesi oluşturmaktadır. Bu maddede kötüye kullanma örnekleri arasında sayılan “Doğrudan ya da dolaylı olarak haksız alım ya da satış fiyatları uygulamak veya haksız ticari koşullar öne sürmek” aşırı fiyatlamayı da içine alan bir başlık olarak kabul edilmektedir. Aşağıda ayrıntılı açıklanacağı üzere, United Brands davasında, Avrupa Birliği Adalet Divanı (ABAD), bir fiyatın “ürünün ekonomik değeriyle makul bir ilişkisinin bulunmaması” durumunun hâkim durumun kötüye kullanılması teşkil edeceğini ortaya koymuştur [47].

(132) Uygulamaya bakıldığında AB’de kötüye kullanma halinin sınırlı sayıda karara konu olduğu görülmektedir. Sömürücü kötüye kullanmalar hakkındaki 2011 OECD Tartışmasına AB’nin verdiği katkıda şu ifadelere yer verilmektedir [48]: “(…) AB'de son 50 yıldaki eğilim, doğrudan sömürücü davranışa müdahale etmek yerine tüketicilerin sömürülmesine izin veren piyasa koşullarına yol açmasını önlemek için dışlayıcı davranışa yönelmiştir. Bu yönelim, aşırı fiyatlara ilişkin oldukça sınırlı bir içtihatla sonuçlanmıştır”. Dolayısıyla AB’nin de ABD’de olduğu gibi önceliği dışlayıcı uygulamalara verdiği görülmektedir.

43 ABD rekabet hukukunda Sherman Antitröst Yasası’nda tekel gücü fiyatları kontrol etme ya da rekabeti engelleme gücü olarak tanımlanmakta; AB rekabet hukukunda Avrupa Birliği’nin İşleyişine Dair Anlaşma’nın (ABİDA) 102. maddesinde ise hâkim durum teşebbüse rakiplerinden, müşterilerinden ve nihai olarak tüketicilerinden önemli ölçüde bağımsız davranma gücü vererek ilgili pazardaki etkin rekabeti önleme olanağı sağlayan ekonomik güce sahip olmak şeklinde tanımlanmaktadır.

44 ABD’de mahkemeler ve yazarlar tekelleşmenin tekel olmaktan daha fazlasını gerektirdiği, tekelleşme için dışlayıcı davranışın bulunması gerektiği konusunda uzlaşı içindedir. Meksika rekabet yasasında, bir teşebbüsün bir pazara girmesini veya genişlemesini engelleme veya engelleme amacına veya etkisine sahip hâkim durumdaki teşebbüs davranışları ihlal kabul edilmektedir. Avustralya rekabet yasasında da aşırı fiyat ihlal değildir. Ancak Kanada farklı bir yaklaşım sergilemekte, fikri mülkiyet haklarından doğan münhasır haklardan yararlanan bir teşebbüsün bu hakka konu eşya veya emtianın fiyatını makul olmayan bir şekilde arttırması durumunda bir dizi çözüm öngörmektedir.

45 Verizon Communications Inc. v Law Offices of Curtis v Trinko LLP 540 US 398, 407, 124 S Ct 872 (2004).

46 OECD, Excessive Prices DAF/COMP(2018)12, s. 4.

[47] Case 27/76 United Brands Company and United Brands Continental BV v EC Commission ECLI:EU:C:1978:22, paras 250-252.

48 Contribution from the European Union to the OECD Competition Committee discussion on Excessive pricing, “Article 102 and excessive pricing”, paragraph 3.

(133) Bununla birlikte son dönemde bir dizi ulusal rekabet otoritesinin enerji sektöründeki aşırı fiyat uygulamalarını [49], jenerik ilaçların aşırı fiyatlandırılmasını [50] ihlal saydığı kararlar ve Komisyon’un Gazprom kararı [51] dikkate alındığında son yıllardaki sömürücü kötüye kullanma örnekleri dikkati çekmektedir.

(134) Sonuç itibarıyla gerek ABD’de, gerekse ulusal rekabet otoriteleri ve Avrupa Komisyonu uygulamasında pazarın kısa ya da orta vadede kendi kendini düzeltmesinin beklendiği hallerde rekabet otoritelerinin aşırı fiyatlamaya müdahale etmemesi gerektiği yönünde geniş bir görüş birliği vardır.

Aşırı Fiyata Müdahale İçin Gerekli Pazar Koşulları

(135) Piyasa ekonomisi bakımından yüksek fiyatların olumlu etkileri (makul bir süre içinde başarılı yeni girişleri teşvik etmesi) ve rekabet otoritelerinin aşırı fiyatlamaya müdahale etmesindeki pratik zorluklar nedeniyle AB uygulamalarında ve literatürde rekabet hukuku çerçevesinde aşırı fiyatlamaya müdahalenin belli pazar koşullarıyla sınırlandırılması gerektiği görüşü hâkim olmuştur. Aşırı fiyatlamaya müdahale edilebilecek pazar koşullarının ne olması gerektiği konusunda da farklı görüşler söz konusudur. Bu görüşlerden öne çıkan Evans ve Padilla’nın [52] görüşlerine göre, esas olarak rekabet hukuku çerçevesinde tüm fiyatlama davranışlarının yasal kabul edilerek müdahale edilmemesi gerekmekle birlikte, rekabet otoritelerinin müdahaleyi tercih etmesi durumunda müdahalenin şu üç koşulun birlikte sağlandığı haller ile sınırlandırılması gerekmektedir:

- Teşebbüsün pazarda geçmiş yatırımların veya inovasyonların sonucu olmayan ve

aşılmaz yasal giriş engelleriyle korunan tekel ya da tekele yakın konumda

bulunması [53], ek olarak, pazar gücü derecesi ne kadar yüksekse, piyasanın ilgili bir

zaman çerçevesinde kendi kendini düzeltme olasılığı o kadar az olacaktır [54], (bazı

yazarlar, pazar gücünün mevcut veya geçmişteki münhasır veya özel hakların veya

ortaya çıkarılmamış geçmiş dışlayıcı rekabete aykırı uygulamaların sonucu olmasını

da şart koşmaktadır [55]),

- Teşebbüsün uyguladığı fiyatların ortalama toplam maliyetleri büyük ölçüde aşması, - Bu fiyatların komşu pazarlarda yeni mal ve hizmetlerin ortaya çıkmasını engelleme

riski bulunması.

49 Elektrik sektöründe bazı ulusal rekabet otoriteleri yerleşik elektrik üreticilerine, talebin yoğun olduğu dönemlerde kapasiteyi düşürerek toptan piyasada aşırı fiyat uygulamalarını 102 (a). maddenin ihlali kabul ederek yaptırım uygulamıştır (Botta Karova, Sanctioning Excessive Energy Prices as Abuse of Dominance-Parcu, Monti, Botta (eds), Abuse of Dominance in EU Competition Law: Emerging Trends, Edward Elgar Publishing 2017).

50 İtalya'daki Aspen kararı (Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, Decision No. 26185, 29 Sept. 2016), Birleşik Krallık'taki Pfizer-Flynn kararı (UK Competition and Markets Authority, 7.12.2016, case CE/9742-13) ve Danimarka'daki CD Pharma kararı (kararın özet metni: OECD Secretariat Background Note, “Excessive Prices in Pharmaceutical Markets”. DAF/COMP(2018),3.10.2018), jenerik ilaç üreticilerinin nihai tüketicilerden talep ettiği aşırı fiyatların rekabet incelemesine tabi olabileceğini gösteren örneklerdir.

51 Benzer şekilde, Gazprom kararında Avrupa Komisyonu, Gazprom'un Orta ve Doğu Avrupa'da gaz dağıtımı için uyguladığı fiyatların aşırı olduğuna karar vermiştir (Commission Decision on Upstream Gas Supplies in Central and Eastern Europe on 24 May 2018. Case AT.39816.).

52 D.S. Evans and A.J. Padilla “Excessive Prices: Using Economics to Define Administrable Legal Rules”, Journal of Law and Economics 1(1), 97-122

53 Bu koşul OECD Policy Roundtables Excessive Prices, 2011, s. 50 [2]’de de belirtilmektedir.

54 OECD Policy Roundtables Excessive Prices, 2011, s. 50 [2]

55 Massimo Motta, Alexandre de Streel (2007), Excessive Pricing in Competition Law: Never say Never?, in The Pros and Cons of High Prices, Swedish Competition Authority, s. 24-29.

(136) Evans ve Padilla’ya göre söz konusu koşulların karşılanması durumunda aşırı fiyata rekabet hukuku araçlarıyla müdahale haklı bir müdahale teşkil edecektir. Ancak bu koşulların tamamının gerçekleşmesi güç olduğundan katı bir yaklaşım olarak da kabul edilmektedir.

(137) Aşağıdaki koşullar ise ekonomistler arasında yaygın olarak kabul görmüş koşullardır [56]: - Yüksek ve geçici olmayan giriş engellerinin varlığı: ekonomistler, rekabet politikasının

yalnızca yüksek ve istikrarlı giriş engelleri ile karakterize edilen pazarlarda aşırı fiyata

müdahale edilmesi gerektiği görüşündedirler. Giriş engelleri yapısal (ağ etkilerinin

varlığı gibi) veya yasal (münhasır bir tekel hakkı gibi) olabilir.

- Tekele yakın hâkim durumun varlığı: yüksek giriş engelleri göz önünde

bulundurulduğunda, hâkim durumdaki teşebbüs, ilgili pazarda tekele yakın bir

konumda olmalıdır. Ekonomistler genel olarak, dışlayıcı uygulamalara karşı rekabet

hukuku müdahalesini haklı çıkarmak için geleneksel olarak kabul edilen %40 pazar

payı eşiğinin aşırı fiyatlara müdahale için oldukça düşük kalacağını belirtmektedir. - Sektörel düzenlemenin yokluğu: ulusal regülasyon otoritesi bir ağ endüstrisinde

erişimi veya perakende fiyatı düzenlediği durumlarda, rekabet otoriteleri aşırı fiyata

müdahale etmemelidir.

- İnovasyon teşviklerinin engellenmesi: yukarıda da değinildiği üzere Evans ve Padilla,

rekabet hukuku müdahalesinin ancak aşırı fiyatlandırmanın piyasaya yeni bir ürünün

girişine engel olması durumunda haklı çıkacağını savunmaktadır. Benzer şekilde

O'Donoghue ve Padilla [57], patent sahibinin yenilik yapma teşviklerini korumak için,

rekabet politikasının patent kapsamındaki bir ürünün aşırı fiyatına yaptırım

uygulamaması gerektiğini savunmaktadır.

Aşırı Fiyatın Tespitinde Kullanılan Testler

(138) Aşırı fiyatın tespitinde rekabet otoriteleri tarafından farklı kıstaslar dikkate alınmakta olup kullanılan testlerin farklı kavramsal ve pratik zorlukları olduğu tartışılmaktadır. Aşırı fiyatlama davranışının tespitinde temel olarak iki test kullanılmaktadır: “Ekonomik Değer Testi (EDT) (fiyat-maliyet analizi)” ve “Fiyat Karşılaştırması Analizi” [58].

(139) Aşırı fiyatın tespitine yönelik literatürde öne çıkan ve ABAD’ın içtihatlarına dayanılarak oluşturulan ilk test EDT’dir. ABAD, United Brands [59] kararında; bu testin ilk aşaması olarak inceleme konusu ürünün satış fiyatı ve üretim maliyetleri arasındaki kâr marjını dikkate alarak ürünün fiyatı ile ekonomik değeri arasında bir kıyaslama yapılabileceğini öngörmüştür. Söz konusu yaklaşıma göre ilgili ürünün maliyeti ve makul kâr marjının toplamı ürünün değerini ortaya koymaktadır. Bu kapsamda maliyet ve makul kâr marjının toplamını aşan fiyatlar aşırı kabul edilmektedir. Bu çerçevede hâkim durumdaki teşebbüsün ilgili pazarda fiilen uyguladığı fiyat ile eğer pazarda etkin bir rekabet olsaydı, varsayımsal olarak teşebbüsün talep edeceği fiyat arasında önemli bir fark, yani orantısızlık olup olmadığını belirlenmektir. Orantısızlığın tespitinde ürünün gerçek üstlenilen maliyeti (actual incurred cost) ile gerçek fiyatı (actual price) arasındaki farkın aşırı olup olmadığına bakılmaktadır.

56 Marco Botta, Unfair Pricing and Standard Essential Patents, 2020, s. 24.

57 O’Donoghue, Padilla (2020), The Law and Economics of Art. 102 TFEU, s. 742.

58 OECD Policy Roundtables Excessive Prices, 2011, s. 63.

59 Case 27/76, United Brands Company and United Brands Continentaal BV v. Commission of the European Communities (1976) ECLI:EU:C:1978:22.

(140) Ekonomik değer kavramı United Brands kararında ilk kez kullanılmış olmakla birlikte, kararda bu kavram açık değildir. Literatürde testin"... çok belirsiz ve uygulanması zor" [60] ve tamamen subjektif olduğu [61] yönünde görüşler bulunmaktadır.

(141) EDT’ye ilişkin tartışmalar, fiyat-maliyet marjı hesaplamasında hangi maliyet ölçütünün dikkate alınacağı [62], birden çok ürün üreten veya birden çok pazarda faaliyet gösteren teşebbüsler bakımından maliyet hesaplamanın pratik zorluğu ve makul kâr marjının nasıl belirleneceği [63] üzerinde yoğunlaşmaktadır. Ayrıca inceleme konusu teşebbüsün mü yoksa pazardaki en etkin firmanın mı maliyetinin dikkate alınması gerektiği de başka bir sorun olarak değerlendirilmektedir. Öte yandan United Brands kararında Komisyon, katlanılan maliyetler gibi sadece arz yönlü faktörlerle ilgili ürün ya da hizmetin ekonomik değeri nin belirlenmesinin mümkün olmadığını, ekonomik değer in ancak olayın kendine has özellikleri ve ürüne/hizmete olan talep gibi maliyet dışı faktörlerin de dikkate alınarak belirlenebileceğini vurgulamıştır.

(142) EDT’ye ilişkin bahsedilen eksikliklerin hatalı sonuç doğurma ihtimali nedeniyle United Brands kararında fiyatlamanın haksız olup olmadığını ortaya koyabilmek amacıyla, EDT’nin ikinci aşaması olarak, inceleme konusu fiyat, teşebbüsün kendi fiyatları ve rakiplerinin fiyatları ile karşılaştırılmıştır. Fiyat karşılaştırması analizi olarak adlandırılan bu yaklaşımda iki yönlü bir metodoloji izlenmektedir: Teşebbüsün kendi fiyatları ile yapılan kıyaslama ve/veya rakiplerin fiyatları ile yapılan kıyaslama.

(143) United Brands testinin ikinci aşamasındaki karşılaştırma ölçütleri zaman içinde şu şekilde şekillenmiştir: (i) aynı ilgili pazardaki aynı ürünler için hâkim durumdaki teşebbüs tarafından önceden uygulanan fiyatlar [64]; (ii) farklı [65] veya ilişkili [66] veya benzer [67] ürünler veya farklı müşteri türleri için hâkim durumdaki teşebbüs tarafından uygulanan fiyatlar [68]; (iii) hâkim durumdaki teşebbüs tarafından aynı ilgili pazarın farklı bölgelerinde veya diğer coğrafi pazarlarda aynı ürün için uygulanan fiyatlar [69]; (iv) aynı ilgili pazarda hâkim durumda olmayan rakip teşebbüsler tarafından uygulanan fiyatlar [70]; ve (v) diğer pazarlarda aynı veya karşılaştırılabilir ürünler için diğer teşebbüsler tarafından uygulanan fiyatlar [71].

(144) Bu noktada AB kararları çerçevesinde EDT testinin ne şekilde yorumlandığının incelenmesi gerekmektedir. General Motors kararında [72] Komisyon araçların muayenesi ve uygunluk denetimleri için uygulanan fiyatın haksız olduğuna karar vermiştir. General Motors’ un kendi Amerikan modelleriyle iştiraki Opel tarafından üretilen Avrupa modelleri 60 Robert O’Donoghue ve Atilano Jorge Padilla, The Law and Economics of Art. 102 TFEU (3rd edition, Hart Publishing 2020). Chapter 14, ‘Excessive Pricing’, s. 734.

61 D.S. Evans ve A.J. Padilla, Excessive Prices: Using Economics to Define Administrable Legal Rules, Journal of Law and Economics 1(1), s. 109.

62 Yüksek sabit maliyetlerin ve düşük marjinal maliyetin söz konusu olduğu sektörler bakımından ortalama toplam maliyetin kullanılması daha uygundur (Evans ve Padilla, Exessive Prices: Using Economics to Define Administrable Legal Rules, 2004, s. 29)

63 Faaliyet gösterilen sektörün özellikleri, yatırım miktarı, batık maliyetler ve fırsat maliyetleri, maddi olmayan varlıkların değeri, ölçek ekonomileri gibi faktörler makul kâr marjının hesaplanmasında göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

[64] British Leyland v Commission (226/84, EU:C:1986:421, par. 28, 29),

[65] British Leyland v Commission (226/84, EU:C:1986:421, par. 28, 29),

66 Deutsche Post AG (COMP/C-1/36.915, Interception of cross-border mail, recital 160).

[67] Tournier (395/87, EU:C:1989:319, par. 44).

[68] British Leyland v Commission (226/84, EU:C:1986:421, par. 28, 29).

[69] Deutsche Grammophon Gesellschaft (78/70, EU:C:1971:59, par. 19).

[70] 5 October 1988, CICRA and Maxicar (53/87, EU:C:1988:472).

[71] Bodson (30/87, EU:C:1988:225, par. 31)

72 Case C-26/75, General Motors Continental NV v. Commission (1975) ECLI:EU:C:1975:150.

için bu modellerin denetimi daha az maliyetli olmasına rağmen aynı fiyatı uyguladığı tespit edilmiştir [73]. British Layland kararında [74], şirket soldan direksiyonlu ve sağdan direksiyonlu araçlar için, bu araçların denetiminin maliyeti aynı olmasına rağmen önemli derecede farklı fiyatlar uyguladığı ortaya konmuştur. Dolayısıyla General Motors ve British Layland kararlarında Komisyon ekonomik değeri ürünlerin maliyetiyle ilişkilendirmiştir [75]. Ancak, standart ekonomi teorisinde bir ürün veya hizmetin ekonomik değeri, tüketicilerin ödemeye razı oldukları bedelle üretim maliyetinin birlikte değerlendirilmesiyle belirlenmektedir.

(145) Port of Helsingborg kararında [76] Komisyon, ekonomik değer kavramını yorumlarken ekonomi teorisiyle daha uyumlu bir yaklaşım sergilemiş ve söz konusu mal veya hizmete olan talep gibi maliyet dışı faktörlerin de dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir. Bu durumu da tüketicilerin ürün veya hizmete özgü daha değerli gördükleri bir faktör olduğu durumda, söz konusu ürün veya hizmete daha yüksek fiyat ödemeye eğilimli olduklarını belirterek açıklamıştır. Böylece Komisyon, kararında tüketiciler bakımından ürünün değerini de analiz ederek bazı ürünlerin, maliyetleriyle karşılaştırıldığında "daha yüksek" bir fiyatı haklı gösteren belirli özelliklere sahip olabileceğini kabul etmiştir. Komisyon bu kararda Helsingborg Limanı'nın İsveç'te stratejik bir konuma sahip olduğunu ve daha düşük tarifeler uygulayan diğer limanlara kıyasla daha geniş bir hizmet yelpazesi sunduğunu ifade etmiştir. Komisyon ayrıca, bazı durumlarda yüksek başlangıç yatırımlarını/batık maliyetleri karşılamak amacıyla yüksek fiyatların gerekli olabileceğini belirtmiştir.

(146) Literatürde United Brands testinin, aşırı fiyatı değerlendirmek için “tek” yöntem olmadığı, nitekim söz konusu kararda ABAD’ın, “bir ürünün fiyatının haksız olup olmadığını belirlemeye yönelik kuralları seçmenin başka yollarının da geliştirilebileceğini” kabul ettiği belirtilmektedir. Bu çerçevede “fiyat karşılaştırması”, aşırı fiyat iddiasını değerlendirmek için ana alternatif test olarak kabul edilmektedir. Bu yöntemde rekabet otoriteleri hâkim durumdaki firma tarafından uygulanan maliyetleri ve fiyatı karşılaştırmak yerine, haksız olduğu iddia edilen fiyatı bir “kıyaslama fiyatı (benchmark)” ile karşılaştırmaktadır.

(147) AKKA-LAA davasında ABAD, fiyatın aşırı olup olmadığını belirlemek için bir dizi fiyat karşılaştırma yönteminin kullanılabileceğini belirtmiştir. Bunlar, zaman içinde veya pazarlar arasında ve aynı teşebbüs veya rakipleri referans alınarak yapılan karşılaştırmaları içermektedir. Karar ayrıca, karşılaştırılacak fiyatın objektif, uygun ve doğrulanabilir kriterlere göre seçilmesi gerektiğini ve karşılaştırmanın tutarlı bir temelde yapılması gerektiğini açıklığa kavuşturmuştur. Bu karşılaştırma sonucunda fiyatta önemli ve kalıcı bir fark ortaya çıkması halinde, bu fark kayda değer olarak kabul edilecek ve kötüye kullanımın göstergesi olabilecektir. Rekabet otoriteleri, United Brands testi kapsamında haksız fiyat ile ilgili bulgularını kontrol etmek için veya United Brands testinin uygulanabilir olmaması durumunda (örneğin, fikri mülkiyet haklarının konu olduğu maddi olmayan mal veya hizmetlere ilişkin aşırı fiyat değerlendirmelerinde) bağımsız bir yöntem olarak “fiyat karşılaştırma testi”ni uygulayabilecektir.

(148) İçtihat hukukunda, ABAD, birkaç fiyat karşılaştırma yöntemini onaylamıştır. Bunlardan ilki rakiplerin fiyatlarıyla yapılan fiyat karşılaştırmasıdır. United Brands kararında 73 O’Donoghue ve Padilla 2013, s. 751.

74 Case C-226/84, British Leyland Public Limited Company v. Commission (1986) ECLI:EU:C:1986:421

[75] Her iki karar bakımından diğer bir ortak nokta, hâkim durumdaki teşebbüslerin, diğer AB Üye Devletlerinden ithal edilen otomobillerle ilgili uygunluk sertifikaları verme konusunda idari tekel hakkına sahip olmalarıydı.

76 Case COMP/A.36.568/D3 – Scandlines Sverige AB v Port of Helsingborg.

Komisyon, United Brands tarafından satılan Chiquita marka muzların ortalama fiyatının, rakiplerinin markalı muzlar için Avrupa'da uyguladığı fiyattan %7 daha yüksek olduğunu tespit etmiştir. ABAD bu yüzdeyi “haksız” olarak görülmeyecek kadar “çok düşük” kabul ederken [77], prensip olarak rakiplerin fiyatları ile karşılaştırma yapmayı geçerli bir kıyaslama yöntemi olarak benimsemiştir. Yukarıda belirtildiği üzere, aşırı fiyat durumları, hâkim durumdaki firmanın aynı ilgili pazarda neredeyse hiç doğrudan rakibinin bulunmadığı tekel/yarı tekel yapısıyla karakterize edilen pazarlarda yaygındır. Bu nedenle, hâkim durumdaki firma tarafından uygulanan fiyatı rakiplerin fiyatlarıyla karşılaştırmak zor olabilmektedir; bu, United Brands testinin ikinci aşamasının (rakip ürünlere kıyaslandığında haksızlık) uygulanmasında da karşılaşılan bir problemdir. Nitekim Komisyon projeksiyon sistemlerine ilişkin IMAX kararında [78], IMAX fiyatları ile rakip teşebbüslerin fiyatları arasında tutarlı bir karşılaştırma yapılamayacağını belirtmiştir. Bu değerlendirmede IMAX’in marka değeri, rakiplerin bir marka yaratmak için yatırımda bulunmamaları ve marka bilinirliğinden faydalanmamaları, IMAX’in satış sonrası hizmetleri, sözleşme koşullarının farklılığı, proje bazlı bir iş olması nedeniyle rakiplerin fiyatlarının tam olarak bilinememesi gibi unsurlar rol oynamıştır. Schippacercola davasında da, Atina havalimanının talep ettiği havalimanı ücretinin, Avrupa'daki diğer havalimanları tarafından talep edilen ücrete kıyasla “aşırı” olduğu iddiasını Avrupa Komisyonu reddetmiştir [79]. Temyiz Mahkemesi [80] ve daha sonra ABAD [81], ücretlerin kalite açısından neredeyse karşılaştırılamaz olan farklı hizmet türlerini kapsadığını belirterek, geçerli bir kıyaslama yöntemi olarak farklı havalimanlarının ücretleri arasındaki karşılaştırmayı reddetmiştir.

(149) ABAD’ın onayladığı bir diğer kıyaslama yöntemi diğer firmalar tarafından farklı coğrafi pazarlarda uygulanan fiyatların karşılaştırılmasıdır. Örneğin Gazprom kararında Komisyon, 2009–2014 döneminde Gazprom tarafından Orta ve Doğu Avrupa'daki (CEE) 5 ülkede tahsil edilen toptan gaz fiyatının Almanya pazarındaki benzer uzun vadeli sözleşmeler için uygulanan ortalama gaz fiyatından %9 ila %24 daha yüksek olduğunu tespit etmiştir [82]. Bununla birlikte, O’Donoghue ve Padilla’ya göre Komisyon, Alman toptan gaz pazarının Orta ve Doğu Avrupa pazarından daha rekabetçi olduğu gibi, fiyat farkını haklı çıkarabilecek olası nedenleri dikkate almamıştır [83]. AKKA-LAA kararında da ABAD, farklı AB Üye Devletlerinde talep edilen telif hakkı ücretlerinin karşılaştırılmasının “geçerli” bir yöntem olduğunu kabul etmiştir [84]. Mahkemeye göre referans ülkeler “…objektif, uygun ve doğrulanabilir kriterlere uygun olarak” seçilmelidir. AB Üye Devletlerindeki fiyatların benzer “tüketim alışkanlıklarına” ve benzer “kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla ve kültürel ve tarihi miras gibi ekonomik ve sosyo kültürel faktörlere” sahip olması durumunda, farklı ülkelerdeki fiyatlar ile de karşılaştırılabileceği ifade edilmiştir [85]. O’Donoghue ve Padilla bu faktörlere ek olarak coğrafi pazarlar arasındaki fiyat farkını açıklayan vergilerde ve maliyetlerde farklılıklar olabileceğine işaret etmiştir [86]. Farklı coğrafi pazarlarda uygulanan fiyatın karşılaştırılması yöntemi Komisyon 77 Case 27/76, par. 266.

78 25.03.2004 tarihli Euromax/IMAX kararı, s. 6.

79 Commission decision pursuant to Art. 7(2) of Commission Regulation 773/2004 (Case COMP/D3/38469, 2 May 2005).

80 Case T-306/05, Isabella Scippacercola and Ioannis Terezakis v. Commission (2008) ECLI:EU:T:2008:9. 81 Case C-159/08.

82 Commission Decision on Upstream Gas Supplies in Central and Eastern Europe on 24 May 2018. Case AT.39816, par. 72-74.

83 O’Donoghue, Padilla, s. 768.

84 Case C-177/16, par. 38.

85 Case C-177/16, par. 42.

86 O’Donoghue, Padilla, s. 772.

tarafından hem General Motors [87] hem de United Brands [88] kararında kullanılmıştır. United Brands kararında Komisyon United Brands’in farklı üye ülkelerde uyguladığı fiyatlar arasında kıyaslama yapmış, diğer tespitlerin yanı sıra en düşük fiyat uygulanan ülke olan İrlanda ile diğer ülkeler arasındaki fiyat farkının %100’e ulaştığını tespit ederek İrlanda dışındaki ülkelerde uygulanan fiyatın aşırı olduğuna hükmetmiştir. General Motors kararında, rakiplerin fiyatlarıyla yapılan fiyat karşılaştırmalarında, diğer üreticilerin General Motors tarafından alınan sertifika ücretinin yaklaşık yarısını talep ettiği ortaya konmuştur.

(150) Diğer bir yöntem ise hâkim durumdaki teşebbüs tarafından farklı müşterilere uygulanan fiyatların karşılaştırılmasıdır. SABAM kararında, ABAD, hâkim durumdaki firma tarafından uygulanan fiyatın farklı müşteri kategorileriyle karşılaştırılmasının geçerli bir kıyaslama yöntemi teşkil edebileceğine karar vermiştir [89]. ABAD ayrıca bu kıyaslama yöntemini British Leyland kararında da onaylamıştır. British Leyland tarafından çıkarılması gereken uygunluk belgesini almak için, diğer AB Üye Devletlerinden İngiltere'ye araba ithal eden teşebbüsler, her iki müşteri kategorisine sağlanan hizmet aynı olmasına rağmen British Leyland tarafından şahıslardan talep edilen ücrete kıyasla neredeyse iki katı bir ücret ödemek zorunda kalmıştır [90]. Kararda, ABAD, tarifelerin farklılaşmasının British Leyland'ın karşı karşıya olduğu idari maliyetlerdeki herhangi bir farkla gerekçelendirilmediğine karar vermiştir.

(151) Son kıyaslama yöntemi ise hâkim durumdaki firmanın zaman içinde uyguladığı fiyatların karşılaştırılmasıdır. British Leyland kararında [91] fiyatların zaman içindeki gelişimi incelenmiş ve şirketin Birleşik Krallık'a ithal edilen soldan direksiyonlu otomobillere uygunluk sertifikası vermek için yasal bir tekele sahip olduktan sonra ücretlerini %600 artırdığı tespit edilmiştir. Yakın dönemdeki, jenerik ilaçları içeren aşırı fiyat davalarında da fiyatların zaman içindeki gelişimi incelenmiştir. Aspen kararında İtalyan rekabet otoritesi, Aspen'in, bu tür ilaçları fiyatları geri ödenen ve dolayısıyla fiyat düzenlemesine tabi tutulan ilaçlar listesinden çıkarılması sonrasında, Aspen'in aniden kanser karşıtı ilaçların fiyatını %300 ila %1500 artırdığını vurgulamıştır. Fiyat artışı, talep artışı ile haklı gösterilememiştir. Ayrıca, ilaçlar “jenerik” olduğu için Aspen’in bu fiyat artışını açıklayabilecek herhangi bir Ar-Ge maliyetiyle karşı karşıya kalmadığı da belirtilmiştir [92].

(152) Yukarıda yer verilen karşılaştırma yöntemleri bakımından temel sorun, hâkim durumdaki firmanın fiyatının “haksız” olarak kabul edilebilmesi için, gösterge fiyat ile karşılaştırıldığında “ne kadar yüksek” olması gerektiğinin değerlendirilmesidir.

(153) AKKA-LAA kararında ABAD, fiyatın hukuka aykırılığını değerlendirirken “minimum eşik” belirlememesine rağmen, fiyat farkının “kayda değer ölçüde yüksek”, “önemli” ve “kalıcı” olması gerektiğini belirtmiştir [93].

(154) ABAD içtihat hukukuna göre, hâkim durumdaki teşebbüsün, karşılaştırma fiyatından kayda değer ölçüde yüksek bir fiyat talep etmesi durumu (örneğin, British Leyland'daki %600 fiyat artışı), geçerli nesnel gerekçeler olmadıkça hâkim durumdaki teşebbüs tarafından uygulanan fiyatın aşırı olduğuna işaret edecektir. Ancak hâkim durumdaki teşebbüs tarafından talep edilen fiyatın, kıyaslama fiyatının yalnızca çok az üzerinde 87 Opinion of AG Mayras in the Case C-26/75, General Motors v. Commission (1975) ECLI:EU: C:1975:150. P. 1387.

88 Komisyon’un United Brands kararı, Section 3.

89 Case C-372/19, par. 32.

90 Case C-226/84, par. 29.

91 Case C-226/84

92 AGCM 2016 decision in Aspen, para. 243.

93 Case C-177/16, par. 55.

olması durumunda hâkim durumun kötüye kullanıldığını kanıtlamak zor olacaktır (örneğin, United Brands tarafından satılan muzların, rakipleri tarafından satılan muzlardan ortalama olarak %7 daha pahalı olması gibi.). 94

(155) Son olarak, hâkim durumdaki firma tarafından uygulanan fiyat ile kıyaslama fiyatı arasındaki farkın “kalıcı” olması gerekir: geçici fiyat dalgalanmaları rekabetçi bir piyasadaki normal dinamikler olarak kabul edilmektedir ve bu nedenle ABİDA m. 102 (a) uyarınca yaptırım uygulanmaması gerektiği belirtilmektedir. Örneğin General Motors müşterilerinden gelen bir dizi şikayetin ardından tarifelerini derhal düşürdüğü ve fiyat artışı “kalıcı” olmadığı için ABAD, General Motors davasında Komisyon'un kararını onaylamamıştır.

(156) Hâkim durumdaki teşebbüsün fiyatlarının aşırı olup olmadığına karar verilirken tek bir kıstasa dayanmak yerine maliyet, fiyat ve kârlılık kriterlerinin eş zamanlı olarak uygulandığı görülmektedir. Napp kararında, Birleşik Krallık Adil Ticaret Ofisi (OFT), Napp tarafından morfin için alınan fiyatın “haksız” olduğunu kanıtlamak için birden fazla kıyaslama yöntemini kullanmıştır [95]. Kararda OFT, Napp'ın morfin tabletlerini hastanelere satılan aynı ürünler için uygulanan fiyattan önemli ölçüde daha yüksek bir fiyata sattığını kanıtlamıştır [96]. OFT, Napp ve rakipleri tarafından satılan morfin tabletlerinin fiyatı; Napp'ın morfin tabletlerinin fiyatının zaman içinde değişimi; Napp tarafından eczanelere, Birleşik Krallık'taki hastanelere ve ihracat için ayrılmış tabletlere satılan morfin tabletlerinin fiyatını karşılaştırmış; [97] Napp'ın morfin tabletlerinin hastanelere ve eczanelere satışına ilişkin kârını incelemiştir. OFT, çoklu kıyaslama testleri altındaki değerlendirilmesi neticesinde, Napp tarafından talep edilen fiyatın ABİDA m. 102 uyarınca “haksız” olduğuna karar vermiştir. CAT, OFT tarafından gerçekleştirilen tüm fiyat karşılaştırma testlerinin Napp'ın herhangi bir geçerli gerekçe olmaksızın eczanelere satılan morfin tabletlerinin fiyatını önemli ölçüde artırdığını gösterdiğini değerlendirerek OFT’nin kararını onamıştır.

(157) Yukarıda yer verilen değerlendirmeler doğrultusunda, tüm yöntemlerin zayıf tarafları olduğu ve pek çok tartışmayı beraberinde getirdiği gözönünde bulundurularak dosya kapsamındaki aşırı fiyat analizi için gerek United Brands kararındaki EDT testi, gerekse de fiyat karşılaştırma yöntemi uygulanarak bir değerlendirme yapılmıştır.

Aşırı Fiyatlamaya İlişkin Kurul Yaklaşımı

(158) Aşırı fiyat kavramına ve tespitine yönelik Kurul kararları incelendiğinde; hâkim durumda bulunan bir teşebbüsün rekabetçi şartlarda uygulayamayacağı ve sunduğu ürününün/hizmetin ekonomik değerinin önemli ölçüde üzerinde olan fiyatların rekabet hukuku anlamında aşırı fiyat olarak değerlendirildiği görülmektedir. Kurulun bugüne kadar izlediği yaklaşım, aşırı fiyata ancak sınırlı koşullar altında rekabet hukuku çerçevesinde müdahale edilmesi gerektiğini işaret etmektedir. Bu yaklaşımın altında yatan gerekçe, müdahale sonucunda teşebbüslerin kârlarının sınırlanacak olması nedeniyle pazara yeni girişlerin ve pazarda yatırımların engellenmesi gibi pazarın işleyişine ilişkin sakıncalar ve rekabet otoritelerinin aşırı fiyatlamanın tespiti ve aşırı fiyatlamaya müdahale yöntemindeki hata riskidir.

(159) İlk olarak PORT AKDENİZ-TSM kararında [98] tarifelerde yüksek miktarda artış yapmak suretiyle liman hizmetlerinde aşırı fiyat uyguladığı iddiası ile ilgili olarak aşırı fiyatlamanın 94 Case 27/76, para. 266.

95 OFT’nin Napp kararı, CA98/2/2001, par. 206 vd.

96 OFT Napp kararı, CA98/2/2001, par. 35–42.

97 OFT’nin Napp kararı, CA98/2/2001, par. 217–222.

98 Kurulun 30.11.2010 tarih ve 10-74/1529-585 sayılı kararı.

tespiti için aranması gereken başlıca şartlardan birinin maliyet yapısı ile açıklanamayacak düzeyde yüksek bir fiyatın olması gerektiği belirtilmiş, ancak büyük miktarda gerçekleştirilen yatırımlar nedeniyle artan maliyetlerin fiyatlarda artış baskısı yaratmasının beklenir bir durum olduğu ve bu durumda gerçekleşecek fiyat artışlarının aşırı fiyatlama olarak değerlendirilemeyeceğine karar verilmiştir.

(160) Kurulun PORT AKDENİZ-Onur Marble Co. kararında [99] diğer limanların tarifeleriyle, PORT AKDENİZ’in fiyatlarının kıyaslanmasının; lashing hizmetine yönelik aşırı fiyatın tespitinde pek çok hata riskini de berberinde getirebileceği kanaatine ulaşılmıştır. Zira her bir limanda söz konusu hizmete yönelik teknik birtakım unsurlar sebebiyle fiyatlandırma, faturalandırma biçimlerinin farklılık gösterdiği görülmüştür. Ayrıca, limanların, limanın konumu ve hinterlandı, liman sahasının fiziksel nitelikleri (derinlik, draft, iskele uzunluğu vb.) gibi birçok yönden birbirinden farklı olması nedeniyle, verilen hizmetlerin birbiriyle kıyaslanmasının zorluklarının bulunduğu ifade edilmiştir. Fiyat- maliyet karşılaştırmasının, lashing hizmetlerine yönelik maliyet kalemlerinin net bir şekilde belirlenememesi ve maliyet kalemlerinin ayrıştırılamaması nedeniyle, kesin sonuçlar vermeyeceği, bunun yanı sıra tarifede alıcı gücü ve talebin yapısına bağlı olarak uygulanan indirimlerin de bu belirsizliğe sebep olduğu ifade edilmiştir.

(161) İzmir Jeotermal kararında [100] birim maliyet ve kârlılık oranlarına bakılarak aşırı fiyat değerlendirmesi yapılırken ne ölçüde bir kâr marjının aşırılığın göstergesi olacağına dair genel kabul görmüş bir kuraldan bahsetmenin mümkün olmadığı, bununla birlikte en az %100 oranındaki bir kâr marjının aranması gerektiği yönünde görüşlerin var olduğu, dosya özelinde yapılan hesaplamalar çerçevesinde İzmir Jeotermalin gerek birim kâr oranlarının, gerekse de dönem kârlılığının %20’yi aşmadığı tespit edilmiştir. Bu oranda bir kâr düzeyinin de aşırı fiyatın göstergesi olabileceğini söylemenin mümkün olmadığı ifade edilmiştir.

(162) Ege Liman İşletmeleri kararında [101], Ege Liman İşletmeleri AŞ’nin işlettiği Kuşadası Limanı’nda verilen hizmetlerde aşırı fiyat tespitine yönelik olarak yapılan fiyat-maliyet analizinde Akdeniz Bölgesi ölçeğinde aynı hizmeti sunan diğer liman işletmecilerinin tarifeleri ile kıyaslama yapılmış ve Barselona ve Venedik’ten sonra en pahalı limanın Kuşadası Limanı olduğu görülmüştür. Ancak, tarifelerin yüksek olmasının işletmenin aşırı kârlar elde ettiği anlamına gelmediği, zira yüksek tarifelerin ana nedeninin, kira ve faaliyet giderlerinin yüksek olmasından kaynaklandığı belirtilmiştir.

(163) Kurulun Tüpraş kararında [102] TÜPRAŞ tarafından uygulanan fiyatlar en yakın erişilebilir dünya serbest piyasa fiyat oluşumu olarak kabul edilen Platts İtalya CIF Med fiyatları ile ve ayrıca TÜPRAŞ’ın ihracat fiyatları ile karşılaştırılmıştır. Karşılaştırma sonucunda, TÜPRAŞ RSF’lerine ilişkin olarak 2008-2012 yıllarının tamamını kapsayacak şekilde bir aşırı fiyatlama tespitinin mümkün olmadığı, ancak özellikle 2008 yılının son üç ayında RSF’lerin Platts İtalya CIF Med fiyatlarının önemli ölçüde üzerinde olduğunun görüldüğü, 11.10.2008 - 01.01.2009 tarihleri arasında ortalama RSF’lerin, ortalama Platts İtalya CIF Med fiyatlarından benzinde %14,5 ve motorinde %15 oranında daha yüksek gerçekleştiği belirtilmiştir. Yıllık bazda yapılan karşılaştırmada %5 civarındaki farkın 11.10.2008 - 01.01.2009 tarihleri arasında 3 katına çıktığı vurgulanmış ve TÜPRAŞ’ın aşırı fiyat uyguladığı sonucuna ulaşılmıştır.

99 Kurulun 18.10.2011 tarih ve 11-53/1358-483 sayılı kararı.

100 Kurulun 15.7.2009 tarih ve 09-33/739-176 sayılı kararı.

101 Kurulun 25.3.2004 tarih ve 04-22/233-49 sayılı kararı.

102 Kurulun 17.01.2014 tarih ve 14-03/60-24 sayılı kararı.

(164) Kurulun HAVAŞ kararında [103], Ankara’dan çevre illere yapılan karayolu taşımacılığı ücretleri ile HAVAŞ’ın sunduğu hizmetin bedeli karşılaştırılmış ve HAVAŞ tarafından km başına alınan ücretin oldukça yüksek kaldığı görülmüştür. Hâkim durumdaki bir firmanın aşırı fiyatlarına rekabet hukuku kapsamında müdahale edilebilmesi için söz konusu fiyatların alınan mal ya da hizmetin değerine göre makul sınırların üzerinde olması gerektiği, ilgili ürünün katma değerinde olmamakla birlikte haksız yere alıcının kazancından satıcıya karşılıksız para aktarımı sonucunu doğuran istismar edici bir nitelik arz etmesi gerektiği belirtilerek HAVAŞ’ın hizmet verdiği pazarda tekel olması sebebiyle aşırı fiyat uygulayabildiği, pazarın rekabetçi olması halinde bunun mümkün olmayacağı, sonuç olarak HAVAŞ’ın pazardaki hâkim durumunu, hizmetin ekonomik değerinin makul sınırları üzerinde hizmet satışı sonucu haksız avantajlar elde ederek kötüye kullandığı kanaatine varılmıştır.

(165) Kurulun BELKO kararında [104], aynı veya eşdeğer nitelikte kömürlerin diğer pazarlara nazaran Ankara'da %50-60 oranında yüksek fiyattan satıldığı, bu durumun da Belko'ya yasal olarak sağlanmış tekel konumunun şirkete sağladığı keyfiyetten kaynaklandığı ifade edilmiştir.

(166) Kurulun Çelebi Bandırma kararında [105] fiyat fiyatların maliyetleri ne ölçüde yansıttığının belirlenmesi ve bu fiyatların aşırı olup olmadığının tespiti için yapılan yıllara ilişkin tarife- birim maliyet karşılaştırmasına göre Bandırma Limanının ro-ro hizmet fiyatlarındaki artışa karşın fiyatların 2017 yılına kadar maliyetlerin altında kaldığı görülmüştür. Sonrasında inceleme konusu fiyat, teşebbüsün kendi fiyatları ve rakiplerinin fiyatları ile karşılaştırılmıştır. Bandırma Limanı için hesaplanan birim fiyatların ise gözlem kümesi ortalamalarının altında yer aldığı görülmüştür.

(167) Kurulun Mersin Limanı kararında [106], konteyner elleçleme hizmetlerine ilişkin aşırı fiyat uygulanıp uygulanmadığına dair yapılan değerlendirmede, liman işletmeciliği sektöründe maliyet ayrıştırması yöntemiyle hesaplanacak bir kârlılık düzeyinin aşırı fiyat tespiti için sağlıklı olmayacağı, zira liman işletmeciliğinde maliyet ayrıştırması yapılırken, yönetim giderleri gibi birtakım ortak maliyetlerin, farklı hizmetlere dağılımında objektif bir kriter geliştirmenin güç olduğu ifade edilmiştir. Dolayısıyla, liman işletmeciliği sektöründe aşırı fiyat tespiti yapılırken limandaki operasyonlarının ve genel kârlılığının dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır. Yapılan hesaplamada liman işleticisinin ilgili dönemde zarar ettiği ve yapılan fiyat artışlarının bu zararı telafi etmek amacıyla gerçekleştirildiği sonucuna varılmıştır. Öte yandan, diğer limanlardaki tarifelerle yapılan kıyaslamada Mersin Limanı’nın aşırı fiyat uyguladığına dair bariz bir farklılık olmadığı sonuç olarak aşırı fiyat uygulanmadığı sonucuna ulaşılmıştır.

(168) Kurulun Mars kararında [107]; aşırı fiyat ihlalinin mevcudiyetinin unsurları olarak; " Teşebbüsün pazarda geçmiş yatırımların veya inovasyonların sonucu olmayan ve aşılmaz yasal giriş engelleriyle korunan tekel ya da tekele yakın konumda bulunması, teşebbüsün uyguladığı fiyatların ortalama toplam maliyetleri büyük ölçüde aşması, bu fiyatların komşu pazarlarda yeni mal ve hizmetlerin ortaya çıkmasını engelleme riski bulunması" sayılmıştır.

(169) MTS kararında [108] “Wolf-Baymak marka kombilere ait yedek parçalar” pazarında aşırı fiyatın tespitine ilişkin olarak rakiplerle fiyat kıyaslaması yapılmış ancak %25-30 103 Kurulun 03.01.2008 tarih ve 08-01/5-4 sayılı kararı.

104 Kurulun 06.04.2001 tarih ve 01-17/150-39 sayılı kararı.

105 Kurulun 11.10.2018 tarih ve 18-38/618-299 sayılı kararı.

106 Kurulun 25.11.2010 tarih ve 10-73/1518-580 sayılı kararı.

107 Kurulun 23.06.2006 tarih ve 16-21/371-173 sayılı kararı, par. 63.

108 Kurulun 26.05.2006 tarih ve 06-36/462-124 sayılı kararı.

aralığında olan fiyat farklılığı aşırı fiyat tespiti için yeterli bulunmamış; BİLETİX kararında [109] ise Biletix’in kâr marjının biletin internetten ya da çağrı merkezinden alınmasına bağlı olarak %11,11 ile %17,78 arasında değiştiği, oranların aşırı fiyatlandırma olarak değerlendirilemeyecek kadar düşük olduğu kabul edilmiştir.

(170) GOOGLE’ın açık artırma mekanizmasıyla aşırı fiyat elde ettiği iddiasının değerlendirildiği kararda [110]; ekonomik değer testinin uygulanmasının iki açıdan mümkün olmadığı, birincisi GOOGLE’ın reklam maliyetinin hesaplanması, ürünün aldığı tıklama ile orantılı olduğundan kârlılık oranının hesaplanması ve makul kâr marjının ne olduğunun belirlenmesinin mümkün olmadığı; ikincisi anlık açık artırmalarla gerçekleşen ve bir saniye sonraki aynı ürün sorgusunda dahi fiyatın farklı çıkabileceği arama bazlı çevrim içi reklamcılık pazarında, ürünlerin fiyatının kendi içinde ya da rakip arama motorunda söz konusu ürün bakımından gerçekleşen reklam fiyatı ile karşılaştırma yapılmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Dolayısıyla hangi kârlılık oranının aşırı olduğu yönünde bir yorumlama yapmanın zor olması ve mevcut durumda net kârlılık oranlarını hesaplamanın mümkün olmaması nedeniyle fiyatların aşırı olup olmadığı konusunda bir sonuca varmanın mümkün olmadığı ifade edilmiştir.

(171) ASLANLAR METAL kararında [111] aşırı fiyatlama yoluyla hâkim durumun kötüye kullanıldığı sonucuna varabilmek için teşebbüsün fiyatlarının sürekli bir biçimde ve rekabetçi fiyatın önemli ölçüde üzerinde olması gerektiği ancak ASLANLAR METAL’in kısıtlı bir dönem boyunca ortaya çıkmış olan fiyat artışının bu kapsamda değerlendirilemeyeceği, fiyatların artış gösterdiği dönemde teşebbüsün maliyetlerinde de belirgin bir artış yaşandığı belirtilerek 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal etmediği sonucuna varılmıştır.

(172) Yukarıda yer verilen Kurul kararlarına bakıldığında, aşırı fiyat tespitinde AB’ye paralel olarak ekonomik değer kavramının esas alındığı, ancak benzer nitelikteki ürün ve hizmet fiyatları ile kıyaslama yoluyla aşırı fiyat tespitinin; fiyat-maliyet kıyaslamasından daha çok kullanılan bir değerlendirme unsuru olduğu görülmektedir.

(173) Kurulun söz konusu kararlardan sadece HAVAŞ, TÜPRAŞ ve BELKO kararlarında aşırı fiyata müdahale ettiği, her üç olayda da yüksek giriş engelleri ile korunan doğal veya yasal tekel konumunda olan teşebbüslere yaptırım uygulandığı görülmektedir.

I.3.3. Sahibinden’in İlgili Pazarlarda Kurumsal Üyelere Uyguladığı Fiyatların Aşırı Fiyat Teorisi Çerçevesinde Değerlendirilmesi

(174) Bu bölümde Sahibinden’in emlak satış/kiralama ve vasıta satış faaliyetlerine yönelik uyguladığı kurumsal üyelik ilan ücretlerinin aşırı olup olmadığını değerlendirmek için, Komisyonun ve Kurulun yaklaşımı dikkate alınarak, ilk olarak EDT kapsamında fiyat- maliyet marjı analiz edilmiş, kâr marjının yüksek olduğunun tespiti halinde ikinci adımda Sahibinden ile rakiplerin fiyatlarının karşılaştırması yapılmış ve alternatif karşılaştırma yöntemleri de uygulanmıştır.

I.3.3.1. Sahibinden’in Kurumsal Üyelere Sunduğu Hizmete İlişkin Fiyat - Maliy et (Kârlılık) Analizi

(175) Fiyat-maliyet analizini yapabilmek için ilk olarak uygun bir maliyet ölçüsünün tanımlanmasını gerekmektedir. Muhasebe temelli maliyet ölçütleri sömürücü olduğu iddia edilen fiyatlama davranışlarının tespit edilmesinde en sık başvurulan ölçütlerdir. Muhasebe temelli maliyet ölçütlerinden en sık kullanılan maliyet hesaplama yöntemi 109 01.03.2007 tarih ve 07-18/164-54 sayılı karar.

110 7.11.2019 tarih ve 19-38/575-243 sayılı karar.

111 13.08.2020 tarih ve 20-37/506-224 sayılı karar.

olarak ise tam dağıtılmış maliyetlerin (TDM) öne çıktığı görülmektedir. TDM ölçütünde ürünün maliyeti, doğrudan ilişkilendirilebilir sabit ve değişken maliyetlerin tamamı ile doğrudan ürünle ilişkilendirilmeyen ortak ve genel maliyetlerin ürüne düşen payının hesaplanması yoluyla bulunmaktadır. Yapılan hesaplamalarda öncelikle doğrudan ilişkilendirilebilir maliyetler ilişkili oldukları ürünlere yüklenirken, ortak maliyetler ve genel maliyetler ise belirli dağıtım yöntemleri aracılığı ile dağıtılmaktadır. TDM ölçütü çerçevesinde ortak ve genel maliyetlerin dağıtılması aşağıda yer verilen yöntemler yoluyla gerçekleştirilmektedir [112]:

- Göreli Üretim Çıktı Yöntemi: Paylaşılan maliyetler ürünlerin toplam üretim içindeki

payı doğrultusunda dağıtılır. Bu yöntem ancak tüm ürünlerin ortak fiziki birimle ifade

edilmesinin olanaklı olması durumunda kullanılabilir.

- Göreli Gelir Yöntemi (GGY): Paylaşılan maliyetler, ürünlerin toplam gelir içindeki

payına göre dağıtılır. Dağıtım toplam veya net gelir üzerinden gerçekleştirilebilir. - İlişkilendirilebilir Maliyet Yöntemi: Paylaşılan maliyetler her bir ürünün toplam

ilişkilendirilebilir maliyetler içindeki payı oranında dağıtılır.

- Faaliyet Tabanlı Maliyetleme (FTM): Ortak maliyetler ürünü üretirken gerçekleştirilen

faaliyetler çerçevesinde dağıtılır.

- Ramsey Yaklaşımı: Maliyetler ürünlerin göreli talep esnekliklerine göre dağıtılır.

(176) İkinci olarak, makul kâr marjının ne olduğu belirlenirken ölçek ekonomisi, batık maliyetler, risk vb. tüm faktörler dikkate alınmalıdır. Makul kâr marjı sektörlere göre farklılaşmaktadır ve yüksek kâr marjları büyük ilk yatırım maliyetleri veya araştırma ve geliştirme harcamaları ile ilgili risk için gerekli denkleştirmeyi yansıtabilmektedir. Birçok sektör bakımından, özellikle de varlıkların maddi olmayan değeri ve ilgili fırsat maliyeti gibi kalemlerin analizini gerektiriyorsa makul kârı tahmin etmek güvenilir bir yol olmayacaktır [113].

(177) Üçüncü olarak, fiyat ve maliyet karşılaştırması çoklu ürün üreten firmalar bakımından problemli olabilmektedir. Rekabetçi bir pazarda, bu tür firmalar için en uygun strateji, fiyatları tüm ortak maliyetler de dahil olmak üzere toplam üretim maliyetlerini karşılayacak şekilde belirlemektir. Bu, fiyat esneklikleri olan taleplerle karşılaşan ürünler için farklı fiyat maliyet marjlarını ifade eder: daha elastik talep, daha düşük kâr marjlarıyla ilişkilendirilir veya bunun tersi de geçerlidir. Bu nedenle, çoklu ürün üreten bir firmanın fiyat politikası, ürüne göre parça parça bir şekilde değil, bütünüyle analiz edilmelidir. Sonuç olarak çoklu ürün üretiminde tek ve kesin bir ortak maliyetlerin dağıtımı yöntemi bulunmamaktadır [114].

(178) Sahibinden’in fiyatları ile maliyetleri arasındaki marjın incelenebilmesi için teşebbüsün, ilgili ürün pazarında sunmakta olduğu hizmete özgülenmiş maliyetlerin tespit edilmesi gerekmektedir. Teşebbüsün iki temel maliyet kalemi bulunmaktadır. Bunlar faaliyet harcamaları ile sermaye harcamaları kalemleridir.

(179) Faaliyet harcamaları kalemi (vergi, harç ve amortismanlar dışarıda tutulduğunda); personel giderleri; pazarlama satış ve dağıtım giderleri; dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler ve çeşitli giderlerden oluşmaktadır.

(180) Personel giderleri, personel maliyetlerinin izlendiği gider hesabıdır. Bu giderler; net ücretler, primler, vergi ve SGK, yol yardımı, ayni yardımlar, özel sağlık sigortası, yiyecek ve eğitim-konferans giderlerinden oluşmaktadır.

112 Kurulun 11.10.2018 tarih ve 18-38/618-299 sayılı Bandırma Limanı kararı.

113 O’Donoghue ve Padilla 2013, s. 750.

114 O’Donoghue ve Padilla 2013, s. 750, 751.

(181) Pazarlama satış ve dağıtım giderleri, pazarlama faaliyetleri ile ilgili maliyetlerin izlendiği hesaptır. Çeşitli mecralarda yapılan medya gideri, internet reklam tanıtım giderleri, çeşitli kampanya ve etkinlik giderleri, pazar araştırma ve diğer pazarlama faaliyetleri ile ilgili giderlerden müteşekkildir.

(182) Dışarıdan sağlanan fayda ve hizmetler, dışarıdan temin edilen hizmetlerin izlendiği gider hesabıdır. Bu giderler; satın alınmış donanımlara ait ilgili üretici firmalara her yıl ödenen bakım-destek giderleri, veri merkezi barındırma, elektrik ve internet erişim giderleri, veri tabanı başta olmak üzere yurt içi ile yurtdışından alınan teknik danışmanlık hizmetleri, reklam satış risturn giderleri gibi işletme giderlerinden oluşmaktadır.

(183) Çeşitli giderler, işletme faaliyetlerin yürütülebilmesi için yapılan giderlerin izlendiği hesaptır. Kiralama giderleri (ofis, taşıt, domain), yıllık yenilenen harici kullanım lisansları (Google haritaları gibi) veya yıllık yenilenen hizmetler (siber güvenlik hizmetleri, iş takip seyahat giderleri vb.) ve diğer çeşitli giderler bu hesapta takip edilmektedir.

(184) Sermaye harcamaları ise ağırlıklı olarak donanım, yazılım lisansları ve yazılım geliştirme yatırımlarından müteşekkildir. Söz konusu harcamalar, Sahibinden tarafından, gayrimenkul, otomobil, yedek parça ve aksesuar, ikinci el eşya, iş makineleri, ustalar ve hizmetler, özel ders verenler, iş ilanları, yardımcı arayanlar, hayvanlar âlemi olmak üzere on farklı kategoride sunulan platform hizmetlerinin devamlılığını sağlamak üzere gerçekleştirilmektedir.

(185) İlgili ürün pazarında fiyat-maliyet marjının hesaplanabilmesi için yukarıda yer alan maliyet kalemleri kapsamında gerçekleştirilen toplam harcamaların, hangi oranda soruşturma konusu vasıta ve emlak kategorilerine yönelik hizmetle ilgili olduğu tespit edilmelidir. Ancak Sahibinden tarafından gönderilen yazıda, teşebbüsün maliyetlerinin tamamına yakın bir kısmının, emlak ve vasıta harici diğer ilan kategorilerindeki hizmetler açısından da ortak maliyet teşkil ettiği ve hizmetler bazında bir maliyet hesabının yapılamadığı belirtilmiştir.

(186) Bu kapsamda, aşağıda, Sahibinden’in çalışma şekli dikkate alınarak maliyet-fiyat karşılaştırmasını uygulanabilir kılacak alternatif yöntemler incelenmiştir.

(187) İlk olarak, Sahibinden’in çevrimiçi platform hizmeti kapsamında katlandığı tüm maliyetlerin, bu hizmetin sunulduğu kategorilere ait ilan sayısı dikkate alınarak dağıtılması ve oluşan büyüklüğün fiyat (gelir) ile kıyaslanması yoluna gidilmiştir. Bahsedildiği üzere, Sahibinden, “emlak”, “vasıta”, “yedek parça, aksesuar, donanım ve tuning”, “ikinci el ve sıfır alışveriş”, “iş makineleri ve sanayi”, “ustalar ve hizmetler”, “özel ders verenler”, “iş ilanları”, “yardımcı arayanlar” ve “hayvanlar alemi” olmak üzere 10 farklı kategoride hizmet sunmaktadır.

(188) Sahibinden tarafından gönderilen bilgilere göre, 2018-2020 döneminde vasıta ve emlak kategorilerine ilişkin kurumsal ilan sayısı ile bu değerin, tüm ilan kategorilerine ait toplam ilan sayısı içerisindeki büyüklüğü aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Oranı

2018 (…..) (…..) (…..) (…..) 2019 (…..) (…..) (…..) (…..) 2020 (…..) (…..) (…..) (…..) Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(189) Aşağıdaki tablo ise, yine 2018-2020 dönemine ilişkin olmak üzere Sahibinden’in tüm kategoriler için katlandığı toplam maliyeti gösterilmektedir:

Tablo 12: Sahibinden’in Toplam Maliyet Büyüklüğü (TL)

2018 2019 2020

Maliyet (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(190) Böylelikle, “tüm maliyetlerin, hizmet sunulan kategorilere ait ilan sayısı dikkate alınarak dağıtılması” yaklaşımı uygulandığında örneğin, 2018 yılı toplam maliyetin, %(…..)’si emlak kategorisine; %(…..)’sı vasıta kategorisine ait olmaktadır. İlgili yaklaşımın her bir yıla uygulanması sonucunda emlak ve vasıta kategorisinde kurumsal üyelere ilişkin ortaya çıkan maliyet büyüklüğü aşağıdaki tabloda yer almaktadır:

Tablo 13: Emlak ve Vasıta Kategorisine Ait Maliyet Büyüklüğü (TL)

Emlak Vasıta

2018 (…..) (…..)

2019 (…..) (…..)

2020 (…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(191) Yukarıdaki tabloda 2018-2020 yılları arasında teşebbüsün emlak ve vasıta hizmetlerinde katlandığı maliyet kalemlerinin ayrıştırması görülmektedir. Teşebbüsün toplam giderleri içinde emlak ve vasıta hizmetleri için katlandığı giderin hesaplanması için dağıtım anahtarı olarak ilan sayısı kullanılmıştır.

(192) Emlak ve vasıta kategorine ilişkin maliyetin tespitinden sonra ikinci adım, Sahibinden’in emlak ve vasıta kategorisinde kurumsal üyelerden elde ettiği gelirin belirlenmesidir. Aşağıdaki tabloda bu büyüklük gösterilmektedir:

Tablo 14: Sahibinden’in Emlak ve Vasıta Kategorisine İlişkin Kurumsal Üyelik Geliri 115

2018 2019 2020

Emlak Kurumsal Müşteri Geliri (…..) (…..) (…..)

Vasıta Kurumsal Müşteri Geliri (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(193) Bu çerçevede, aşağıdaki tablolarda Sahibinden’in 2018-2020 dönemine ilişkin emlak ve vasıta kategorilerinde kurumsal müşterilere sunduğu hizmete ilişkin katlandığı maliyet ve elde ettiği kâr marjına yer verilmiştir:

Tablo 15: Sahibinden’in Emlak Kategorisinde Kurumsal Müşterilere Sunduğu Hizmetin Kâr Marjı

EMLAK 2018 2019 2020 OPEX (…..) (…..) (…..)

Aktifleştirilen Araştırma ve Geliştirme

[115] Tabloda sunulan gelir kalemine, ilanların daha görünür (ön planda) olmasını sağlayan doping hizmetinden elde edilen gelir dahil edilmemiştir.

KAR (…..) (…..) (…..) KAR MARJI (…..) (…..) (…..) Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

Tablo 16: Sahibinden’in Vasıta Kategorisinde Kurumsal Müşterilere Sunduğu Hizmetin Kâr Marjı

VASITA 2018 2019 2020 OPEX (…..) (…..) (…..)

Aktifleştirilen Araştırma ve Geliştirme

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(194) Tabloda yer verilen analizlerden görüldüğü üzere, Sahibinden’in emlak kategorisine yönelik sunduğu hizmetin kâr marjı, 2018 yılında %(…..) seviyesinde iken ilerleyen iki yılda azalarak 2020 yılına gelinliğinde %(…..) seviyesine inmiştir. Vasıta kategosinde ise 2018 yılında %(…..) seviyesinde olan kâr marjı, (…..) puanlık düşüşle 2020 yılında %(…..) seviyesinde gerçekleşmiştir.

(195) Öte yandan, Sahibinden tarafından yapılan savunmada, “Sahibinden.com’un uyguladığı emlak ve vasıta alanlarından elde edilen kurumsal ücret gelirleriyle diğer kategorileri finanse etmesine yönelik iş modelinin, fiyatlara ve maliyetlere yansıyan boyutu hakkında bir değerlendirme yapılmamış …” şeklinde itiraz öne sürülmüştür. Sahibinden’in her alt kategori için farklı pazarlarda ve farklı rakiplerle rekabet ettiği, farklı kullanıcılara hizmet sağladığı düşünüldüğünde bir pazarda çok yüksek fiyat uygulamasının gerekçesinin farklı pazarlardaki koşullara dayandırılmasının kabul edilebilir bir yaklaşım olmadığı değerlendirilmektedir. Buna karşın, Sahibinden’in en lehine olacak bir anlayışla, yukarıdaki analize ilave olarak, platform hizmeti kapsamında Sahibinden’in bütün kategorilerde katlandığı toplam maliyetinin, emlak ve vasıta kategorisine özgülenmesi senaryosu altında karj marjlarının ne düzeye ineceği de incelenmiştir. Bu çerçevede yapılan hesaplama aşağıdaki tabloda gösterilmektedir:

Tablo 17: Sahibinden’in Emlak ve Vasıta Kategorisinde Elde Ettiği Toplam Kurumsal Müşteri Geliri ile Bütün Kategoriler İçin Katlandığı Toplam Maliyet Farkı

EMLAK+VASITA 2018 2019 2020

OPEX (…..) (…..) (…..)

Personel Giderleri (…..) (…..) (…..)

Pazarlama Satış Ve

(…..) (…..) (…..) Dağıtım Giderleri

Dışardan Sağlanan

Aktifleştirilen Araş. ve

EMLAK+VASITA KURUMSAL

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(196) Yukarıdaki tablodan, Sahibinden’in kar marjının 2018 yılında %(…..) seviyesinde iken üç yılın sonunda %(…..) seviyesine düştüğü, 2018-2020 döneminde Sahibinden’in ortalama %(…..) kâr marjı ile çalıştığı görülmektedir. Sahibinden’in ilgili dönemde katlandığı maliyet ile elde ettiği gelirdeki değişimi daha iyi gözleyebilmek amacıyla aşağıdaki grafikler hazırlanmıştır. İlk grafik, maliyet ve gelir büyüklüğündeki değişimi gösterirken ikinci grafik, oransal değişimi göstermektedir:

Grafik 1: Sahibinden’in Emlak ve Vasıta Kategorisinde Elde Ettiği Toplam Kurumsal Müşteri Geliri ile Bütün Kategoriler İçin Katlandığı Toplam Maliyet

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Sahibinden’den elde edilen verilerle raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

Grafik 2: Sahibinden’in 2018-2020 Dönemi İtibarıyla Toplam Maliyet ile Emlak ve Vasıta Kurumsal Müşteri Geliri Artış Oranı

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Sahibinden’den elde edilen verilerle raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(197) Yukarıdaki grafiğe göre Sahibinden’in tüm kategorilerde sunduğu hizmete ilişkin toplam maliyeti 2017 yılından 2018 yılına geçerken %(…..) artış gösterirken emlak ve vasıta kategorisinde kurumsal müşterilerden elde ettiği gelir %(…..) artışla maliyetteki artıştan daha az artış göstermiştir. 2018 yılından 2019 yılına gelindiğinde hem gelirdeki hem de maliyetteki artış oranı yavaşlamış ve yine maliyetteki artış oranı, gelirdeki artış oranından daha yüksek gerçekleşmiştir. 2019’dan 2020 yılına geçerken ise maliyet ve gelirdeki artış oranı büyüme kaydetmiştir.

(198) Bu verilere göre;

i) İlan sayısına bağlı maliyet ayrıştırması yaklaşımında Sahibinden’in 2018-2020 döneminde emlak kategorisinde ortalama %(…..); vasıta kategorisinde ortalama %(…..) kârlılık ile çalıştığı;

ii) Tüm kategoriler için katlandığı maliyetin, emlak ve vasıta kategorisinde sunulan hizmetten elde edilen gelirle finanse edildiği kabulü altında yapılan hesaplamada

Sahibinden’in 2018-2020 döneminde vasıta ve emlak kategorisi birlikte olmak üzere ortalama %(…..) kârlılık ile çalıştığı

görülmektedir.

(199) Bu değerlerin makul olup olmadığına ilişkin kabul görmüş bir kural olmaması nedeniyle, fiyat karşılaştırma analizi ile birlikte değerlendirilmesi daha isabetli olacaktır. Bu amaçla aşağıda Sahibinden ile rakiplerin fiyatları karşılaştırılmaktadır. Ancak bunun öncesinde Sahibinden’in kârlılığının rakiplerinden ne ölçüde farklılaştığını görmek amacıyla rakiplerin kârlılık analizi sunulmaktadır. Bu analize ilaveten farklı pazarlar arasında kıyaslama yapılarak Türkiye’de farklı alanlarda çevrim içi platform hizmeti sunan belli başlı teşebbüslerin özsermaye ve net satış kârlılık oranları karşılaştırılmaktadır.

I.3.3.2. Sahibinden’in Rakiplerinin K â rlılık Analizi

(200) Yukarıda Sahibinden’in emlak ve vasıta satış/kiralama hizmetlerine yönelik çevrimiçi platform hizmetleri pazarlarındaki kârlılıkları analiz edilmiştir. Bu başlık altında ise Sahibinden’in ilgili pazarlardaki rakiplerinin kâr-zarar durumları analiz edilecektir. Bu çerçevede aşağıda sırasıyla vasıta satış hizmetlerine ve emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik görece yüksek pazar payına sahip rakiplerin kârlılık durumları sunulmaktadır. Rakiplere ilişkin hesaplamada, Sahibinden’in lehine olacak şekilde, gelire, kurumsal üyelerden elde edilen gelirin yanı sıra bireysel üyelik geliri, reklam geliri gibi ilgili hizmet sunumuyla dolaylı ilişkili gelir kalemleri de dahil edilmiştir:

Tablo 18: Vasıta Kategorisinde Hizmet Sunan Teşebbüslerin Kârlılığı

Sahibinden Araba Sepeti Arabam.com

2018 (…..) (…..) (…..)

2019 (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

Tablo 19: Emlak Kategorisinde Hizmet Sunan Teşebbüslerin Kârlılığı

Sahibinden Emlakjet Zingat Hürriyetemlak

2018 (…..) (…..) (…..) (…..)

2019 (…..) (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(201) Yukarıdaki tablolardan görüldüğü üzere, gerek emlak gerekse vasıta kategorilerinde Sahibinden’in elde ettiği kar miktarı rakiplerinden önemli ölçüde farklılaşmaktadır. Emlak kategorisinde incelenen iki yılda tüm rakipler zararda iken Sahibinden 2018 yılında (…..) TL, 2019 yılında (…..) TL kar elde etmiştir. Vasıta kategorisinde ise, 2018 yılında iki rakibin de zararda olduğu 2019 yılında ise Sahibinden’in (…..) TL kar ederken Arabam.com’un (…..) TL kar elde ettiği görülmektedir. Arabam.com’un 2018 yılından 2019 yılına geçerken yakaladığı bu verimlilik, trink sat ihale isimli hizmetini piyasaya sürmesinden kaynaklanmaktadır.

(202) Sonuç olarak, rakiplerin bu kârlılık düzeyi ile pazarda kalabilmesinin büyük ölçüde ilgili teşebbüslerin finansman yaratma kapasitesi yüksek bazı grupların (Doğuş Grubu- Zingat, Doğan Grubu-Hürriyetemlak ve İLAB Holding-Arabam.com) bünyesinde bulunmasına dayandığı değerlendirilmektedir. Öte yandan, Arabam.com örneğinde olduğu gibi rakiplerin yerleşik teşebbüsün hizmetlerinden farklılaşan yenilikçi ürünleri geliştirmesinin, rakiplere, Sahibinden karşısında rekabetçi avantaj sağlayacağı görülmektedir.

I.3.3.3. Fiyat Karşılaştırma Analizi

(203) Karşılaştırmalı fiyat analizi kapsamında, ilgili pazarın yapısal özellikleri dikkate alınarak, aynı pazardaki rakiplerin fiyatları; teşebbüsün kendi geçmiş dönem fiyatları; farklı coğrafi

pazarlardaki görece rekabetçi fiyatları ya da aynı coğrafyada rekabetçi sayılabilecek

benzer piyasa fiyatları esas alınmaktadır.

(204) Daha önce belirtildiği üzere, Sahibinden tarafından emlak ve ilan kategorisinde sunulan

üyelik paketleri, ilan sayısına ve ilanın verildiği bölgeye göre tanımlanmakta ve buna

bağlı olarak fiyat farklılaşmaktadır. Sahibinden tarafından sunulan bilgiye göre,

emlak/vasıta kategorisinde ilan sayısına göre 5’lik, 10’luk, 25’lik,…, 200’lük gibi paketler

bulunmakta, bu paketler toplam dört bölgeye (1., 2., 3. ve 4. bölge olmak üzere)

ayrılmakta ve bu tanımlama altında emlak kategorisinde 28, vasıta kategorisinde 35

çeşit ilan paketi bulunmaktadır. Bu çeşitlilik nedeniyle fiyat karşılaştırma analizinde,

Sahibinden tarafından kurumsal müşterilere en çok satışı yapılan dolayısıyla en çok

tercih edilen paketler dikkate alınmıştır. Ayrıca, ilgili paketler, taahhütlü ve taahhütsüz

olarak ayrıştırılarak 12 aylık kullanım taahhüdü sunulan ilan paketlerinde Sahibinden

tarafından kurumsal üyelere indirim uygulanmaktadır. Buna ilave olarak, üyenin

bulunduğu bölgeye, üyelik yaşına göre liste fiyatında indirim yapılabilmektedir.

(205) Fiyat karşılaştırmasına geçmeden önce, Sahibinden’in kurumsal müşterilerinin

ödedikleri paket fiyatlarına ilişkin olarak bilgi vermesi amacıyla, aşağıda emlak ve vasıta

kategorilerinde kurumsal üyeler tarafından yıllar itibarıyla en çok tercih edilen ilk 10 ilan

paketinin liste fiyatları, kurumsal üyelerce ödenen ortalama indirimli fiyatlar ile bu

paketlerin bulundukları bölge ve kaç kurumsal üyenin söz konusu paketi kullandığı bilgisi

sunulmuştur.

(206) Emlak kategorisinde kurumsal üyeler tarafından yıllar itibarıyla en çok tercih edilen ilk

10 ilan paketlerine ilişkin bilgiye aşağıdaki tabloda yer verilmektedir:

Tablo 20: Emlak Alanında Kurumsal Üyeler Tarafından Yıllar İtibarıyla En Çok Tercih Edilen İlk 10 İlan

Paketlerinin Fiyat ve İndirim Bilgileri

Mağaza

Yıllar İlan Sayısı Bölge Liste Fiyatı (TL) Ödenen Fiyat (TL) İndirim Oranı (%)

Adedi

25 (…..) 2 (…..) (…..) (…..)

(…..) 1 (…..) (…..) (…..)

(…..) 2 (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(207) Tablodaki verilere göre, emlak alanında kurumsal müşterilerin en çok tercih ettiği 10

pakete ödedikleri aylık ağırlıklı ortalama tutar, 2018 yılında (…..) TL, 2019 yılında (…..)

TL, 2020 yılında (…..) TL’dir. Söz konusu tutarların grafiksel gösterimi aşağıda

sunulmuştur:

Grafik 3: Emlak Alanında Mağazaların En Çok Tercih Ettiği 10 Pakete Yıllar İtibarıyla Ödedikleri

Ortalama Bedel (TL) ve Ortalama Liste Fiyatı (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(208) Vasıta kategorisinde kurumsal üyeler tarafından en çok tercih edilen ilk 10 ilan

paketlerinin yıllar itibarıyla fiyat ve indirim bilgilerine ise aşağıdaki tabloda yer

verilmektedir:

Tablo 21: Vasıta Alanında Kurumsal Üyeler Tarafından Yıllar İtibarıyla En Çok Tercih Edilen İlk 10 İlan

Paketlerinin Fiyat Ve İndirim Bilgileri

İlan Mağaza Liste Fiyatı Ödenen Fiyat

Yıllar Bölge İndirim Oranı (%)

Sayısı Adedi (TL) (TL)

5 (…..) 1 (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(209) Tablodaki verilere göre, vasıta alanında kurumsal müşterilerin en çok tercih ettiği 10 pakete ödediği aylık ağırlıklı ortalama tutar, 2018 yılında (…..) TL, 2019 yılında (…..) TL, 2020 yılında (…..) TL’dir. Söz konusu tutarların grafiksel gösterimi aşağıda sunulmuştur: Grafik 4: Vasıta Alanında Kurumsal Üyelerin En Çok Tercih Ettiği 10 Pakete Yıllar İtibarıyla Ödedikleri Ortalama Bedel (TL) ve Ortalama Liste Fiyatı (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(210) Bu genel bilginin ardından, aşağıda, ilgili pazarlarda faaliyet gösteren teşebbüslerin ortak ya da benzer paketler için uyguladıkları fiyatlar karşılaştırılmaktadır. Analizde yıllık liste fiyatlarının yanı sıra indirimli fiyatlar da değerlendirilmektedir.

I.3.3.3.1. Kurumsal Üyelerin Emlak Satış/Kiralama Faaliyetlerine Yönelik Çevrimiçi Platform Hizmeti Pazarında Sahibinden ile Rakiplerinin Fiyatlarının Karşılaştırılması

(211) Sahibinden’in emlak kategorisinde en çok talep gören ilan paketleri, 25’lik ve 10’luk 1. bölge ile 2. bölge paketleridir [116]. Bu sebeple, aşağıdaki analizde bu ilan paketlerinin indirim/liste fiyatı ile rakiplerin ilgili ilan paketine her yıl bazında en yakın içerikte hizmet sunan paketlerinin indirim/liste fiyatı karşılaştırılmaktadır.

25’lik 1. Bölge İlan Paketi:

(212) Aşağıda, 2017-2020 dönemi itibarıyla Sahibinden’in 25’lik 1. bölge ilan paketinin liste/indirimli satış fiyatı ile rakiplerin söz konusu ilan paketine en yakın özellikteki paketlerinin liste/indirimli satış fiyatları yer almaktadır:

Tablo 22: 2017-2020 Döneminde Sahibinden’in 25’lik 1. Bölge İlan Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı ile Rakip Teşebbüslerin İlgili Pakete En Yakın İçerikteki Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı

2017 2018 2019 2020

Teşebbüsler İndirimli İndirimli İndirimli

Liste F. İndirimli F. Liste F. Liste F. Liste F.

F. F. F.

116 2020 yılında emlak kategorisinde ilan verenlerin %(…..)’ü 25’lik 1. bölge; %(…..)’i 25’lik 2. bölge; %(…..)’si 10’luk 1. bölge; %(…..)’i 10’luk 2. bölge ilan paketini kullanmaktadır.

117 İlgili dönemde Milliyetemlak.com tarafından aylık 100 adet ilan verme hakkı sunan 12 Aylık Hoşgeldin paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

118 Net 101 Bonus/Açılış paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

119 Milliyetemlak 2018 yıl sonu itibarıyla faaliyetlerini sona erdirmiştir.

120 İlgili pakete ilişkin yıl içinde iki farklı fiyat uygulanmıştır. Fiyat karşılaştırmasında Ekim 2017-Ocak 2018 dönemindeki fiyatlar dikkate alınmıştır.

Zingat (…..) [121] (…..) (…..) [122] (…..) (…..) [123] (…..) (…..) [124] (…..)

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(213) Yukarıda yer verilen tablodaki liste fiyatları incelendiğinde, Sahibinden’in 2018 döneminde bir önceki yıla göre %(…..), 2020 yılında bir önceki yıla göre %(…..) fiyat artışı gerçekleştirdiği, 2018-2019 döneminde ise fiyatlarının sabit kaldığı görülmektedir. Sahibinden’in liste fiyatı ile en yüksek fiyat uygulayan rakibin fiyatı karşılaştırıldığında ise Sahibinden’in liste fiyatının 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazla olduğu görülmektedir:

Tablo 23: 25’lik 1. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in Uyguladığı Liste Fiyatı Artış Oranı ve Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Liste Fiyatı Arasındaki Fark

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Fiyatı

Yıllar Fiyat Artış Oranı (%)

Arasındaki Fark

2018 (…..) (…..)

2019 (…..) (…..)

2020 (…..) (…..)

Kaynak: Raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(214) Aşağıdaki grafikte ise, farklılığın daha iyi gözlenebilmesi için 2017-2020 dönemi itibarıyla Sahibinden ile rakiplerin fiyatlarının seyri gösterilmektedir:

Grafik 5: 2017-2020 Döneminde Sahibinden ve Rakiplerin Fiyatlarının Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüsler tarafından gönderilen bilgiler

(215) Yukarıdaki grafikten, 2018-2019 döneminde (…..)’in fiyatlarının sabit olduğu, 2020 yılında ise ilgili dönemdeki en yüksek fiyat artışına gidildiği görülmektedir. (…..) ve (…..)’ın fiyatları birbirine benzer bir seyir izlerken (…..) fiyatları 2018 yılından itibaren azalmaya başlamıştır. Aşağıda analiz edilen ilan paketlerinin fiyatlarında, bu seyri etkileyecek oranda fiyat değişikliği olmadığı için bu değerlendirme, aşağıdaki ilan paketlerinin fiyatlandırmasında da geçerliliğini korumaktadır..

25’lik 2. Bölge İlan Paketi:

(216) Aşağıda, 2017-2020 dönemi itibarıyla Sahibinden’in 25’lik 2. bölge ilan paketinin liste/indirimli satış fiyatı ile rakiplerin söz konusu ilan paketine her yıl bazında en yakın içerikte hizmet sunan paketlerinin liste/indirimli satış fiyatları yer almaktadır:

121 30 adet ilan, 25 adet fotoğraf, 3 danışman hesabı, 30 adet afiş, 1 adet branda, 6 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

122 30 adet ilan, 25 adet fotoğraf, 3 danışman hesabı, 30 adet afiş, 1’er adet olta bayrak ve branda, 250 TL giyim çeki, 20 adet fotoğraftan video oluşturma hakkı, 4 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

123 40 adet ilan, 20 adet fotoğraf, 4 danışman hesabı, 20 adet fotoğraftan video oluşturma hakkı, 20 adet afiş, 2 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

124 40 adet ilan, 40 adet fotoğraf, 4 danışman hesabı, 20 adet fotoğraftan video oluşturma hakkı, 10 adet afiş, 1’er adet olta bayrak ve branda, 2 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

Tablo 24: 2017-2020 Döneminde Sahibinden’in 25’lik 2. Bölge İlan Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı ile Rakip Teşebbüslerin İlgili Pakete En Yakın İçerikteki Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı

2017 2018 2019 2020

Teşebbüsler

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F.

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(217) Yukarıda yer verilen tablodaki liste fiyatları incelendiğinde, Sahibinden’in 2018-2019 döneminde fiyatlarının sabit kaldığı, 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2020 yılında ise bir önceki yıla göre yılında bir önceki yıla göre %(…..) fiyat artışı gerçekleştirdiği görülmektedir. Sahibinden’in liste fiyatı ile en yüksek fiyat uygulayan rakibin fiyatı karşılaştırıldığında ise Sahibinden’in liste fiyatının 2018 ve 2019 yılında (…..); 2020 yılında (…..) kat daha fazla olduğu anlaşılmaktadır:

Tablo 25: 25’lik 2. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in Uyguladığı Liste Fiyatı Artış Oranı ve

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Liste Fiyatı Arasındaki Fark

Fiyat Artış Sahibinden ile En Yüksek Fiyat

Yıllar Oranı (%) Uygulayan Rakibin Fiyatı Arasındaki Fark

Kaynak: Raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

10’luk 1. Bölge İlan Paketi:

(218) Aşağıda, 2017-2020 dönemi itibarıyla Sahibinden’in 10’luk 1. bölge ilan paketinin liste/indirimli satış fiyatı ile rakiplerin söz konusu ilan paketine her yıl bazında en yakın içerikte hizmet sunan paketlerinin liste/indirimli satış fiyatları yer almaktadır:

Tablo 26: 2017-2020 Döneminde Sahibinden’in 10’luk 1. Bölge İlan Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik

Fiyatı ile Rakip Teşebbüslerin İlgili Pakete En Yakın İçerikteki Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı

2017 2018 2019 2020

Teşebbüsler Liste Liste

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. İnd. F. İnd. F.

F. F.

Sahibinden (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) 125 2017 yılı için Aplus (en çok konut satışı yapılan bölge), devam eden yıllar için A bölgesi (en çok konut satışı yapılan 2.bölge), 30 adet ilan, 30 adet resim hakkı, 2 adet danışman, hediye turbo hakkı içerikli Eko Plus paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır. Teşebbüsün en düşük ilan sayılı paketi 30 adet ilan içerikli paketlerdir.

126 İlgili dönemde Milliyetemlak.com tarafından aylık 100 adet ilan verme hakkı sunan 12 Aylık Hoşgeldin paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

127 Net 101 Bonus/Açılış paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

128 2018 yılı için 35 adet ilan, 3’er adet danışman ve vitrin içerikli; 2019 yılı için 35 adet ilan 1 adet danışman ve 2 adet vitrin içerikli; 2020 yılı için ise 25 adet ilan, 1 adet danışman ve 2 adet vitrin içerikli Yalın pakete ilişkin fiyat verileri kullanılmıştır.

129 30 adet ilan, 25 adet fotoğraf, 3 danışman hesabı, 30 adet afiş, 1 adet branda, 6 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

130 30 adet ilan, 25 adet fotoğraf, 3 danışman hesabı, 30 adet afiş, 1’er adet olta bayrak ve branda, 250 TL giyim çeki, 20 adet fotoğraftan video oluşturma hakkı, 4 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

131 40 adet ilan, 20 adet fotoğraf, 4 danışman hesabı, 20 adet fotoğraftan video oluşturma hakkı, 20 adet afiş, 2 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

132 40 adet ilan, 40 adet fotoğraf, 4 danışman hesabı, 20 adet fotoğraftan video oluşturma hakkı, 10 adet afiş, 1’er adet olta bayrak ve branda, 2 adet enerji hakkı içerikli Gümüş pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(219) Yukarıda yer verilen tablodaki liste fiyatları incelendiğinde Sahibinden’in 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2020 yılında ise bir önceki yıla göre yılında bir önceki yıla göre %(…..) fiyat artışı gerçekleştirdiği görülmektedir. 2018-2019 döneminde fiyatlar sabit kalmıştır. 2018 yılında Hürriyetemlak’ın liste fiyatının Sahibinden’den fazla olduğu; 2019 ve 2020 yılında Sahibinden’in liste fiyatının en yüksek fiyatı uygulayan rakibinde sırasıyla (…..) kat ve (…..) kat daha fazla olduğu görülmektedir:

Tablo 27: 10’luk 1. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in Uyguladığı Liste Fiyatı Artış Oranı ve

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Liste Fiyatı Arasındaki Fark

Fiyat Artış Oranı Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin

Yıllar (%) Fiyatı Arasındaki Fark

Kaynak: Raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

10’luk 2. Bölge İlan Paketi:

(220) Aşağıda, 2017-2020 dönemi itibarıyla Sahibinden’in 10’luk 2. bölge ilan paketinin liste/indirimli satış fiyatı ile rakiplerin söz konusu ilan paketine her yıl bazında en yakın içerikte hizmet sunan paketlerinin liste/indirimli satış fiyatları yer almaktadır:

Tablo 28: 2014-2017 Döneminde Sahibinden’in 10’luk 2. Bölge İlan Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik

Fiyatı ile Rakip Teşebbüslerin İlgili Pakete En Yakın İçerikteki Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı

2017 2018 2019 2020

Teşebbüsler

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd.F. Liste F. İnd.F.

Sahibinden (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

Hurriyetemlak [139] (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..)

[133] Hürriyet Emlak’ın en düşük ilan sayılı paketleri 30 ilan içerikli paketlerdir. Bu bakımdan fiyat kıyaslamasında, Aplus bölgesi (en çok konut satışı yapılan bölge), 30 adet ilan, 30 adet resim hakkı, 2 adet danışman, hediye turbo hakkı içerikli Eko Plus paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

134 İlgili dönemde Milliyetemlak.com tarafından aylık 100 adet ilan verme hakkı sunan 12 Aylık Hoşgeldin paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

135 Net 101 Bonus/Açılış paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

136 Emlakjet’in en düşük ilan sayılı paketleri 2018-2019 yılları için 35 adet ilan, 2020 yılı için ise 25 adet ilan içerikli paketlerdir. Bu bakımdan fiyat kıyaslamasında 2018 yılı için 35 adet ilan, 3’er adet danışman ve vitrin içerikli; 2019 yılı için 35 adet ilan 1 adet danışman ve 2 adet vitrin içerikli; 2020 yılı için ise 25 adet ilan, 1 adet danışman ve 2 adet vitrin içerikli Yalın pakete ilişkin fiyat verileri kullanılmıştır.

137 Emlakjet ilgili pakete ilişkin 2017 yılında iki farklı fiyat uygulamıştır. Fiyat karşılaştırmasında Ekim 2017- Ocak 2018 dönemi fiyatları dikkate alınmıştır.

138 2017 yılı için 15 adet ilan, 25 adet fotoğraf, 1 danışman hesabı, 3 adet enerji, 15 adet afiş, 1 adet branda içerikli; 2018 yılı için 15 adet ilan, 25 adet fotoğraf, 3 danışman hesabı,10 adet fotoğraftan video oluşturma, 2 adet enerji, 1 adet olta bayrak, 30 adet afiş içerikli; 2019 yılı için 20 adet ilan ve fotoğraf, 2 adet danışman hesabı, 10 adet fotoğraftan video oluşturma, 1 adet enerji, 10 adet afiş içerikli; 2020 yılı için 20 adet ilan, 40 adet fotoğraf, 2 adet danışman hesabı, 10 adet fotoğraftan video oluşturma, 1’er adet olta bayrak ve branda, 10 adet afiş içerikli Gümüş paketlere ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.Söz konusu paketler teşebbüsün ilgili yıldaki en düşük ilan sayılı paketleridir.

139 2017 yılı için Aplus (en çok konut satışı yapılan bölge), devam eden yıllar için A bölgesi (en çok konut satışı yapılan 2.bölge), 30 adet ilan, 30 adet resim hakkı, 2 adet danışman, hediye turbo hakkı içerikli Eko

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(221) Yukarıda yer verilen tablodaki liste fiyatları incelendiğinde, Sahibinden’in 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2020 yılında ise bir önceki yıla göre %(…..) fiyat artışı gerçekleştirdiği, 2018-2019 döneminde fiyatlarının sabit kaldığı görülmektedir. Sahibinden’in liste fiyatı ile en yüksek fiyat uygulayan rakibin fiyatı karşılaştırıldığında ise Sahibinden’in liste fiyatının 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazla olduğu görülmektedir:

Tablo 29: 10’luk 2. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in Uyguladığı Liste Fiyatı Artış Oranı ve

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Liste Fiyatı Arasındaki Fark

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin

Yıllar Fiyat Artış Oranı (%)

Fiyatı Arasındaki Fark

2018 (…..) (…..)

2019 (…..) (…..)

2020 (…..) (…..)

Kaynak: Raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(222) Böylelikle incelenen dört ilan paketi itibarıyla Sahibinden’in fiyatları, rakip fiyatlarından ortalama olarak 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazladır. Liste fiyatlarındaki bu karşılaştırmanın yanı sıra indirimli fiyatlar gözetilerek fiyat karşılaştırması yapıldığında ise aşağıdaki tablo ortaya çıkmaktadır Tablo 30: Sahibinden’in İndirimli Fiyatı ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Liste/İndirimli Fiyatı Arasındaki Fark

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Fiyatı

Arasındaki Fark

Yıllar

25'lik 1. bölge 25'lik 2. bölge 10'luk 1. bölge 10'luk 2. bölge

ilan paketi ilan paketi ilan paketi ilan paketi

2018 (…..) (…..) (…..) (…..) 2019 (…..) (…..) (…..) (…..) 2020 (…..) (…..) (…..) (…..) Kaynak: Raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(223) Yukarıda yer verilen analizlere ek olarak, Sahibinden’in ilgili dönemde farklı ilan sayısı içeriklerinde en çok satılan ilk üç paketi olan 10-25-35 ilan sayılı paketlerinin yıllar içindeki değişimi incelenmiştir [142]. Aşağıdaki tablolarda emlak kategorisinde en çok satışı yapılan ilk üç paketin liste ve indirimli fiyatlarına ve artış oranlarına yer verilmektedir: Tablo 31: Sahibinden’in Emlak Kategorisinde En Çok Satan İlk Üç Paketinin Fiyatları

2017 2018 2019 2020

Paketler Liste

F. İnd. F Liste F. İnd. F Liste F. İnd. F Liste F. İnd. F

25'lik paket (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) 10'luk paket (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) 35'lik paket (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) (…..) Kaynak: Teşebbüs tarafından gönderilen veriler

Plus paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır. Teşebbüsün en düşük ilan sayılı paketi 30 adet ilan içerikli paketlerdir.

140 İlgili dönemde Milliyetemlak.com tarafından aylık 100 adet ilan verme hakkı sunan 12 Aylık Hoşgeldin paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

141 Net 101 Bonus/Açılış paketine ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

142 Sahibinden’in emlak kategorisinde en çok satılan ilk üç paketi seçilirken, farklı ilan sayısındaki 12 aylık birinci bölge içerikli paketleri dikkate alınmıştır.

Tablo 32: Sahibinden’in Emlak Kategorisinde En Çok Satan İlk Üç Paketinin Fiyat Artış Oranları (%)

2018 2019 2020 2018-2020

Paketler

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F.

Kaynak: Teşebbüs tarafından gönderilen bilgiler, raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(224) Tablolardan görüleceği üzere, 2018-2020 döneminde, Sahibinden’in en çok satan ilk üç paketinin indirimli fiyatı, 2018 yılında bir önceki yıla kıyasla %(…..); 2020 yılında bir önceki yıla kıyasla %(…..) artmıştır. 2019 yılı indirimli fiyatları ise bir önceki yıla göre 35’lik paketteki %(…..)’lik artış dışında değişmemiştir. Liste fiyatları ise 2018 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %(…..), 2020 yılında ise bir önceki yıla göre yaklaşık %(…..) artmıştır. 2019 yılında ise liste fiyatlarda artış yaşanmamıştır.

(225) 2018-2020 döneminde Sahibinden’in en çok satan paketleri 25-10-35 ilan sayılı paketlerinin liste fiyatları yaklaşık %(…..) oranında artış göstermiştir. İlgili dönemde indirimli fiyatlardaki artış oranı ise %(…..) olmuştur.

(226) Aşağıdaki grafiklerde Sahibinden’in 2017-2020 döneminde emlak kategorisinde en çok satan üç paket bakımından liste ve indirimli fiyat seyirleri gösterilmektedir.

Grafik 6: Sahibinden’in Emlak Kategorisinde En çok Satan İlk 3 Paketinin Liste Fiyatı Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüs tarafından gönderilen bilgiler

Grafik 7: Sahibinden’in Emlak Kategorisinde En çok Satan İlk 3 Paketinin İndirimli Fiyat Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüs tarafından gönderilen bilgiler

(227) Grafiklerde de görüleceği üzere en çok satılan paketler dikkate alındığında, Sahibinden liste fiyatlarına 2018-2019 döneminde zam yapmamıştır. Son 4 yıllık döneme bakıldığında ise liste fiyatlarına yapılan zamlar %(…..)’nin altında kalmaktadır. İndirimli fiyatların müşteri özelinde değişkenlik gösterdiği dikkate alındığında, genel olarak liste fiyatlarındaki değişikliklerle paralellik gösterdiği söylenebilecektir.

(228) Yukarıda yer verilen değerlendirmeler doğrultusunda;

i) 4 ilan paketi itibarıyla Sahibinden’in fiyatlarının, rakip fiyatlarından ortalama olarak

2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazla

olduğu,

ii) 2018-2020 döneminde Sahibinden’in en çok satan paketleri 25-10-35 ilan sayılı

paketlerinin liste fiyatlarının %(…..) oranında artış gösterdiği ve ilgili dönemde

indirimli fiyatlardaki artış oranının da liste fiyatlarına yakın bir şekilde sırasıyla

%(…..), %(…..) ve %(…..) arttığı

tespit edilmiştir.

(229) Bu çerçevede, 2018-2020 döneminde Sahibinden’in liste ve fiili fiyatlarının rakiplerine kıyasla önemli ölçüde yüksek olmadığı değerlendirilmektedir.

I.3.3.3.2. Kurumsal Üyelerin Vasıta Satış Faaliyetlerine Yönelik Çevrimiçi Platform Hizmeti Pazarında Sahibinden ile Rakiplerinin Fiyatlarının Karşılaştırılması

(230) Sahibinden’in 2018-2020 döneminde vasıta kategorisinde en çok talep gören ilan paketleri, 5’lik 1-2-3-4. bölge, 10’luk 1-2-3-4. bölge ve 15’lik 1. bölge paketleridir. Söz konusu paketler ilgili dönemdeki satışların yaklaşık %(…..)’ini kapsamaktadır. Ancak vasıta kategorisinde hizmet sunan bazı rakip teşebbüslerin üyelik paketleri sınırsız ilan verme hakkı tanımaktadır. Bu sebeple, 5’lik ve 10’luk paketlere göre nispeten daha az talep görse de, en riskli durum dikkate alınarak ilgili paketler arasında fiyatı daha yüksek olan 15’lik 1. bölge ilan paketi dikkate alınmıştır. Bu bağlamda, aşağıdaki analizde 15’lik 1. bölge ilan paketinin indirim/liste fiyatı ile rakiplerin indirim/liste fiyatı karşılaştırılmaktadır.

(231) Aşağıdaki tabloda, 2017-2020 yılları arasında Sahibinden’in 15’lik 1. bölge ilan paketi ile rakiplerinin uyguladığı yıllık liste ve indirimli fiyatlar yer almaktadır:

Tablo 33: 2017-2020 Döneminde Sahibinden’in 15’lik 1. Bölge İlan Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı

ile Rakip Teşebbüslerin İlgili Pakete En Yakın İçerikteki Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı

2017 2018 2019 2020

Teşebbüsler

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F.

Letgo [144] - - - - - (…..) (…..)

Kaynak: Teşebbüs tarafından gönderilen veriler

(232) Yukarıda yer verilen tablodaki liste fiyatları incelendiğinde, Sahibinden’in 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..); 2020 yılında bir önceki yıla göre %(…..) fiyat artışı gerçekleştirdiği görülmektedir.. 2018-2019 döneminde fiyatlar sabit kalmıştır. Sahibinden’in liste fiyatı ile en yüksek fiyat uygulayan rakibin fiyatı karşılaştırıldığında ise Sahibinden’in liste fiyatının 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazla olduğu görülmektedir:

Tablo 34: 15’lik 1. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in Uyguladığı Liste Fiyatı Artış Oranı ve

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Liste Fiyatı Arasındaki Fark

Fiyat Artış Sahibinden ile En Yüksek Fiyat

Yıllar

Oranı (%) Uygulayan Rakibin Fiyatı Arasındaki Fark

Kaynak: Teşebbüs tarafından gönderilen bilgiler, raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(233) Aşağıdaki grafikte ise, farklılığın daha iyi gözlenebilmesi için 2017-2020 dönemi itibarıyla Sahibinden ile rakiplerin fiyatlarının seyri gösterilmektedir:

143 Sınırsız ilan içerikli Silver pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

144 Letgo Letgo Pro adlı paketiyle 2019 Aralık ayında ücretli pakete geçiş yaptığını ancak Covid 19 salgını nedeniyle yılın ilk yarısında ücretsiz hizmet vermeye devam ettiğini belirtmiştir. Söz konusu fiyat verileri 15 adet ilan içerikli Letgo Pro pakete ilişkin verilerdir.

Grafik 8: Sahibinden’in ve Rakiplerinin Fiyat Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(234) Yukarıdaki grafikten, (…..)’in 2018-2019 döneminde fiyatlarını değiştirmediği, 2020 yılında ise fiyat artışına gittiği görülmektedir. (…..) ve (…..)’un fiyatları nispeten birbirine yakın seyir izlerken, (…..)’nun 2020 yılında ücretli paketlere geçmesiyle (…..)’in fiyatlarına en çok yaklaşan teşebbüs olduğu görülmektedir.

(235) İndirimli fiyatlar dikkate alınarak karşılaştırma yapıldığında ise liste fiyatlarına benzer şekilde aşağıdaki tablo ortaya çıkmaktadır:

Tablo 35: 15’lik 1. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in İndirimli Fiyatı ile En Yüksek Fiyat Uygulayan

Rakibin Liste/İndirimli Fiyatı Arasındaki Fark

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat

Yıllar

Uygulayan Rakibin Fiyatı Arasındaki Fark

Kaynak: Teşebbüs tarafından gönderilen bilgiler, raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(236) Emlak kategorisinde olduğu gibi vasıta kategorisinde de hizmet sunan teşebbüslerin kurumsal üyelik paketleri ve bölge sınıflandırmaları birbirlerinden farklılık arz etmektedir. Yukarıda bahsedildiği üzere vasıta kategorisinde bazı rakiplerin paketleri kapsamında sınırsız ilan verilebildiği ve çok talep görmese de yüksek ilan içerikli paketlerin de fiyat karşılaştırmasında dikkate alınması gerektiği düşünüldüğünden, Sahibinden’in yüksek ilan içerikli bir paketi ile de karşılaştırma yapmanın yerinde olacağı değerlendirilmiştir. Bu nedenle, Tablo 36’daki fiyat karşılaştırması kapsamında İstanbul Bölgesi 12 ay taahhütlü, aylık 100 ilan için ödenen yıllık bedeller esas alınmıştır. Böylelikle aşağıdaki tabloda, ilgili paket kapsamında 2017-2020 yılları arasında Sahibinden ve rakiplerinin uyguladığı yıllık liste ve indirimli fiyatlar yer almaktadır:

Tablo 36: 2017-2020 Döneminde Sahibinden’in 100’lük 1. Bölge İlan Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik

Fiyatı ile Rakip Teşebbüslerin İlgili Pakete En Yakın İçerikteki Paketinin Yıllık Kurumsal Üyelik Fiyatı

2017 2018 2019 2020

Teşebbüsler

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F.

Kaynak: Teşebbüsler tarafından gönderilen bilgiler

(237) Yukarıdaki tablodaki liste fiyatları dikkate alındığında, Sahibinden’in fiyatları, en yüksek fiyat uygulayan rakibinden 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında ise (…..) kat daha fazladır. Sahibinden’in yaptığı fiyat artışlarına bakıldığında 2018 yılındaki fiyatların bir önceki yıla göre %(…..); 2020 yılındaki fiyatların bir önceki yıla göre %(…..) oranında artış gösterdiği, 2018-2019 döneminde fiyatların sabit olduğu görülmektedir. Bu tablo aşağıda sunulmaktadır:

145 100 adet ilan hakkı tanıyan 12 aylık taahhütlü Standart pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

146 Sınırsız ilan içerikli Silver pakete ilişkin fiyat verisi kullanılmıştır.

147 Letgo Letgo Pro adlı paketiyle 2019 Aralık ayında ücretli pakete geçiş yaptığını ancak Covid 19 salgını nedeniyle yılın ilk yarısında ücretsiz hizmet vermeye devam ettiğini belirtmiştir. Söz konusu fiyat verileri 100 adet ilan içerikli Letgo Pro pakete ilişkin verilerdir.

Tablo 37: 100’lük 1. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in Uyguladığı Liste Fiyatı Artış Oranı ve

Sahibinden ile En Yüksek Fiyat Uygulayan Rakibin Liste Fiyatı Arasındaki Fark

Fiyat Artış Sahibinden ile En Yüksek Fiyat

Yıllar

Oranı (%) Uygulayan Rakibin Fiyatı Arasındaki Fark

Kaynak: Teşebbüslerden gelen verilerle raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(238) Aşağıdaki grafikte ise Sahibinden ile rakiplerin uyguladıkları liste fiyatlarının seyri gösterilmektedir:

Grafik 9: 2017-2020 Yılları Arasında Sahibinden ve Rakiplerinin Liste Fiyatı Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(239) Yukarıdaki grafikten görüldüğü üzere rakiplerin fiyatları birbirine yakın seyir izlerken, 2018-2019 döneminde fiyat artışı olmamakla birlikte, (…..) fiyatları rakiplerinden önemli ölçüde farklılaşmaktadır. (…..)’nun 2020 yılında ücretli paket modeline geçmesiyle fiyat bakımından (…..)’e en çok yaklaşan rakip olduğu görülmektedir.

(240) Tablo 37’deki indirimli fiyatlar dikkate alındığında [148] ise Sahibinden’in indirim fiyatları, en yüksek fiyat uygulayan rakibinden 2018 ve 2019 yıllarında (…..) kat; 2020 yılında ise (…..) kat daha fazladır:

Tablo 38: 100’lük 1. Bölge İlan Paketine İlişkin Sahibinden’in İndirimli Fiyatı ile En Yüksek Fiyat

Uygulayan Rakibin Fiyatları Arasındaki Fark

Sahibinden Fiyatı ile En Yüksek Fiyat

Yıllar

Uygulayan Rakibin Fiyatı Arasındaki Fark

Kaynak: Teşebbüslerden gelen verilerle raportörler tarafından yapılan hesaplamalar

(241) Aşağıdaki gösterilen grafikte ise Sahibinden’in indirimli fiyat ile rakiplerinin indirimli/liste fiyat seyri gösterilmektedir:

Grafik 10: 2017-2020 Yılları Arasında Sahibinden ve Rakiplerinin İndirimli Fiyat Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüsten gelen bilgiler

(242) Yukarıda belirtildiği üzere, Sahibinden’in ilgili dönemde farklı ilan sayısı içeriklerinde en çok satılan ilk üç paketi 5-10-15 ilan sayılı paketleridir [149]. Aşağıdaki tablolarda vasıta kategorisinde en çok satışı yapılan ilk üç paketin liste ve indirimli fiyatlarına ve bir önceki yıla göre yapılan fiyat artış oranlarına yer verilmektedir:

148 İndirim uygulaması olmayan teşebbüsler için liste fiyatı dikkate alınmıştır.

149 Sahibinden’in emlak kategorsisinde en çok satılan ilk üç paketi seçilirken, farklı ilan sayısındaki 12 aylık birinci bölge içerekli paketleri dikkate alınmıştır.

Tablo 39: Sahibinden’in Vasıta Kategorisinde En çok Satan İlk Üç Paketinin Liste ve İndirimli Fiyatları (TL)

2017 2018 2019 2020

Paketler

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F.

Kaynak: Teşebbüsten gelen bilgiler

Tablo 40: Sahibinden’in Vasıta Kategorisinde En çok Satan İlk Üç Paketinin Fiyat Artışları (%)

2018 2019 2020 2018-2020

Paketler

Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F. Liste F. İnd. F.

Kaynak: Teşebbüsten gelen verilerle yapılan raportör hesaplamaları

(243) Tablolardan görüleceği üzere 2018-2020 döneminde Sahibinden’in en çok satan paketleri 5-10-15 ilan sayılı paketlerinin liste fiyatları sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) oranında artış göstermiştir. İlgili dönemde indirimli fiyatlardaki artış oranı ise sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..)’dir.

(244) Aşağıdaki grafiklerde Sahibinden’in 2017-2020 döneminde vasıta kategorisinde en çok satan üç paket bakımından liste ve indirimli fiyat seyirleri gösterilmektedir.

Grafik 11: Sahibinden’in Vasıta Kategorisinde En çok Satan İlk 3 Paketinin Liste Fiyatı Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüsten gelen bilgiler

Grafik 12: Sahibinden’in Vasıta Kategorisinde En çok Satan İlk 3 Paketinin İndirimli Fiyat Seyri (TL) (…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüsten gelen bilgiler

(245) Yukarıda yer verilen değerlendirmeler doğrultusunda;

i) 1. Bölge 15 ilanlık paket bakımından Sahibinden’in 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..); 2020 yılında bir önceki yıla göre %(…..) fiyat artışı gerçekleştirmiştir. 2018-2019 döneminde ise fiyatlar sabit kalmıştır. Sahibinden’in liste fiyatı ile en yüksek fiyat uygulayan rakibin fiyatı karşılaştırıldığında ise Sahibinden’in liste fiyatının 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazla olduğu görülmektedir, ii) 2018-2020 döneminde Sahibinden’in en çok satan paketleri 5-10-15 ilan sayılı paketlerinin liste fiyatları sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) oranında artış göstermiştir. İlgili dönemde indirimli fiyatlardaki artış oranının ise sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) olduğu

tespit edilmiştir.

(246) Yukarıda yer verilen değerlendirmeler çerçevesinde, “Fiyat Karşılaştırma Analizi” başlığı altında kurumsal müşterilere yönelik emlak ve vasıta kategorilerinde Sahibinden’in fiyatlarının rakiplerin fiyatlarıyla yapılan karşılaştırması neticesinde, 2018-2020 yılları arasında emlak kategorisinde Sahibinden’in fiyatlarının rakiplerine kıyasla önemli ölçüde yüksek olmadığı, ancak vasıta kategorisinde 2018 ve 2019 yıllarında fiyat farklarının yüksek olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

I.3.3.3.3. Yakın Coğrafi Bölgelerdeki Emlak ve Vasıta Satış/Kiralama Hizmetlerine Yönelik Çevrimiçi Platform Hizmetleri Sunan Teşebbüslerin Fiyatları

(247) Dosya kapsamında Sahibinden’in uyguladığı fiyatlandırma politikasının yurt dışında benzer hizmeti sunan rakipleri karşısındaki durumunu incelemek adına Polonya, İtalya, Macaristan, Ukrayna, Bulgaristan, Hırvatistan, Romanya, Çek Cumhuriyeti, Almanya, Norveç ve Rusya’da yerleşik toplamda 15 teşebbüsten bilgi talep edilmiş ancak yukarıda açıklandığı üzere ilgili teşebbüslerden bilgi edinilememiştir.

(248) Bu sebeple, analiz kapsamında ilgili yurt dışında yerleşik rakip teşebbüslerin fiyatlarına kendi internet siteleri üzerinden ulaşılmış olup geçmişe dönük fiyat bilgilerinin elde edilememesi nedeniyle güncel fiyatlar üzerinden bir değerlendirme yapılmıştır. Bu bağlamda, söz konusu teşebbüslerin kendi internet siteleri üzerinden elde edilen bilgiler 2020 yılının Aralık ayına ait fiyatlar olup ilgili ülkedeki vergi dahil fiyatlardır. Ayrıca ilgili teşebbüsler seçilirken kendi ülkelerinde pazar lideri veya ikincisi olan teşebbüslerin seçilmesi göz önünde bulundurulmuştur.

(249) İlgili internet siteleri üzerinden elde edilen fiyat bilgileri her ülkenin kendi para birimini yansıtması nedeniyle öncelikle denk bir değerlendirme yapılabilmesi adına fiyatlar Amerikan Doları’na çevrilmiştir. Daha sonra ülkelerin satın alma güçlerinde oluşan farklılıkları ortadan kaldırmak için her bir teşebbüsün paket ücretleri, ilgili ülkelerin satın alma gücü paritesine [Purchase Power Parity (PPP)] göre düzeltilmiş ve aşağıdaki tablolarda gösterilen veriler elde edilmiştir. Ayrıca yine denk bir değerlendirme yapabilmek adına yurt dışı rakipler ile Sahibinden’in paketleri arasında benzer paketler seçilmiştir. Bu kapsamda her biri 30 günlük paketler olacak şekilde vasıta kategorisinde 10’luk, 50’lik ve 100’lük paketler; emlak kategorisinde ise 10’luk ve 75’lik paketler örnek teşkil etmesi bakımından değerlendirilmiştir. Ek olarak Sahibinden, belirlediği bölgelere göre fiyat farklılaştırması yapmaktadır. Bu kapsamda en çok ilanın bulunduğu büyük şehirleri kapsayan Bölge 1 ve Bölge 2 fiyatları Sahibinden bakımından esas alınmıştır.

Vasıta Kategorisi

Tablo 41: Vasıta Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

(ABD Doları)

Paket İlan Satın Alma Gücüne Göre

Teşebbüs Ülke

Sayısı Düzeltilmiş Fiyat (ABD Doları) gumtree.com İngiltere 1-10 479,54 [150]

150 18.12.2020 tarihinde 1 Sterlin = 1,35 Amerikan Doları (ABD Doları)

151 İlgili teşebbüs paket hizmeti sunmayıp her bir ilan için fiyat talep etmektedir. Bu kapsamda denk bir değerlendirme için fiyatları 10 ile çarpılmıştır.

152 18.12.2020 tarihinde 1 Çek Korunası = 0,047 ABD Doları

153 18.12.2020 tarihinde 1 Türk Lirası = 0,13 ABD Doları

154 18.12.2020 tarihinde 1 Euro = 1,22 ABD Doları

155 İlgili teşebbüs paket hizmeti sunmayıp her bir ilan için fiyat talep etmektedir. Bu kapsamda denk bir değerlendirme için fiyatları 10 ile çarpılmıştır.

156 18.12.2020 tarihinde 1 Euro = 1,22 ABD Doları

157 18.12.2020 tarihinde 1 Euro = 1,22 ABD Doları

158 18.12.2020 tarihinde 1 Euro = 1,22 ABD Doları

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 13: Vasıta Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(250) Yukarıdaki tablo ve grafikte görüldüğü üzere, vasıta kategorisinde 10 ilanlık paketlerde Sahibinden’in uyguladığı fiyatlardan daha yüksek fiyat talep eden rakipler bulunmaktadır. Ortalama olarak bakıldığında ise yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 197,06 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de yaklaşık (…..) katı; Bölge 2’de ise yaklaşık (…..) katıdır.

Tablo 42: Vasıta Kategorisinde 50'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Paket İlan Satın Alma Gücüne Göre

Teşebbüs Ülke

Sayısı Düzeltilmiş Fiyat (ABD Doları) Sahibinden (Bölge 1) Türkiye 50 (…..)

[159] Teşebbüs tarafından Rusya’daki bölgeler bakımından fiyat farklılaştırması uygulanmaktadır. Bu kapsamda Sahibinden’in Bölge 1 ve Bölge 2 fiyatlarına denk olacak şekilde en çok ilanın yayınlandığı bölge olduğu düşünülen Moskova bölgesi fiyatları esas alınmıştır.

160 18.12.2020 tarihinde 1 Ruble = 0,014 ABD Doları

161 18.12.2020 tarihinde 1 Euro = 1,22 ABD Doları

162 18.12.2020 tarihinde 1 Euro = 1,22 ABD Doları

163 İlgili teşebbüs tarafından sunulan paketlerin süresi 2 aylık olup denk bir değerlendirme yapabilmek adına fiyatlar 30 günü yansıtacak şekilde oranlanmıştır.

164 18.12.2020 tarihinde 1 İsveç Kronu = 0,12 ABD Doları

165 18.12.2020 tarihinde 1 Ruble = 0,014 ABD Doları

166 18.12.2020 tarihinde 1 Macar Forinti = 0,0034 ABD Doları

167 18.12.2020 tarihinde 1 Brezilya Reali = 0,2 ABD Doları

168 18.12.2020 tarihinde 1 Meksika Pesosu = 0,05 ABD Doları

169 18.12.2020 tarihinde 1 Polonya Zlotisi = 0,28 ABD Doları

170 İlgili teşebbüs tarafından sunulan paketlerin süresi 12 aylık olup denk bir değerlendirme yapabilmek adına fiyatlar 30 günü yansıtacak şekilde oranlanmıştır.

171 18.12.2020 tarihinde 1 Norveç Kronu = 0,12 $

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 14: Vasıta Kategorisinde 50'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(251) Yukarıdaki tablo ve grafikte görüldüğü üzere vasıta kategorisinde 50 ilanlık paketlerde en yüksek fiyatlar Sahibinden tarafından talep edilmektedir. Ortalama olarak bakıldığında ise yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 506,83 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de yaklaşık (…..) katı; Bölge 2’de ise yaklaşık (…..) katıdır. Tablo 43: Vasıta Kategorisinde 100'lük Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Paket İlan Satın Alma Gücüne Göre

Teşebbüs Ülke

Sayısı Düzeltilmiş Fiyat (ABD Doları) Sahibinden (Bölge 1) Türkiye 100 (…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 15: Vasıta Kategorisinde 100'lük Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(252) Vasıta kategorisinde 100 ilanlık paketlerdeki durum 50 ilanlık paketlerdekine benzer şekilde olup burada da Sahibinden en yüksek fiyatları talep etmektedir. Ortalama olarak 172 İlgili teşebbüs tarafından sunulan en yüksek paket 51-70 adet ilanlık paket olup bu sayının üzerindeki her bir ilan için ayrı fiyat talep edilmektedir. Denk bir değerlendirme yapılabilmesi adına fiyatlar 100 adet ilanı yansıtacak şekilde tamamlanmıştır.

173 İlgili teşebbüs tarafından sunulan en yüksek paket 51-60 adet ilanlık paket olup bu sayının üzerindeki her bir ilan için ayrı fiyat talep edilmektedir. Denk bir değerlendirme yapılabilmesi adına fiyatlar 100 adet ilanı yansıtacak şekilde tamamlanmıştır.

bakıldığında ise yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 760,70 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de yaklaşık (…..) katı; Bölge 2’de ise yaklaşık (…..) katıdır. Emlak Kategorisi

Tablo 44: Emlak Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Satın Alma Gücüne Göre

Paket İlan

Teşebbüs Ülke Düzeltilmiş Fiyat (ABD

Sayısı

Doları)

realestate.com.au [174] [175] Avustralya 10 1.728,80

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 16: Emlak Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(253) Yukarıdaki tablo ve grafikte görüldüğü üzere emlak kategorisinde 10 ilanlık paketler bakımından Sahibinden’in uyguladığı fiyatlardan daha yüksek fiyat talep eden rakipler bulunmaktadır. Ortalama olarak bakıldığında yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 359,16 ABD Doları iken Sahibinden’in uyguladığı fiyatların bu ortalamanın altında kaldığı görülmektedir.

174 19.12.2020 tarihinde 1 Avustralya Doları = 0,76 ABD Doları

175 İlgili teşebbüs paket hizmeti sunmayıp her bir ilan için fiyat talep etmektedir. Bu kapsamda denk bir değerlendirme için fiyatları 10 ile çarpılmıştır.

176 İlgili teşebbüs paket hizmeti sunmayıp her bir ilan için fiyat talep etmektedir. Bu kapsamda denk bir değerlendirme için fiyatları 10 ile çarpılmıştır.

177 İlgili teşebbüs paket hizmeti sunmayıp her bir ilan için fiyat talep etmektedir. Bu kapsamda denk bir değerlendirme için fiyatları 10 ile çarpılmıştır.

178 İlgili teşebbüs paket hizmeti sunmayıp her bir ilan için fiyat talep etmektedir. Bu kapsamda denk bir değerlendirme için fiyatları 10 ile çarpılmıştır.

179 18.12.2020 tarihinde 1 Euro = 1,22 ABD Doları

180 İlgili teşebbüs paket hizmeti sunmayıp her bir ilan için fiyat talep etmektedir. Bu kapsamda denk bir değerlendirme için fiyatları 10 ile çarpılmıştır. Ayrıca sunulan paketlerin süresi üç aylık olup denk bir değerlendirme yapabilmek adına fiyatlar 30 günü yansıtacak şekilde oranlanmıştır.

181 19.12.2020 tarihinde 1 Malezya Ringgiti = 0,25 ABD Doları

182 İlgili teşebbüs tarafından sunulan paketlerin süresi 12 aylık olup denk bir değerlendirme yapabilmek adına fiyatlar 30 günü yansıtacak şekilde oranlanmıştır.

Tablo 45: Emlak Kategorisinde 75'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Satın Alma Gücüne Göre

Paket İlan

Teşebbüs Ülke Düzeltilmiş Fiyat (ABD

Sayısı

Doları)

Sahibinden (Bölge 1) Türkiye 75 (…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 17: Emlak Kategorisinde 75'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (USD)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(254) Yukarıdaki tablo ve grafikte görüldüğü üzere emlak kategorisinde 75 ilanlık paketlerde en yüksek fiyatlar Sahibinden tarafından talep edilmektedir. Ortalama olarak bakıldığında ise yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 395,35 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de yaklaşık (…..); Bölge 2’de ise yaklaşık (…..) katıdır.

(255) Yukarıda yer verilen değerlendirmeler kapsamında Sahibinden ve yurt dışı rakipleri arasında yapılan fiyat karşılaştırmasında paket içeriğindeki ilan sayısı düştükçe Sahibinden fiyatlarının yurt dışı rakip fiyat ortalaması düzeyinde seyrettiği, paket içeriğinde sunulan ilan sayısı arttıkça ise Sahibinden fiyatlarının yurt dışı rakip fiyatlarının ve ortalamaların üzerinde seyrettiği görülmüştür.

I.3.4. Sahibinden’in İlgili Pazarlarda Bireysel Üyelere Uyguladığı Fiyatların Aşırı Fiyat Teorisi Çerçevesinde Değerlendirilmesi

I.3.4.1. Sahibinden’in Bireysel Üyelere Sunduğu Hizmete İlişkin Fiyat - Maliyet (Kârlılık) Analizi

(256) Kurumsal üyelere sunulan hizmete ilişkin yukarıda yapılan fiyat-maliyet analizinde olduğu gibi, Sahibinden’in maliyetlerinin tamamına yakın bir kısmının emlak ve vasıta harici diğer ilan kategorilerindeki hizmetler açısından da ortak maliyet teşkil ettiği, hizmetler bazında bir maliyet hesabının yapılamadığı şeklinde beyanı doğrultusunda emlak veya vasıta kategorisinde ilan veren bireysel üyelerden kaynaklı maliyet büyüklüğünün hesaplanabilmesi için, ilan sayısı, maliyetin dağıtımında anahtar olarak kullanılmıştır.

(257) Buna göre, 2018-2020 döneminde vasıta ve emlak kategorilerine ilişkin bireysel ilan sayısı ile bu değerin, tüm ilan kategorilerine ait toplam ilan sayısı içerisindeki büyüklüğü aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Oranı

2018 (…..) (…..) 4 11

2019 (…..) (…..) 4 12

2020 (…..) (…..) 5 16

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(258) Aşağıdaki tablo ise, yine 2018-2020 dönemine ilişkin olmak üzere Sahibinden’in tüm

kategoriler için katlandığı toplam maliyeti gösterilmektedir:

Tablo 47: Sahibinden’in Toplam Maliyet Büyüklüğü (TL)

2018 2019 2020

Maliyet (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(259) Böylelikle, “tüm maliyetlerin, hizmet sunulan kategorilere ait ilan sayısı dikkate alınarak

dağıtılması” yaklaşımı uygulandığında örneğin, 2018 yılı toplam maliyetin, %4’ü emlak

kategorisine; %11’i vasıta kategorisine ait olmaktadır. İlgili yaklaşımın her bir yıla

uygulanması sonucunda emlak ve vasıta kategorisinde bireysel üyelere ilişkin ortaya

çıkan maliyet büyüklüğü aşağıdaki tabloda yer almaktadır:

Tablo 48 : Emlak ve Vasıta Kategorisinde Bireysel Üyelere İlişkin Maliyet Büyüklüğü (TL)

Emlak Vasıta

(…..) (…..)

(…..) (…..)

(…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(260) Emlak ve vasıta kategorine ilişkin maliyetin tespitinden sonra ikinci adım, Sahibinden’in

emlak ve vasıta kategorisinde bireysel üyelerden elde ettiği gelirin belirlenmesidir.

Aşağıdaki tabloda bu büyüklük gösterilmektedir:

Tablo 49: Sahibinden’in Emlak ve Vasıta Kategorisine İlişkin Bireysel Üyelik Geliri

2018 2019 2020

Emlak Bireysel Müşteri Geliri (…..) (…..) (…..)

Vasıta Bireysel Müşteri Geliri (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(261) Bu çerçevede, aşağıdaki tablolarda Sahibinden’in 2018-2020 dönemine ilişkin emlak ve

vasıta kategorilerinde bireysel müşterilere sunduğu hizmete ilişkin katlandığı maliyet ve

elde ettiği kâr marjının incelemesi aşağıdaki tablo yardımıyla sunulmaktadır:

Tablo 50: Sahibinden’in Emlak Kategorisinde Bireysel Müşterilere Sunduğu Hizmetin Kâr Marjı

EMLAK BİREYSEL 2018 2019 2020

OPEX (…..) (…..) (…..)

Aktifleştirilen Araştırma ve Geliştirme

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

Tablo 51: Sahibinden’in Vasıta Kategorisinde Bireysel Müşterilere Sunduğu Hizmetin Kâr Marjı

VASITA BİREYSEL 2018 2019 2020

OPEX (…..) (…..) (…..)

Aktifleştirilen Araştırma ve Geliştirme

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(262) Tabloda yer verilen analizlerden görüldüğü üzere, Sahibinden’in emlak kategorisinde bireysel üyelere yönelik sunduğu hizmetin kâr marjı, 2018 ve 2019 yılında %(…..) seviyesinde iken 2020 yılına gelinliğinde %(…..) seviyesine inmiştir. Vasıta kategosinde ise 2018 yılında %(…..) seviyesinde olan kâr marjı, (…..) puanlık yükselişle 2019 ve 2020 yılında %(…..) seviyesinde gerçekleşmiştir.

(263) Sahibinden’in bireysel üyelere sunduğu hizmette elde ettiği bu karlılığa karşın rakiplerin karlılık gelişimi sorgulandığında Zingat, Arabasepeti gibi kimi rakiplerin bireysel üyelerden gelir elde etmediği görülmektedir. Bu nedenle kıyaslamada kolaylık sağlamak amacıyla rakiplerin gelir-maliyet analizinin, bireysel üyelere sunulan hizmetle sınırlandırılmamasının uygun olduğu değerlendirilmektedir. Ayrıca bu yaklaşımın Sahibinden’in de lehine olduğu hatırlatılmalıdır. Dolayısıyla, bu yaklaşımın takip edilmesi durumunda yukarıda I.3.3.2. numaralı başlık altında sunulan veriler ve değerlendirme geçerli olmaktadır.

I.3.4.2. Bireysel Üyelerin Emlak ve Vasıta Satış Faaliyetlerine Yönelik Çevrimiçi Platform Hizmeti Pazarında Sahibinden ile Rakiplerinin Fiyatlarının Karşılaştırılması

(264) Bahsedildiği üzere emlak satış/kiralama ve vasıta satış hizmetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti sunan teşebbüsler, platform üzerinde ilan veren kullanıcılarını bireysel müşteri ve kurumsal müşteri olarak tasnif etmektedir. Farklı iki müşteri grubuna sunulan hizmetlerin niteliği temelde aynı olmakla birlikte hizmetin satış ve fiyatlandırma yöntemi birbirinden farklılaşmaktadır. Kurumsal müşteriler, bireysel müşterilere göre daha geniş bir portföye sahip olduğu dolayısıyla daha fazla sayıda ilan vermeye ihtiyaç duyduğu için bu müşteri grubuna belli bir dönemde birden fazla ilan vermeye imkân sağlayan paket türü üyelikler arz edilmektedir. Bireysel müşteriler ise genellikle verdikleri her bir ilan için ayrı ayrı ücretlendirilmekte veya söz konusu hizmetten ücretsiz olarak yararlanmaktadır. Söz konusu hizmetler bireysel müşterilere de kurumsal müşterilerde olduğu gibi emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik ve vasıta satış hizmetlerine yönelik olmak üzere ayrıştırılarak sunulmaktadır.

Emlak Kategorisinde Bireysel Müşterilere Sunulan Çevrim İçi İlan Yeri Sağlama Hizmeti

(265) Sahibinden emlak satış/kiralama amacıyla ilan vermek isteyen bireysel müşterilerine yılda bir kez ücretsiz ilan verme imkânı tanımaktadır. Ücretsiz olarak verilen ilan otuz gün süreyle yayınlanmaktadır. Bireysel müşteriler yıl içerisinde birden fazla ilan vermek isterse veya ücretsiz olarak verdikleri ilanın yayınlanma tarihinden itibaren otuz gün geçtikten sonra ilanı yayınlamaya devam etmek isterlerse sunulan hizmet ücretlendirilmektedir. Bahse konu hizmet bireysel müşterilere Standart İlan, Pro İlan, Premium İlan olmak üzere üç farklı şekilde sunulmaktadır.

(266) Standart İlan hizmeti, bireysel müşterilerin otuz gün süreyle “Küçük Fotoğraf” doping hizmetiyle birlikte ilan yayınlamasına imkan sağlamaktadır. Pro İlan hizmeti, bireysel müşterilerin otuz gün süreyle “Küçük Fotoğraf [183]”, “Kategori Vitrini” ve “Kalın Yazı Renkli Çerçeve” doping hizmetleriyle birlikte ilan yayınlanmasına imkan sağlamaktadır. Standart İlan hizmetinden farklı olarak Pro İlan’da, ilan bir hafta süresince kategori vitrininde görüntülenmekte ve ilan arama listelerinde kalın harfli başlık ve renkli çerçeve ile yer almaktadır. Premium İlan hizmeti, bireysel müşterilerin otuz gün süreyle “Küçük Fotoğraf”, Kategori Vitrini”, “Kalın Yazı Renkli Çerçeve” ve “Üst Sıradayım” doping hizmetleriyle birlikte ilan yayınlamasına imkan sağlamaktadır. Premium İlan hizmetinde Pro İlan hizmetinden farklı olarak ilan bir hafta boyunca arama listelerinde üst sırada yer almaktadır.

(267) Sahibinden’in bireysel müşterilerine vasıta kategorisinde sunduğu hizmetlerin fiyat değişimleri yıllara yaygın olarak aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Tablo 52: 2017-2020 Yılları Arasında Sahibinden’in Emlak Kategorisinde Bireysel Müşterilerine

Sunduğu Hizmetin Fiyatı (TL)

Hizmet Türü 2017 2018 2019 2020

Standart İlan (…..) (…..) [184] (…..) (…..)

Pro İlan (…..) [185] (…..) [186] (…..) (…..) [187]

Premium İlan (…..) [188] (…..) [189] (…..) [190] (…..)

Kaynak: Sahibinden’den elde edilen veriler, raportörlerce yapılan hesaplamalar

183 Küçük Fotoğraf dopingi ilanın arama listelerinde ilan konusuna ilişkin fotoğrafla birlikte yer almasını sağlamaktadır.

184 Standart İlan fiyatı 01.06.2015-01.02.2018 tarihleri arasında (…..) TL, 01.02.2018-20.03.2018 tarihleri arasında (…..) TL olarak uygulanmıştır. 20.03.2018 tarihinde (…..) TL olmak üzere kademeli fiyatlandırma modeline geçilmiştir. Tabloda yer alan fiyat yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanmıştır.

185 Pro İlan fiyatı Ekim 2015 – Mart 2017 tarihleri arasında (…..) TL, Mart 2017’den yıl sonuna kadar (…..) TL olarak uygulanmıştır. Tabloda yer alan fiyat yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanmıştır.

186 Pro İlan fiyatı 20.02.2017 – 02.07.2018 tarihleri arasında (…..) TL, 02.07.2018-01.08.2019 tarihleri arasında (…..) TL olarak belirlenmiştir. 2018 yılında Pro İlan için ortalama fiyat (…..) TL olarak hesaplanmıştır.

187 Pro İlan fiyatı 02.01-2020 – 09.03.2020 tarihleri arasında (…..) TL, 09.03.2020 – 27.07.2020 tarihleri arasında (…..) TL, 27.07.2020 tarihinden itibaren ise (…..) TL olarak belirlenmiştir. Kademeli fiyatlandırma için yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması hesaplanmıştır.

188 Premium İlan fiyatı Ekim 2015 – Mart 2017 tarihleri arasında (…..) TL, Mart 2017’den yıl sonuna kadar (…..) TL olarak uygulanmıştır. Tabloda yer alan fiyat yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanmıştır.

189 Premium İlan fiyatı 20.02.2017 – 02.07.2018 tarihleri arasında (…..) TL, 02.07.2018 – 01.08.2019 tarihleri arasında (…..) TL olarak uygulanmıştır. Tabloda yer alan fiyat yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanmıştır.

190 Premium ilan fiyatı 01.08.2019 – 02.01.2020 tarihleri arasında (…..) TL olarak uygulanmıştır. Tabloda yer alan fiyat yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanmıştır.

(268) Yukarıda yer verilen tablodaki fiyatlar incelendiğinde Sahibinden, Standart İlan hizmetine ilişkin fiyatlarda 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..) oranında, 2019 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2020 yılında bir önceki yıla göre %(…..) oranında artış gerçekleştirmiştir. Pro İlan hizmetine ilişkin fiyatlarda 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2019 yılında bir önceki yıla göre %(…..) artış gerçekleştirmiş, 2020 yılında ise bir önceki yıla göre -%(…..) [191] oranında azalış gerçekleştirmiştir. Premium İlan hizmetine ilişkin fiyatlarda bir önceki yıla göre 2018 yılında %(…..), 2019 yılında %(…..), 2020 yılında %(…..) oranında fiyat artışı gerçekleştirmiştir. Aşağıdaki grafikte söz konusu hizmetlerin 2017-2020 yılları arasındaki fiyatlandırma seyri gösterilmektedir. Grafik 18: 2017-2020 Yılları Arasında Sahibinden’in Bireysel Müşterilere Sunduğu Hizmete İlişkin Fiyat Değişimi (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(269) Rakiplere bakıldığında, Zingat.com doğrudan bireysel müşterilerden gelen ilanları platform üzerinde yayınlamamaktadır. Bireysel müşteriler tarafından verilmek istenilen ilanlar, ilanın bulunduğu bölgede yer alan kurumsal müşterilere yönlendirilmekte ve tarafların kendi aralarında mutabık kalması halinde ilan kurumsal müşteri emlak ofisi tarafından Zingat.com üzerinde yayınlanmaktadır. Zingat’ın bu faaliyet kapsamında elde ettiği herhangi bir aracılık ücreti/komisyon vs. bulunmamaktadır.

(270) Emlakjet.com bireysel müşterilerine yılda iki adet ilanı ücretsiz yayınlama imkânı tanımaktadır. Ücretsiz olarak verilen ilanlar üç ay süreyle yayınlanmaktadır. Söz konusu ilanlar üç ayın sonunda yayından kaldırılmaktadır. Bireysel müşteriler kaldırılan ilanlarının tekrar yayınlanmasını isterse yine ücretsiz olarak ilanlarını yenileyebilmektedir. Bireysel müşterilerden hiç birinin yılda iki adet ilanın üstünde ilan yayınlama talebinin bulunmaması sebebiyle Emlakjet.com bireysel müşterilerinin ilanları için herhangi bir ücretlendirme modeli oluşturmamıştır.

(271) Letgo’da bireysel müşteriler satılık/kiralık emlak ilanlarının yayımlandığı “Ev & Bahçe” kategorisinde sınırsız sayıda ücretsiz ilan verebilmektedir.

(272) Satisgaranti.com bireysel müşterilerine yılda iki adet ilanı ücretsiz yayınlama imkânı tanımaktadır. Satisgaranti.com kurulduğu tarihten itibaren bireysel müşterilerinden ilan yayımlama geliri elde etmemiştir.

(273) Hürriyet Emlak emlak satış/kiralama amacıyla ilan vermek isteyen bireysel müşterilerinin bir ilanını ücretsiz olarak altmış gün süreyle yayımlanmaktadır. Söz konusu ilan altmış günün sonunda yayından kaldırılmaktadır. Bireysel müşteriler kaldırılan ilanlarının tekrar yayınlanmasını isterse yine ücretsiz olarak ilanlarını yenileyebilmektedir. Aynı anda birden fazla ilan yayımlamak isteyen bireysel müşteriler ücret karşılığında “Bireysel İlan Yayınlama” hizmetini kullanabilmektedir. Bunun yanında bireysel müşteriler “Etiket” (ilanın yan tarafında “Acil”, “Fırsat”, “Fiyatı Düşen”, “Yatırımlık”, “Yeni” gibi ifadeler yer alır), “Emlak Haber Detay Vitrin” (ilan internet sitesinde yer alan “Haber Detay” sekmesinde yayımlanır), “Fırsat Vitrini” (ilan www.hurriyet.com.tr alan adlı internet sitesinde yayımlanır) gibi ek hizmetlerden ücret karşılığında yararlanabilmektedir. 191 Bahse konu oran bireysel müşterilerin aynı yıl içerisinde emlak kategorisinde iki ve üzeri ilan verdiği varsayımı altında Sahibinden’in uyguladığı kademeli fiyatlandırma modeli nedeniyle (…..) olacaktır.

Hürriyet Emlak’ın bireysel müşterilerine emlak kategorisinde sunduğu hizmetlerin fiyat değişimleri yıllara yaygın olarak aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Tablo 53: 2017-2020 Yılları Arasında Hürriyet Emlak'ın Bireysel Müşterilerine Sunduğu Hizmetin Fiyatı

(TL)

Hizmet Türü 2017 2018 2019 2020

Bireysel İlan (…..) (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Hürriyet Emlak’tan elde edilen veriler

(274) Yukarıda yer verilen tablodaki fiyatlar incelendiğinde Hürriyet Emlak, Bireysel İlan Yayınlama hizmetine ilişkin fiyatlarda 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..) oranında, 2019 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2020 yılında bir önceki yıla göre %(…..) oranında fiyat artışı gerçekleştirmiştir.

(275) 2018-2020 yılları arasında Sahibinden ile birlikte pazarda faaliyet gösteren önemli çevrim içi platformlardan Hürriyet Emlak dışında hiç biri emlak kategorisinde bireysel müşterilerine sunduğu hizmetler karşılığında ücret talep etmemektedir. Hürriyet Emlak tarafından bireysel müşterilere sunulan “Bireysel İlan Yayınlama” hizmeti içeriği itibarıyla Sahibinden’in “Standart İlan” hizmetiyle benzeşmektedir.

(276) Hürriyet Emlak ilgili hizmetini 2018 yılında bireysel müşterilerine (…..) TL, 2019 yılında (…..) TL, 2020 yılında (…..) TL fiyatla sunmaktadır. Sahibinden ise “Standart İlan” hizmetini bireysel müşterilerine 2018 yılında (…..) TL, 2019 yılında ilk ücretli ilanları için (…..) TL sonraki ücretli ilanları için ise (…..) TL [192], 2020 yılında ilk ücretli ilanları için (…..) TL, sonraki ücretli ilanları için (…..) TL karşılığında sunmaktadır. 2018 yılında Sahibinden’in bireysel müşterilerine emlak kategorisinde sunduğu hizmetin fiyatı, kendisinden sonra en yüksek fiyatı uygulayan rakibinden (…..) kat , 2019 yılında (…..) kat ve 2020 yılında (…..) [193] kat daha fazladır. Aşağıdaki grafikte söz konusu hizmetlerin 2017-2020 yılları arasındaki fiyatlandırma seyri gösterilmektedir.

Grafik 19: 2018-2020 Yılları Arasında Sahibinden ve Hürriyet Emlak’ın Bireysel Müşterilere Uyguladığı

Fiyatların Değişimi (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüsler tarafından gönderilen bilgiler

Vasıta Kategorisinde Bireysel Müşterilere Sunulan Çevrim İçi İlan Yeri Sağlama Hizmetleri

(277) Sahibinden’in vasıta satışı amacıyla ilan vermek isteyen bireysel müşterilerine sunduğu hizmetler emlak satış/kiralama amacıyla sunduğu hizmetlerle aynı niteliktedir. Vasıta kategorisinde ilan veren bireysel müşteriler de emlak kategorisinde olduğu gibi Standart İlan, Pro İlan ve Premium İlan adında üç farklı hizmet modeliyle ilan verebilmektedir. Söz konusu hizmetlerin içeriği ve niteliği birbiriyle tamamen aynı olmakla birlikte kategoriler arasında fiyat farklılıkları bulunmaktadır.

192 Bu fiyatlandırma modeli Sahibinden tarafından “kademeli fiyatlandırma” olarak adlandırılmaktadır. 193 Bahse konu oranlar bireysel müşterilerin aynı yıl içerisinde vasıta kategorisinde iki ve üzeri ilan verdiği varsayımı altında Sahibinden’in uyguladığı kademeli fiyatlandırma modeli nedeniyle 2019-2020 yılları için sırasıyla (…..) ve (…..) kat olacaktır.

(278) Sahibinden’in bireysel müşterilerine vasıta kategorisinde sunduğu hizmetlerin fiyat değişimleri yıllara yaygın olarak aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Tablo 54: 2017-2020 Yılları Arasında Sahibinden’in Vasıta Kategorisinde Bireysel Müşterilerine

Sunduğu Hizmetlerin Fiyatı (TL) 194

Hizmet Türü 2017 2018 2019 2020

Standart İlan (…..) (…..) (…..) (…..)

Pro İlan (…..) (…..) (…..) (…..)

Premium İlan (…..) (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Teşebbüsten elde edilen veriler

(279) Yukarıda yer verilen tablodaki fiyatlar incelendiğinde Sahibinden’in 2018-2020 yıllarında Standart İlan hizmetine ilişkin fiyat artışları bir önceki yıllara göre sırasıyla %(…..) %(…..) ve %(…..) olarak gerçekleşmiştir. 2017-2020 yılları aralığında ilgili hizmete ilişkin fiyat %(…..) oranında artmıştır. Pro İlan hizmetinin fiyatı 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..) oranında artmış, 2019 yılında bir önceki yıla göre -%(…..), 2020 yılında bir önceki yıla göre -%(…..) azalmıştır. 2017-2020 yılları aralığında ilgili hizmete ilişkin fiyat -%(…..) oranında azalmıştır. Premium İlan hizmetine ilişkin fiyatlar 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2019 yılında %(…..), 2020 yılında ise %(…..) oranında artmıştır.

(280) Aşağıdaki grafikte söz konusu hizmetlerin 2017-2020 yılları arasındaki fiyatlandırma seyri gösterilmektedir.

Grafik 20: 2017-2020 Yılları Arasında Sahibinden’in Bireysel Müşterilere Sunduğu Hizmetlere İlişkin Fiyat Seyri (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Sahibinden tarafından sunulan bilgi

(281) Tasit.com-Araba.com, kurumsal müşterilerine olduğu gibi bireysel müşterilerine de ücretsiz çevrim içi ilan yeri sağlama hizmeti sunmaktadır. Bireysel müşteriler yılda üç adet ilanı ücretsiz olarak yayınlayabilmektedir. Üç ilandan daha fazla ilan vermek isteyen bireysel müşteriler yayındaki bir ilanlarını kaldırarak yeni ilan verebilmektedir. Bireysel müşteriler “Anasayfa Vitrin” ve “Üst Sıradayım” hizmetlerinden ücret karşılığı yararlanabilmektedir [195].

(282) Letgo platformu satılık vasıta ilanı vermek isteyen bireysel müşterilerine 2019 yılının Ekim ayına kadar sınırsız sayıda ücretsiz ilan yayımlama imkanı sunmuştur. Bu tarihten itibaren bireysel kullanıcılar platformda ayda bir adet ücretsiz ilan yayımlamayabilmekte, otuz günün sonunda ise ilan yayından kaldırılmaktadır. Bireysel müşteriler aynı ay içerisindeki iki veya daha fazla kez vasıta ilan yayımlamak için (…..) TL ücret karşılığında ilan verebilmektedir. Ücretli olarak verilen ilanlar ücretsiz ilanlar gibi otuz gün süreyle yayımlandıktan sonra yayından kaldırılmaktadır. Letgo bireysel müşterilerine sunduğu hizmete ilişkin ücreti 2019-2020 yıllarında değiştirmemiştir.

(283) Arabam.com satılık vasıta ilanı vermek isteyen bireysel müşterilerine 2014-2020 yılları arasında yılda üç adet ücretsiz ilan verme hakkı tanımaktadır. Söz konusu ücretsiz hizmet 2020 yılı itibarıyla yılda bir adet olarak belirlenmiştir. İlan hakkı dolan kullanıcılar “ek ilan” adlı ürünü satın alarak ilan verebilmektedir. Arabam.com ek ilan hizmetini 2017 194 Sahibinden’in bireysel müşterilerine uyguladığı fiyatlar yıl içerisinde değişiklik göstermektedir. Tabloda yer alan fiyatlar yıl içerisinde uygulanan fiyatların ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanmıştır.

195 Bahse konu hizmetler bireysel müşterilere 15.11.2019 tarihinden itibaren sunulmaktadır.

yılından itibaren uygulamaya koymuştur. Bunun yanında bireysel müşteriler “Ana Sayfa Vitrini”, “Öncelikli Listeleme”, “Kalın Yazı ve Renkli Çerçeve”, “Acil” gibi ek hizmetlerden ücret karşılığında yararlanabilmektedir. Söz konusu hizmetlerin süresi bir hafta ile sınırlıdır. Bireysel müşteriler söz konusu ek ilan hizmetlerinden herhangi bir tanesini seçerek ilan verebileceği gibi birden fazla ek ilan hizmeti kullanarak da ilan verebilmektedir. Ana sayfa vitrini hizmeti ilanın bir hafta süreyle Arabam.com alan adlı internet sitesinin ana sayfasında yer almasına, öncelikli listeleme hizmeti ilanın bir hafta süreyle ilanın listelenebileceği şekilde yapılan aramalarda ilk sırada gösterilmesine, kalın yazı ve renkli çerçeve hizmeti ilanın bir hafta süreyle listeleme sayfasında kırmızı arka planla gösterilmesine, acil hizmeti ise ilanın listeleme sayfasında -Acil- ikonuyla öne çıkarılmasına imkân sağlamaktadır. Arabam.com’un bireysel müşterilerine vasıta kategorisinde sunduğu hizmetlerin fiyat değişimleri yıllara yaygın olarak aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Tablo 55: 2017-2020 Yılları Arasında Arabam.com’un Vasıta Kategorisinde Bireysel Müşterilerine

Sunduğu Hizmetlerin Fiyatları (TL)

Hizmet Türü 2017 2018 2019 2020

Ek İlan (…..) (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Arabam.com’dan elde edilen veriler

(284) Yukarıda yer verilen tablodaki fiyatlar incelendiğinde Arabam.com, Ek İlan hizmetine ilişkin fiyatlarda 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..) oranında, 2019 yılında bir önceki yıla göre %(…..), 2020 yılında bir önceki yıla göre %(…..) oranında fiyat artışı gerçekleştirmiştir.

(285) 2018-2020 yılları arasında Sahibinden ile birlikte pazarda faaliyet gösteren önemli çevrim içi platformlardan Arabam.com ve Letgo dışında hiç biri vasıta kategorisinde bireysel müşterilerine sunduğu hizmetler karşılığında ücret talep etmemektedir. Arabam.com bireysel müşterilerine ücret karşılığında ilan yeri sağlama hizmetini 2017 yılından itibaren uygulamaya koymuştur. Letgo ise söz konusu hizmetini 2019 yılından itibaren uygulamaya koymuştur. Letgo ve Arabam.com tarafından bireysel müşterilere ücretli ilan hizmetleri içeriği itibarıyla Sahibinden’in “Standart İlan” hizmetiyle benzeşmektedir.

(286) Arabam.com ek ilan hizmetini 2018 yılında bireysel müşterilerine (…..) TL, 2019 yılında (…..) TL, 2020 yılında (…..) TL fiyatla sunmaktadır. Letgo bireysel müşterilerine sunduğu ücretli ilan hizmetini 2019 ve 2020 yıllarında (…..) TL fiyatla sunmaktadır. Sahibinden ise “Standart İlan” hizmetini bireysel müşterilerine 2018 yılında ilk ücretli ilanları için (…..) TL, sonraki ücretli ilanları için ise (…..) TL, 2019 yılında ilk ücretli ilanları için (…..) TL, sonraki ücretli ilanları için (…..) TL, 2020 yılında ilk ücretli ilanları için (…..) TL, sonraki ücretli ilanları için (…..) TL karşılığında sunmaktadır. 2018 yılında Sahibinden’in bireysel müşterilerine vasıta kategorisinde sunduğu hizmetin fiyatı, kendisinden sonra en yüksek fiyatı uygulayan rakibinden (…..) kat, 2019 yılında (…..) kat ve 2020 yılında (…..) [196] kat daha fazladır.

(287) Aşağıdaki grafikte söz konusu hizmetlerin 2017-2020 yılları arasındaki fiyatlandırma seyri gösterilmektedir.

196 Bahse konu oranlar bireysel müşterilerin aynı yıl içerisinde vasıta kategorisinde iki ve üzeri ilan verdiği varsayımı altında Sahibinden’in uyguladığı kademeli fiyatlandırma modeli nedeniyle 2018-2020 yılları için sırasıyla (…..), (…..), ve (…..) kat olacaktır.

Grafik 21: 2018-2020 Yılları Arasında Sahibinden ve Hürriyet Emlak’ın Bireysel Müşterilere Uyguladığı

Fiyatların Değişimi (TL)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: Teşebbüsler tarafından gönderilen bilgiler

(288) Yukarıda yer verilen değerlendirmeler çerçevesinde,

- Emlak kategorisinde 2018 yılında Sahibinden’in bireysel müşterilerine sunduğu

hizmetin fiyatının, kendisinden sonra en yüksek fiyatı uygulayan rakibinden (…..) kat

, 2019 yılında (…..) kat ve 2020 yılında (…..) [197] kat daha fazla olduğu;

- Vasıta kategorisinde ise 2018 yılında Sahibinden’in bireysel müşterilerine sunduğu

hizmetin fiyatının, kendisinden sonra en yüksek fiyatı uygulayan rakibinden (…..) kat,

2019 yılında (…..) kat ve 2020 yılında (…..) [198] kat daha fazla olduğu

tespit edilmiştir.

(289) Söz konusu her iki kategori bakımından da 2018-2020 yılları arasında Sahibinden’in fiyatlarının rakiplerine kıyasla önemli ölçüde yüksek olmadığı sonucuna ulaşılmıştır. I.3.5. Sahibinden Tarafından Yapılan Fiyat Artışının Tüketici Refahına Etkisine İlişkin Değerlendirme

(290) Yukarıda açıklandığı üzere, aşırı fiyatlama tüketici refahında doğrudan bir kayba ve dağılım etkinsizliğine yol açan bir eylem olarak sömürücü kötüye kullanma davranışları içinde kabul edilmektedir. Geleneksel piyasalardan farklı olarak Sahibinden’in faaliyet gösterdiği platform pazarlarında hizmeti/ürünü tüketen iki farklı kullanıcı grubu olması nedeniyle, tüketici refahı analizinde hangi kullanıcı grubunun dikkate alınacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Ancak bunun öncesinde, Sahibinden’in aşırı fiyat uyguladığı iddia edilen kurumsal üyelerinin ticari amaçla hareket ettiği düşünüldüğünde rekabet hukuku bağlamında “aşırı fiyatlamadan zarar gören tüketicinin pazarın hangi tarafındaki kullanıcı grubu olacağı ya da her iki taraftaki kullanıcı grubunun da tüketici olarak kabul edilip edilemeyeceği” sorusunun cevaplandırılması gerekmektedir.

(291) 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’nun (TKHK) 3. maddesinin (k) bendinde tüketici, “ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi” olarak tanımlanmıştır. Rekabet hukuku uygulamasında bu yaklaşımın takip edilip edilmediği sorgulandığında Muafiyetin Genel Esaslarına İlişkin Kılavuz’da tüketici, “…tüketici kavramı, anlaşmadan etkilenen ilgili pazarlardaki mal veya hizmetlerin doğrudan veya dolaylı tüm kullanıcılarını içerecek şekilde anlaşılmalıdır. Söz konusu ürünleri girdi olarak kullananlar, yeniden satışını gerçekleştiren toptancılar ya da perakendeciler ve bayiler tüketici olarak tanımlanabilir. Tüketici kavramı ürünün yalnızca nihai kullanıcılarını içermemekte, yeniden satış amacıyla alım yapanlar da tüketici olarak tanımlanabilmektedir. Tüketici, gerçek veya tüzel kişi olabilmektedir.” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu doğrultuda, rekabet hukuku uygulamasında TKHK’dan farklı olarak, sadece o ürünü/hizmeti tüketen nihai tüketiciler değil, ticari amaçla ilgili ürünü 197 Bahse konu oranlar bireysel müşterilerin aynı yıl içerisinde vasıta kategorisinde iki ve üzeri ilan verdiği varsayımı altında Sahibinden’in uyguladığı kademeli fiyatlandırma modeli nedeniyle 2019-2020 yılları için sırasıyla (…..) ve (…..) kat olacaktır.

198 Bahse konu oranlar bireysel müşterilerin aynı yıl içerisinde vasıta kategorisinde iki ve üzeri ilan verdiği varsayımı altında Sahibinden’in uyguladığı kademeli fiyatlandırma modeli nedeniyle 2018-2020 yılları için sırasıyla (…..), (…..), ve (…..) kat olacaktır.

yeniden satan bir bayi de tüketici olarak kabul edilmektedir [199]. Bu yaklaşım, tüketici refahı analizinde, ticari amaçla hareket eden/nihai tüketici olmayan kurumsal ilan verenlerin de dikkate alınmasını gerekli kılmaktadır [200].

(292) Öte yandan, özellikle geleneksel pazarlarda dağıtım zincirinin farklı bölümlerini etkileyen rekabeti kısıtlayıcı anlaşmaların veya tek taraflı davranışların ve benzer şekilde ortaya çıkacak etkinlik kazanımlarının, nihai olarak son kullanıcıya da yansıyacağı ön kabulü bulunmaktadır [201]. Bununla birlikte dosya konusu pazarlarda olduğu gibi özellikle doğrusal fiyatlamanın geçerli olmadığı pazarlarda aracılarla nihai kullanıcıların faydası ya da zararının her zaman örtüşmediği kabul edilmektedir [202].

(293) Bu çerçevede Sahibinden’in kurumsal ilan verenlere aşırı fiyat uyguladığı varsayımı altında aşırı fiyatın tüketici refahına etkisinin platformu kullanan her iki müşteri grubu bakımından ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.

I.3.5.1. Sahibinden Tarafından Uygulanan Fiyat Artışının Nihai Tüketici Bakımından Bir Zarara Yol Açıp Açmadığına İlişkin Değerlendirme

(294) Bu başlık altında platformun evi/arabayı satın alan veya kiralayan nihai tüketici grubu bakımından etki değerlendirmesinin nasıl ele alınacağı değerlendirilecektir. Söz konusu tüketici grubu Sahibinden platformunu ücretsiz kullandığından bu grup fiyat bakımından doğrudan bir zarara uğramamaktadır. Ancak platform üzerinden hizmet sunan oto galeri ve emlak ofislerine (kurumsal müşteriler) Sahibinden tarafından uygulanan “yüksek fiyatların” (artan maliyetlerin) evi/arabayı satın alan veya kiralayan tüketiciye yansıtılması yoluyla nihai tüketici üzerinde dolaylı bir olumsuz etkinin ortaya çıkması ihtimal dâhilindedir.

(295) Bu çerçevede öncelikle Sahibinden tarafından uygulanan fiyat artışının tüketici refahında bir azalmaya yol açıp açmadığına ilişkin olarak Rekabet Kurumu EAAD tarafından hazırlanan rapora yer verilmiştir. Bu soruşturma kapsamında değerlendirilen 2018-2020 dönemi fiyatlarının yanı sıra Kurulun 27.02.2020 tarihli ve 20-12/147-M sayılı kararıyla Sahibiden’in 2015-2017 fiyatlarının soruşturulması nedeniyle ekonomik analizde, her iki soruşturmayı da kapsayacak şekilde inceleme yapılmıştır. Bu nedenle, aşağıda yer verilen ekonomik analizin 2018-2020 dönemine ilişkin değerlendirmelerinin bu soruşturma için değer taşıdığı hatırlatılmalıdır.

(296) Tüketici refahı incelemesinde ikinci olarak, kurumsal müşterilere uygulanan yüksek fiyatların (artan maliyetlerin) tüketiciye yansıtılıp yansıtılmadığına dair oto galerileri ve emlakçılara yapılan anket sonuçları aktarılmıştır.

I.3.5.1.1. EAAD’nin Ekonomik Analiz Raporu

Tüketici Zararının Hesaplanmasına Yönelik Kullanılan Yöntemler

(297) Ekonomik analizde, Sahibinden’in uyguladığı fiyatın aşırı olduğu ön kabulüyle söz konusu fiyatın tüketici refahındaki etkilerine odaklanılmıştır.

199 AKMAN P, “Consumer versus Customer: the Devil in the Detail”, ESRC Centre for Competition Policy and Norwich Law School, University of East Anglia, CCP Working Paper 08-34.

200 Francesco Ducci (2015), “Out-Of-Market Effıciencies, Two-Sided Platforms, And Consumer Welfare: A Legal And Economıc Analysıs”

201 DUCCİ F. (2016), “OUT-OF-MARKET EFFICIENCIES, TWO-SIDED PLATFORMS, AND CONSUMER WELFARE: A LEGAL AND ECONOMIC ANALYSIS”, Journal of Competition Law & Economics, 12(3), 615.

202 AKMAN P, “Consumer versus Customer: the Devil in the Detail”, ESRC Centre for Competition Policy and Norwich Law School, University of East Anglia, CCP Working Paper 08-34.

(298) Bu çerçevede aşağıda, öncelikle, rekabet hukuku ihlallerinden doğan tüketici zararının hesaplanmasına yönelik yöntemlere ilişkin teorik bilgilere kısaca yer verilmektedir.

(299) Ekonomik zararın hesaplanmasına ilişkin literatür, büyük ölçüde, kartellerin yol açtığı fazladan fiyatlamanın etkilerini ölçme noktasında yoğunlaşmıştır. Bunun öncelikli sebebi, teorik olarak aşırı fiyatlandırma sonucunda ortaya çıkan zararın [203] karteller sonucunda ortaya çıkan zarar ile benzerlik göstermesi [204] nedeniyle, kartel zararını hesaplamak için kullanılan yöntemlerin, büyük ölçüde aşırı fiyat uygulanmasında ortaya çıkan zararın hesaplanması için de kullanılabilecek olmasıdır [205]. Zira bu iki ihlal türünde de fiyatların yükselmesinden doğan bir zarar söz konusudur. Bu nedenle kartellerin ortaya çıkardığı tüketici zararının hesaplanmasına ilişkin iktisadi yöntemlerin aşırı fiyatlama davranışı için de kullanılabileceği görüşü kabul görmüştür.

(300) Buna karşın her iki zararın hesaplanması noktasında en büyük fark, ihlal olmasaydı durumu (karşıolgusal durum) için esas alınacak fiyatın hesaplanmasına ilişkindir. Kartel olmasaydı durumunda hesaplanacak karşıolgusal fiyatın kural olarak rekabetçi bir fiyat olacağı varsayılabilecektir. Buna karşın aşırı fiyat uygulayan teşebbüsün olduğu piyasanın tekel veya aşırı yoğunlaşmış yapısından kaynaklanan pazar gücü nedeniyle ihlal öncesi piyasa fiyatının da esasen tam anlamıyla rekabetçi bir fiyat olmadığı kabulü söz konusudur. Dolayısıyla tam anlamıyla bir “ihlal olmasaydı” fiyatı veya rekabetçi fiyat hesaplamak mümkün değildir [206].

(301) İhlal olmasaydı fiyatın nasıl olacağı sorusunun cevabını bulmak üzere geliştirilmiş çeşitli yöntemler bulunmaktadır. Bunlardan en sık kullanılanı Öncesi ve Sonrası Yöntemi’ dir (Before and after Method). “Zaman serileri yöntemi” [207] olarak da bilinen bu yöntemle, ihlalin gerçekleştiği piyasadaki fiyatların zaman içinde izlediği seyir kullanılarak ihlal sonucunda oluşan zararın belirlenmesine çalışılmaktadır. Söz konusu yöntemde, ihlalin başlamasından önceki dönem ile ihlal dönemi veya ihlalin sona ermesinden sonraki dönemle ihlal dönemi karşılaştırılmakta ve aradaki fiyat farklılıklarından yola çıkılarak zarar hesaplanmaktadır [208]. Öncesi ve Sonrası Yöntemi’nde zarar sadece ele alınan dönemlerdeki ortalama fiyatların karşılaştırılması yoluyla bulunabileceği gibi pazar şartlarındaki değişikliklerin kontrol edilmesi için kurulacak daha gelişmiş ekonometrik modeller yardımıyla da bulunabilecektir [209].

203 Her iki ihlal türünde de tüketici refahı doğrudan azalmakta ve azalan refah tekelci fiyatlamayı yapan firmaya veya firmalara aktarılmaktadır.

[204] O’DONOGHUE, R. ve A.J. PADILLA (2006), The Law and Economics of Article 82 EC, Hart Publishing, Oxford, s.605-607; ÜNAL, Ç. (2009) Aşırı Fiyat Kavramı ve Aşırı Fiyatlama Davranışının Rekabet Hukukundaki Yeri, Rekabet Kurumu Uzmanlık Tezleri Serisi, No:103, Ankara.

205 Kartel durumunda fazladan ödenen bedelin hesaplanmasında kullanılan yöntemler hâkim durumdaki firmanın aşırı fiyatlama davranışı sonucunda oluşan zararın hesaplanması için de kullanılabilecektir. Buna göre kartelden ve tekel niteliğindeki teşebbüsün uyguladığı tekel fiyatından kaynaklanan zarar, ihlal durumunda pazarda oluşan fiyat ile ihlalin olmadığı piyasada oluşacağı tahmin edilen farazi fiyat arasındaki farkın, satın alınan ürün miktarı ile çarpılması ile bulunmaktadır. Bkz. MOLYNEAUX, M. (2003), “Quality Control of Economic Expert Testimony: The Fundemental Methods of Proving Antitrust Damages, Arizona. St. L. J., 35:1049, s.1052.

206 OXERA ve A. KOMNINOS (2009), Quantifying Antitrust Damages: Towards Non-Binding Guidance for Courts, Study Prepared for the European Commission,Luxembourg, syf.6

207 Oxera ve Komninos (2009, 53), bu yöntemi (fiyatın zaman içindeki değişimin incelenmesi nedeniyle) “zaman serileri yöntemi” olarak adlandırmaktadır. Ancak doktrinde genellikle “Öncesi ve Sonrası Yöntemi” olarak adlandırıldığı için işbu çalışmada söz konusu yöntem “Öncesi ve Sonrası Yöntemi” şeklinde anılacaktır.

[208] DAVIS, P. ve E. GARCÉS (2010), Quantitative Techniques for Competition and Antitrust Analysis, Princeton University Press., Princeton, s.354.

209 Friedriszick ve Röller 2010, s.11.

(302) Öte yandan, ihlal olmasaydı fiyatının hesaplanmasında birden fazla yöntem kullanılmasına karşın hiç birinin bir diğerine mutlak üstünlüğünden yahut sonuca ulaşma noktasında kesin çözüm olduğundan bahsetmek mümkün değildir. Bu bakımdan dosya kapsamında “ihlal olmasaydı” fiyatı veya rekabetçi bir fiyat hesaplanması ve bu iki fiyat arasındaki farkın tüm tüketiciler üzerindeki etkisinin ölçülmesi yerine daha pratik olması bakımından esasen örneklem grubu olarak seçilen oto alım satımı ile iştigal eden teşebbüsler (oto galericiler [210]) ve gayrimenkul aracılık faaliyeti ile iştigal eden teşebbüsler (emlakçıların) refahındaki olası değişime odaklanılmıştır. Zira ekonomik zararın hesaplanmasında müşteriler bakımından Kârlılık Analizine Dayalı Yöntem diyebileceğimiz bir yönteme de başvurulmaktadır. Buna göre ihlalden zarar gören teşebbüsün, ihlal dönemindeki kârlılığı ile ihlalin olmadığı durumda elde etmesi beklenen kâr miktarı karşılaştırılarak, aradaki farkın ihlalden kaynaklandığı kabul edilmektedir. Bu kapsamda ilk aşamada kârlılık ölçütleri [211] kullanılarak firmanın mevcut durumdaki kâr oranları hesaplanmakta; eğer hâkim durumdaki firma davranışından dolayı kârlılıkta çok ciddi bir azalma tespit edilmişse ikinci aşamada farazi durumda firmanın elde etmesi muhtemel kârlılık seviyesi tahmin edilmektedir. Bu çerçevede, aşağıda detaylarına yer verilen analizde, kârlılık ölçütü olarak kullanılan mark-up’ların ve ortalama kârların zaman içindeki değişimi incelenerek Sahibinden ilan bedellerinin, örneklem grubunun mark-up’ı ve/veya ortalama kârları üzerinde herhangi bir etkisi olup olmadığı tespit edilmektedir. Ayrıca, Sahibinden çift taraflı platform özelliği dikkate alınarak aşırı fiyatın tüketicilere etkisinin esasen platformu kullanan her iki müşteri grubu bakımından ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği düşünülmekle birlikte tüketiciler bakımından ortaya çıkan zararın kârlılık analizine göre yapılması ve bu analiz için verilerin sadece platformun bir tarafındaki müşteriler (emlakçılar ve oto galericiler) bakımından sunulabiliyor olması nedeniyle dosya bakımından tüketici zararı, bu kullanıcı grubu bakımından değerlendirilmektedir.

Yöntem, Veriler v e Analiz

(303) Dosya kapsamında örneklem grubu olarak seçilen gayrimenkul danışmanları (emlakçılar) ve oto galericilerinden oluşan müşteri grubundan 2014-2020 yılları arasında aylık olarak sırasıyla, emlakçılar için gayrimenkul kiralama ve satışa aracılık hizmetlerinde bulundukları gayrimenkul adetleri ve bu hizmetler karşılığında aldıkları komisyonlar; oto galericiler için ise satışa sundukları taşıt adedi ve bu taşıtların toplam alış ve satış fiyatlarına ilişkin bilgi talep edilmiştir. Gelen veriler üzerinden her iki grubun kâr-zarar durumunun ve kârlılık oranlarının (mark-up) yedi yıllık değişimi ve bu değişimin Sahibinden tarafından uygulanan fiyatlar ile olası ilişkisi izlenilmiştir.

(304) Maliyet üstü fiyat oranı şeklinde tanımlanabilecek olan mark-up, fiyat ve maliyet arasındaki farkın maliyete olan oranını ifade etmektedir [P, fiyatı; C maliyeti temsil etmek üzere (P-C)/C]. Analiz kapsamında mark-up’lar, taşıt satışı için aracın alım bedeli ile satış bedeli arasındaki farkın alım bedeline oranı şeklinde hesaplanmıştır. Her ne kadar galericiler bakımından alım bedelinin tek maliyet unsuru olmadığı bilinmekle birlikte en esaslı maliyet unsuru olması bakımından ölçüt olarak kullanılması uygun görülmüştür.

(305) Analiz kapsamında her bir teşebbüs için ayrı ayrı mark-up oranları bulunmuş daha sonra tüm teşebbüslerin kârlılık oranlarının ağırlıklı ortalaması alınmıştır.

210 Dosya kapsamında oto alım satım faaliyetiyle iştigal eden teşebbüsler genel olarak “oto galerici” olarak ifade edilecektir.

211 Finansal analizde çeşitli kârlılık ölçütleri bulunmaktadır. Net bugünkü değer, içsel getiri oranı, yatırılan sermaye getiri oranı, satışlarda getiri oranı bunlardan bazılarıdır. Dosya kapsamında markup oranları ölçüt olarak kullanılmıştır.

(306) Aşağıdaki grafikte teşebbüse ilişkin mark-up ortalamalarının 2014-2020 yılları arasındaki seyri gösterilmektedir:

Grafik 22: Sahibinden Üzerinden Araç Satışı Yapan Teşebbüslerin Ortalama Mark-Up Değişimi

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(307) Grafik 22’deki seyre bakıldığında, kârlılık oranlarının zaman zaman negatif olmakla birlikte dalgalı ve fakat gözlem dönemi süresince artan bir trend izlediği; bu eğilimin özellikle 2017 yılında itibaren daha belirgin olduğu anlaşılmaktadır.

(308) Aşağıda yer verilen Grafik 23 incelendiğinde de kârlılık oranları bakımından gözlenen seyrin Türk Lirası üzerinden hesaplanan ortalama satış kârları bakımından da geçerli olduğu görülmektedir.

Grafik 23: Sahibinden Üzerinden Araç Satışı Yapan Teşebbüslerin Ortalama Kâr (TL) Değişimi

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(309) Öte yandan daha önce belirtildiği üzere, Sahibinden’in fiyatlarındaki değişimin izlenebilmesi ve Sahibinden üyelik aidatı ile araç satışı kârlılık oranları arasında göze çarpan bir ilişki olup olmadığının değerlendirilmesi için de ayrıca bir ortalama fiyat serisi oluşturulmuştur. Sahibinden tarafından gönderilen fiyat verisine bakıldığında Sahibinden’in tek tip üyelik aidatı almadığı, üyelik ücretlerinin bölge bazlı olarak ve aylık olarak Sahibinden üzerinden verilebilecek ilan sayısına (aylık ilan limiti) göre değişiklik gösterdiği gözlenmiştir. Bu bakımdan karşılaştırılabilir bir fiyat serisi oluşturmak adına her bir yıl için her bir bölgedeki fiyatların toplamının, kullanım limiti toplamlarına bölünmesi ile aylık ortalama ilan bedeli serisi oluşturulmuş daha sonra bunların aritmetik ortalamalarının alınması ile yıllık ortama fiyatlar elde edilmiştir.

(310) Aşağıdaki grafikte yer verilen Sahibinden’in ortalama üyelik aidatlarına bakıldığında, söz konusu fiyatlarda 2014-2018 arasında belirgin bir artış olduğu, özellikle 2016-2018 yılları arasında önemli bir sıçrama kaydedildiği, 2018 yılı sonrasında ise fiyatların görece yatay bir seyir izlediği anlaşılmaktadır:

Grafik 24: Sahibinden’in Ortalama Ücretlerinin 2014-2020 Yılları Arasındaki Değişimi

Ortalama Üyelik Ücreti

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(311) Araç alım satımı yapan teşebbüsler için hesaplanan sırasıyla ortalama kârlılık oranlarını ve kâr büyüklüklerini içeren Grafik 22 ve Grafik 23 ile Sahibinden için hesaplanan yıllık ortalama fiyatların seyrini içeren Grafik 24 birlikte incelendiğinde Sahibinden’in üyelik aidatları ile araç satışı yapan teşebbüslerin kârlılık oranları/büyüklükleri arasında görsel analizde dikkat çeken kayda değer bir ilişki gözlenmemektedir. Bunun üzerine taşıt için oluşturulan araç başına ortalama alım ve satım bedelleri ile kârlılıkları içeren veri seti ve bu veriler karşısında Sahibinden üyelik ücretlerinin göreli büyüklükleri ayrıca incelenmiştir. Aşağıda Sahibinden üzerinden araç satışı yapan teşebbüslerin 2014-2020 yılları arasında yaptıkları ortalama alış, satış, kârlılık verileri ile bu göstergeler karşısında Sahibinden üyelik aidatlarının göreli payına ilişkin tablolara sırasıyla yer verilmektedir:

Tablo 56: Sahibinden Üzerinden Satışı Yapılan Araçların Ortalama Alım Bedellerine Dair Betimleyici

İstatistikler

Yıl Ortalama Fiyat Standard Sapma Minimum Fiyat Maksimum Fiyat

2014 53821.25 7866.83 42035.04 68310.48

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(312) Yukarıdaki tabloda ortalama fiyat, ağırlıklı ortalama fiyatların 12 aylık ortalamasını; minimum ve maksimum fiyat ise yıl içerisinde sırasıyla en düşük ve en yüksek ağırlıklı ortalama fiyatların gözlendiği aylara ilişkin hesaplanan ortalama fiyatları ifade etmektedir. Aşağıda görüleceği gibi 2014-2020 arasında satışı yapılan araçların yıllık ortalama alım fiyatları, 53.821 TL ile 129.571 TL arasında değişmektedir.

(313) 2014 yılında bir araç aylık ortalama olarak en düşük 42.035 TL’den alınırken 2020 yılına gelindiğinde aylık ortalama en düşük 103.059 TL’den alınmıştır. Dolayısıyla oto galericilerin en düşük ortalama araç alım maliyeti, nominal fiyatlar dikkate alındığında yaklaşık 61.024 TL; oransal olarak ise %145 artmıştır. Bu artış karşısında (61.024 TL) Sahibinden ücretinin göreli oranı yaklaşık olarak %(…..) olarak hesaplanmıştır. Diğer yandan en yüksek aylık ağırlıklı ortalama alım bedelleri esas alınarak hesaplama tekrarlandığında, bu defa 2014 yılında 68.310 TL olan ortalama en yüksek alım bedelinin 2020 yılında 157.608 TL’ye çıktığı; bu verilere göre araç satan teşebbüslerin alım maliyetlerinde ortalama olarak en yüksek 89.298 TL’lik bir maliyet artışının olduğu ve artışın oransal olarak %130’luk bir artışa karşılık geldiği ve bu oran karşısında Sahibinden ücretinin göreli oranının %(…..) tekabül ettiği anlaşılmaktadır.

(314) Aşağıdaki tabloda Sahibinden üzerinden yapılan araç satım bedellerine yönelik betimleyici istatistiklere yer verilmektedir:

Tablo 57: Sahibinden Üzerinden Yapılan Araç Satım Bedellerine Dair Betimleyici İstatistikler

Yıl Ortalama fiyat Standard Sapma Minimum Fiyat Maksimum Fiyat

2014 54193.68 8315.184 40930.99 69071.36

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(315) Tablodan görüleceği üzere, 2014-2020 arasında satışı yapılan araçların yıllık ortalama satış fiyatı 54.193 TL ile 143.864 TL arasında değişmektedir. 2014 yılında aylık ağırlıklı ortalamanın en düşük olduğu ayda bir araç ortalama olarak 40.930 TL’den satılırken, 2020 yılına geldiğimizde en düşük aylık ağırlıklı ortalama araç satım bedeli 115.202 TL’ye yükselmiştir. Dolayısıyla en düşük aylık ağırlıklı ortalama fiyatlar dikkate alındığında, nihai tüketiciler bakımından araç alım maliyeti nominal fiyatlarla yaklaşık 74.272 TL; oransal olarak ise %181 artmıştır. Bu artış (74.272 TL) karşısında Sahibinden ücretinin göreli oranı yaklaşık olarak (…..) olarak hesaplanmıştır. Diğer yandan en yüksek aylık ağırlıklı ortalama satış bedelleri esas alınarak hesaplama tekrarlandığında, bu defa 2014 yılında 69.071 TL olan en yüksek aylık ağırlıklı ortalama araç satım bedelinin 2020 yılında 179.269 TL’ye çıktığı; bu verilere göre en yüksek aylık ortalama bedeller bakımından tüketiciler için araç alım maliyetlerinde 110.198 TL’lik bir artış olduğu ve bu artışın yaklaşık %160’lık bir maliyet artışı anlamına geldiği; bu artış karşısında Sahibinden ücretinin göreli oranının (…..) tekabül ettiği anlaşılmaktadır.

(316) Aşağıdaki tabloda Sahibinden üzerinden araç satışı yapan teşebbüslerin ortalama kâr durumuna yer verilmektedir.

Tablo 58: Sahibinden Üzerinden Araç Satışı Yapan Teşebbüslerin Ortalama Kâr (TL) Durumu 212

Yıl Ortalama Kâr Standard Sapma Minimum Kâr Maksimum Kâr

2014 372.43 641.02 -1108.14 1170.75

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(317) Yukarıdaki tablonun incelenmesinden, 2014-2020 arasında Sahibinden üzerinden araç satışı yapan teşebbüslerin araç başına elde ettikleri ortalama kârının 372 TL ile 14.293 TL arasında değiştiği, bu süreçte artan araç fiyatlarına (artan araç alım maliyetine) karşılık kâr durumlarında yükselen Sahibinden ilan ücretlerine kıyasla hem büyüklük hem de oransal olarak artış olduğu görülmektedir. Aşağıdaki tabloda bu oransal değişimi görmek mümkündür:

Tablo 59: Sahibinden Üzerinden Araç Satışı Yapan Teşebbüslerin Ortalama Alış, Ortalama Satış ve Ortalama Kârları Karşısında Sahibinden Ücretlerinin Göreli Oranları (%)

Yıl SBF/OrtAlış SBF/OrtSatış SBF/KârTL

2014 0.0160 0.0159 2.31

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(318) Yukarıdaki tablodan görüldüğü gibi gözlem döneminde Sahibinden’in ortalama üyelik aidatının ortalama araç alış bedeline oranı, yaklaşık (…..) ile (…..); araç satış bedeline oranı da yine yaklaşık (…..) ile %(…..) arasında değişmektedir. Satılan aracın üst segment bir araç olması durumunda bu oran azalacak; daha düşük segmentli bir araç olması halinde artacaktır. Yine Sahibinden üyelik aidatının veri sunan teşebbüslerin araç satışından elde ettikleri ortalama kârlarına oranı (…..) ile %(…..) arasında değişmektedir.

(319) Bu verilere göre, Sahibinden’in aidatında yapılacak %100 oranındaki bir artışın, Sahibinden üzerinden araç satışı yapan teşebbüslerin, söz konusu artışı sattıkları ürünün fiyatına yansıtmamaları halinde, kârlılıklarını yıllara göre yaklaşık (…..) ile (…..) arasında değişen oranda azaltması beklenebilecektir. Ancak bu oran, kârlılık hesabına Sahibinden aidatı ve araç alım bedeli dışında kalan maliyetlerin eklenmesiyle değişecektir. Diğer maliyetlerin eklenmesiyle kâr tutarı azalacağından Sahibinden aidatının payının ve dolayısıyla bu aidattaki değişimin etkisinin artması beklenecektir.

(320) Öte yandan bahse konu teşebbüslerin aidat artışının tamamını fiyatlarına yansıtmaları halinde, refah kaybına nihai tüketicinin katlanacağı ve buna göre Sahibinden’in üyelik aidatındaki %100 oranındaki bir artışın nihai tüketiciler bakımından yaklaşık olarak (…..) ile yaklaşık (…..) arasında ek maliyet artışı anlamına gelebileceği değerlendirilmektedir. Bu noktada söz konusu oranların Sahibinden üzerinden araç satışı yapan binlerce teşebbüsten sadece tarafımıza bilgileri ulaşıp da bu verileri kullanılabilir nitelikte olduğu 212 Burada ifade edilen kâr durumu satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farkı işaret etmekte olup kâra etki eden diğer maliyet kalemleri dikkate alınmamıştır. Bu açıdan mutlak bir gösterge olmamakla birlikte dikkate alınacak ölçüde önemli bir gösterge olduğu değerlendirilmektedir.

değerlendirilen 35’ine ilişkin veriye dayanarak hesaplandığı ve Sahibinden üzerinden satış yapan tüm teşebbüslerin verilerinin değerlendirmeye katılması halinde satışı yapılan her bir aracın fiyatına göre bu oranların değişebileceğinin hatırlatılmasında fayda vardır.

(321) Diğer taraftan Sahibinden’in üyelik aidatındaki fahiş kabul edilebilecek herhangi bir artışın platformun her iki tarafındaki tüketiciler bakımından ortaya çıkaracağı zararın esasen tüketicinin Sahibinden platformunu kullanmak suretiyle elde ettikleri fayda (arama maliyetlerindeki düşüş vb.) ile katlanmak zorunda kaldıkları ilave maliyetlerin birlikte değerlendirilmesi suretiyle anlaşılabileceği; ancak bu tür bir hesaplamanın özellikle çift taraflı pazarların özellikleri de dikkate alındığında maliyetlerin yansıtılması konusunda pazarın geneline ilişkin yeterli bilgi ve/veya oldukça güçlü varsayımlar gerektirmesi nedeniyle söz konusu hesaplamanın erişilebilir nitelikteki verilerle gerçekçi şekilde yapılmasının mümkün olamayacağı değerlendirilmektedir.

(322) Bununla birlikte araç satışı bakımından yapılana benzer bir analiz, Sahibinden üzerinden verilen ilanlar yoluyla emlak satış ve kiralama aracılık faaliyetleri ile iştigal eden teşebbüsler için de tekrarlanmıştır. Ancak söz konusu faaliyetler bakımından emlakçılar tarafından sunulan hizmetin esasen alım-satım yerine aracılık niteliğinde olması nedeniyle, bu müşteri grubu için mark-up serileri oluşturulmamıştır. Bunun yerine söz konusu hizmetler için alınan komisyon bedeli üzerinden analiz yapılmıştır.

(323) Bu kapsamda ilk olarak, hem kiralama hem de satış hizmetleri bakımından ayrı olacak şekilde, hizmet karşılığı alınan komisyonların oranları hesaplanıp bu oranların ortalaması alınarak zaman serileri oluşturulmuştur. Daha sonra bu serilerin ve Sahibinden fiyatlarının seyrinde grafik analizle görülebilir bir ilişki olup olmadığı ve özellikle söz konusu serilerde Sahibinden’in fiyat artışına gittiği dönem öncesi ve sonrasında dikkate değer bir farklılık olup olmadığı incelenmiştir.

(324) Aşağıda 23 emlakçı tarafından alınan komisyon oranlarının aylık ortalamalarının dağılım grafiğine yer verilmektedir:

Grafik 25: Emlak Satış Komisyon Oranlarının Ortalamalarının Görünümü

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(325) Grafik 25’den görüleceği üzere emlak satışına aracılık hizmeti karşılığında alınan ortalama komisyon oranları, yaklaşık %1 ile %5 arasında değişmekte; ağırlıklı olarak alınan komisyon oranları, %2 seviyesinde yoğunlaşmaktadır. Aşağıdaki grafiklerde

sırasıyla emlak satış aracılık hizmetleri bakımından alınan komisyonların büyüklük ve oransal olarak değişimine yer verilmektedir:

Grafik 26: Emlak Satış Komisyonu Ortalamalarının (TL) Zaman İçindeki Değişimi

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

Grafik 27: Emlak Satış Komisyon Oranlarının Zaman İçindeki Değişimi

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(326) Grafik 26 ve 27’den görüleceği üzere emlak satışına aracılık hizmeti karşılığında alınan ortalama komisyon ve bunların oransal değişimi genel olarak dalgalı bir seyir izlemekte; Türk Lirası için hesaplanan ortalama komisyon büyüklükleri gözlem dönemi süresince kısmi bir artış trendine sahipken, ortalama komisyon oranlarında ise kısmi bir azalma eğilimi gözlenmektedir. Bu fiyatlar ve oranların seyri ile Sahibinden ücretlerinin değişimi arasında grafik analizde görülebilecek bir ilişki olup olmadığının izlenmesi bakımından aşağıda Sahibinden’in emlak ilanları için aldığı ücretlerin [213] değişimine yer verilmektedir: 213 Emlak ilanları bakımından alınan ücretler bulunurken araç satışı için yukarıda detaylarına yer verilen yöntem kullanılmıştır.

Grafik 28: Sahibinden’ in Ortalama Ücretlerinin 2014-2020 Yılları Arasındaki Değişimi

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(327) Grafik 28’den görüldüğü gibi Sahibinden’in emlak ilanları için aldığı ortalama ücretlerde 2014-2018 arasında belirgin bir artış olduğu ve özellikle 2016-2018 yılları arasında önemli bir sıçrama kaydedildiği, 2018 yılı sonrasında ise fiyatların görece yatay bir seyir izlediği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla araç satışına benzer şekilde emlak satışı bakımından da Sahibinden’in ilan bedelleri ile emlak satışı yapan teşebbüslerin emlak komisyon tutarları ve oranlarının değişimi arasında görsel analizde dikkat çeken kayda değer bir ilişki gözlenmemektedir.

(328) Aşağıdaki tablolarda sırasıyla Sahibinden üzerinden emlak satış hizmeti veren teşebbüslerin 2014-2020 yılları arasında aldıkları komisyon bedelleri ve oranları ile ilgili betimleyici istatistiklere yer verilmektedir:

Tablo 60: Sahibinden Üzerinden Yapılan Emlak Satışı Komisyonlarına Dair Betimleyici İstatistikler

Ortalama Minimum Maksimum

Standard

Yıl Komisyon Bedeli Komisyon Bedeli Komisyon Bedeli

Sapma

(TL) (TL) (TL)

2014 5941.02 4203.13 1870.05 12708.19

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(329) Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere, emlak satışından elde edilen ortalama komisyon geliri, satılan gayrimenkul başına 2014 yılında 5.941 TL iken 2020 yılında 15.942 TL’ye çıkmaktadır. Yine tabloya göre, gözlem grubuna dâhil olan teşebbüsler tarafından emlak satış hizmeti karşılığında alınan komisyonların ortalaması 2014 yılında aylık en düşük 1.870 TL, en yüksek 12.708 TL olurken; 2020 yılında ise en düşük aylık ortalama 6.233 TL, en yüksek ise 32.790 TL olarak gerçekleşmiştir.

(330) Alınan komisyonlar karşısında Sahibinden ücretlerinin göreli oranına bakıldığında, 2014 yılında (…..) olan söz konusu oranın 2020 yılında (…..) yükseldiği hesaplanmaktadır.

(331) Aşağıdaki Tabloda emlak satış hizmetine karşılık alınan komisyon oranlarının yıllar itibarıyla seyrini görmek mümkündür.

Tablo 61: Sahibinden Üzerinden Yapılan Emlak Satış Komisyon Oranlarına Dair Betimleyici

İstatistiktikler (%)

Ortalama

Minimum Maksimum

Yıl Komisyon Standard Sapma

Komisyon Oranı Komisyon Oranı

Oranı

2014 2.81 1.12 1.23 5.13

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(332) Yukarıdaki tablodan görüldüğü üzere komisyon oranlarında gözlem dönemi süresince

artış olmadığı gibi sınırlı da olsa bir düşüş gözlenmektedir. Tablo 50’de sunulan, satılan

gayrimenkul başına elde edilen ortalama komisyon gelirlerindeki nominal artışa karşılık

komisyon oranlarında gözlenen bu kısmi düşüş, ortalama komisyon gelirlerinin emlak

fiyatlarındaki artışa kıyasla daha sınırlı bir artış kaydettiğini göstermektedir. Öte yandan

artan emlak fiyatlarına ve buna göre artan ortalama komisyon gelirlerine karşın,

Sahibinden fiyatlarının gözlem döneminde oransal olarak daha fazla yükseldiği

anlaşılmaktadır.

(333) Aşağıda emlak kiralama hizmetlerine karşılık alınan komisyon ücretlerine dair betimleyici

istatistiklere ve buna dayanılarak yapılan çıkarımlara yer verilmektedir:

Tablo 62: Sahibinden Üzerinden Yapılan Emlak Kiralama Hizmeti Komisyonlarına Dair İstatistik

Ortama

Minimum Maksimum

Komisyon Standard

Yıl Komisyon Bedeli Komisyon Bedeli

Bedeli Sapma

(TL) (TL)

(TL)

2014 (…..) (…..) (…..) (…..)

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(334) Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere, 2014 yılında emlak kiralama hizmetine karşılık

elde edilen komisyon geliri kiralanan gayrimenkul başına ortalama (…..) TL iken, 2020

yılında (…..) TL’ye yükselmiştir. Yine aynı tabloya göre gözlem grubuna dâhil olan

teşebbüsler tarafından kiralama hizmeti karşılığında alınan komisyonların ortalaması

2014 yılında aylık en düşük (…..), en yüksek (…..) TL iken; 2020 yılında en düşük (…..)

TL en yüksek ise (…..) TL olarak hesaplanmıştır. Alınan komisyonlara kıyasla

Sahibinden ücretlerinin oranına bakıldığında, ortalama komisyon karşısında

Sahibinden’in (…..) olan göreli oranının 2020 yılında (…..) yükseldiği görülmektedir.

(335) Aşağıdaki tabloda emlak kiralama aracılık hizmetine karşılık alınan komisyonların

oransal olarak değişimini görmek mümkündür:

Tablo 63: Sahibinden Üzerinden Yapılan Emlak Kiralama Hizmeti Komisyon Oranları (%)

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(336) Artan emlak kiralarına ve buna göre artan ortalama komisyon gelirlerine ve komisyon oranlarına karşın Sahibinden’in oransal olarak yükselen ilan bedeline bakıldığında, Sahibinden’in gözlem döneminde emlak komisyonlarındaki artışa kıyasla daha yüksek bir fiyat artışı gerçekleştirdiği değerlendirilebilecektir.

(337) Aşağıda sırasıyla emlak kiralama aracılık hizmetine karşılık olarak, verileri tarafımıza ulaşan teşebbüslerden bu verileri kullanılabilir nitelikte olduğu değerlendirilen 21 emlakçı tarafından alınan komisyon oranlarının aylık ortalamalarının dağılım ve değişim grafiklerine yer verilmektedir:

Grafik 29: Emlak Kiralama Komisyon Oranlarının Ortalamalarının Dağılımı

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(338) Grafik 29’a bakıldığında emlak kiralama hizmetine aracılık karşılığında alınan ortalama komisyon oranlarının yaklaşık %20 ile %100 arasında değiştiği ve ağırlıklı olarak alınan komisyonların %60-80 aralığında yoğunlaştığı görülmektedir. Aşağıda sırasıyla sunulan, ortalama komisyon oranlarının ve gelirlerinin değişim grafiklerine bakıldığında ise alınan komisyonların gerek büyüklük gerekse oransal olarak düzenli bir seyir izlemediği ve Sahibinden ilan bedelleri ile paralel bir görünüm arz etmediği görülmektedir.

Grafik 30: Emlak Kiralama Komisyon Oranlarının Ortalamalarının Değişimi

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

Grafik 31: Emlak Kiralama Komisyon Ortalamalarının (TL) Değişimi

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(339) Yukarıda daha önce bahsi geçen, gözlem dönemi süresince Sahibinden üzerinden emlak satış ve kiralama aracılık hizmeti veren teşebbüsler tarafından elde edilen ortalama komisyon gelirleri karşısında Sahibinden ücretlerinin göreli oranlarının yıllar itibarıyla seyrine aşağıdaki tabloda toplu olarak yer verilmiştir:

Tablo 64: Sahibinden Üzerinden Emlak Satış ve Kiralama Aracılık Hizmeti Veren Teşebbüsler

Tarafından Elde Edilen Ortalama Komisyon Gelirleri Karşısında Sahibinden Ücretlerinin Göreli Oranları

(%)

Yıl SBF/Ortalama Satış Komisyonu SBF/Ortalama Kira Komisyonu

2014 (…..) (…..)

Kaynak: Teşebbüsten gelen veriler doğrultusunda EAAD tarafından yapılan hesaplamalar

(340) Yukarıdaki tabloya bakıldığında, Sahibinden ilan bedelinin, hem emlak satış aracılık hizmetleri bakımından alınan ortalama komisyon hem de ortalama kiralama komisyonu karşısındaki oranının 2017 yılında ani bir şekilde arttığı, daha sonra düştüğü görülmektedir. Her ne kadar oran içindeki göreli artışının zamanlaması Sahibinden’in ani fiyat artışına gittiği zaman ile örtüşmekteyse de bu artışın salt Sahibinden fiyatlarındaki artışa bağlı olduğu sonucuna ulaşmak emlak piyasasında komisyonlara etki eden pek çok değişkenin olabileceği bilgisi ışığında oldukça zordur.

Kârlılık Göstergelerine İlişkin İstatistiksel Anlamlılık Sınaması

(341) Yukarıda yer verildiği üzere, Sahibinden’in üyelik ücretlerinin izlediği seyir ile platformu kullanan teşebbüslerin kârlılık oranlarının/büyüklüklerinin ve komisyon oranlarının/gelirlerinin değişimi arasında görsel/grafik analizde dikkat çeken kayda değer bir ilişki gözlenmemiştir.

(342) Bu nedenle Sahibinden’in ani fiyat artışına gittiği 2016-2017 yılları ile rekabetçi fiyat uyguladığı kabul edilen 2016 yılı öncesindeki iki yıllık süreci içeren 24’er aylık dönemler arasında oto alım satımı yapan teşebbüslerin mark-up oranları ve araç başına ortalama kârları ile gayrimenkul aracılığı yapan teşebbüslerin ortalama komisyon oran ve tutarları bakımından istatistiki olarak anlamlı bir fark olup olmadığı t- testi yoluyla sınanmıştır.Bu çerçevede, Sahibinden üzerinden araç satışı yapan teşebbüslerin Sahibinden’in ani fiyat artışına gittiği yıl olan 2016 yılı öncesindeki ve sonrasındaki 24 aylık dönemlerdeki mark- up oranlarının karşılaştırılması amacıyla yapılan t-testi sonuçları aşağıdaki gibidir:

- Sahibinden’in ani fiyat artışı yaptığı dönem öncesinde (2014-2015) teşebbüslerin araç

satışından elde ettikleri ortalama mark-up’ları yaklaşık %0,02 iken, sonraki dönemde

(2016-2017) yaklaşık %2,1 olarak hesaplanmaktadır. Her iki dönem arasında iki

yüzdelik puana tekabül eden bu fark, %99 güven aralığı içinde istatistiksel olarak da

anlamlıdır. Bir diğer ifade ile tüm teşebbüslerin mark-up’larının ortalama değeri

Sahibinden’in fiyat artışı yaptığı dönemde artmıştır.

- Teşebbüslerin araç satışından elde ettikleri araç başına kârların da 2014-2015

dönemindeki ortalama 121 TL olan seviyesinden, yaklaşık 1286 TL’lik bir artışla 2016-

2017 döneminde ortalama 1407 TL olarak gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Bu veri de

istatistiksel olarak anlamlıdır.

(343) Ancak t-testinin esasında dönemler arası karşılaştırma amacıyla kullanıldığının ve her durumda bir nedensellik göstergesi olmayabileceğinin altını çizmek gerekmektedir. Nitekim 2014 ve 2015 yılları için galericiler bakımından Sahibinden’in uyguladığı fiyatların basit aritmetik ortalaması 10,75 TL iken, 2016-2017 dönemi için aynı büyüklük 24,37 TL’dir. Dolayısıyla her iki dönem arasında Sahibinden fiyatlarında gözlenen yaklaşık 14 liralık fark, araç başına ortalama kârlarda gözlenen 1286 TL’lik artışa kıyasla gerek mutlak gerekse oransal anlamda oldukça düşüktür. Bu bakımdan araç başına ortalama kârlarda tespit edilen artışın Sahibinden fiyatları ile açıklanabilmesi mümkün değildir. Her halükarda sektördeki mark-up’lar üzerinde Sahibinden fiyatlarının etkisinin -şayet varsa- son derece sınırlı olduğu yorumu yapılabilecektir.

(344) Öte yandan galericilerin Sahibinden tarafından uygulanan fiyatları araç satış fiyatlarına eklemek suretiyle nihai tüketicilere yansıtmış olmaları ihtimal dâhilindedir. Bununla birlikte bir önceki paragrafta yer verilen parasal büyüklüklerin, Sahibinden tarafından yapılan fiyat artışının, platformun bir tarafında yer alan teşebbüsler tarafından mı

üstlenildiği; yoksa bu maliyetlerin kısmen veya tamamen platformun diğer tarafında bulunan nihai tüketicilere mi yansıtıldığına dönük objektif, makul ve gerçekçi bir hesaplama yapmayı büyük ölçüde olanaksız hale getirdiği değerlendirilmektedir.

(345) Sahibinden’in üyelik aidatının, emlak satış aracılık hizmeti bakımından alınan komisyonlar üzerinde herhangi bir etkisinin olup olmadığının değerlendirilmesi bakımından yapılan t-testi sonuçlarına aşağıdaki gibidir:

- Gayrimenkul satışı aracılık hizmetleri bakımından alınan komisyon oranlarının,

Sahibinden’in fiyat artışına gittiği dönem sonrasında yaklaşık %0,5 oranında azalma

olduğu ve bu düşüşün istatistiki olarak anlamlı olduğu tespit edilmiştir.

- Gayrimenkul satışı aracılık hizmetleri bakımından ortalama komisyon tutarlarında

2016-2017 yılları arasında 2014-2015 dönemine göre 2.824 TL artış olduğu ve bu

artışın da istatistiki olarak anlamlı olduğu tespit edilmiştir.

(346) Ancak aynı dönemde Sahibinden’in emlakçılar için uyguladığı fiyatların ortalaması 2014- 2015 yılları için (…..) TL’den, yaklaşık (…..) TL’lik bir artışla 2016-2017 döneminde (…..) TL’ye yükselmiştir. Bu bakımdan belirtilen dönemler arasında komisyonlarda tespit edilen artışın Sahibinden fiyatları ile açıklanabilmesi de mümkün görünmemektedir. Bu nedenlerle araç satışlarına ilişkin olarak yukarıda yapılan değerlendirmeler, gayrimenkul satışları bakımından da geçerli kabul edilmiştir.

(347) Aşağıda ise emlak kiralama hizmeti bakımından yapılan t-testi sonuçlarına yer verilmektedir.

- Konut kiralama aracılık hizmetleri bakımından alınan komisyon tutarında bir azalma

olduğu ancak bu azalmanın istatistiki olarak anlamlı olmadığı, bir diğer ifade ile

rastlantısal olduğu tespit edilmiştir.

- Komisyon oranlarının Sahibinden’in fiyat artışına gittiği dönem sonrasında yaklaşık

%17 oranında arttığı ve bu artışın istatistiki olarak anlamlı olduğu tespit edilmiştir.

(348) Buna karşın bu sonuçlar da, gayrimenkul kiralama aracılık hizmeti veren teşebbüsler tarafından uygulanan komisyonlar ve Sahibinden ilan ücretleri veya Sahibinden tarafından uygulanan söz konusu fiyatlar ile tüketici zararı ilişkisi ortaya koyabilmek için elverişli değildir.

(349) Buraya kadar yapılan açıklamaları özetle tekrar ifade etmek gerekirse, çift taraflı pazarlarda platformun ücreti pazarın sadece bir tarafındaki tüketici grubuna yansıtabildiği ve pazarın diğer tarafındaki tüketicilerin fiyatlandırılmadığı; bununla birlikte ücreti yüklenen tarafın söz konusu ücretleri nihai fiyatlarına yansıtabildikleri bilinmektedir. Dolayısıyla her ne kadar Sahibinden aracılığıyla ürün satın alan nihai tüketiciler Sahibinden üzerinden aldıkları hizmete karşılık her hangi bir maliyete katlanmıyormuş gibi görünseler de esasında aldıkları ürünün fiyatının içerisinde gizlenmiş üyelik aidatı -ilan ücreti- artışına da katlanmak durumunda kalabilmektedirler. Dolayısıyla nihai tüketicilerin aldıkları taşıt, emlak veya herhangi bir başka ürünün fiyatının içerisinde bu ücretleri de ödemeleri olasıdır.

(350) Ancak söz konusu ücretin fiyatlara yansıtılıp yansıtılmadığına veya ne ölçüde yansıtıldığına dönük olarak objektif, makul ve gerçekçi bir hesaplama yapmanın dosya kapsamında erişilebilen verilerle imkân dâhilinde olamayacağı değerlendirildiğinden, müşteriler bakımından somut bir zarar hesabı yapılması mümkün olamamıştır.

(351) Sonuç itibarıyla;

- Sahibinden ilan bedelleri ile Sahibinden aracılığıyla araç satışı yapan teşebbüslerin

ve emlak satış/kiralama aracılık hizmeti veren teşebbüslerin mark-up oranları,

kârlılıkları ve aldıkları komisyon oranları arasında görsel/grafik analizde dikkat çeken

kayda değer bir ilişki gözlenmediği,

- Sahibinden tarafından uygulanan fiyatların ve gözlem döneminde bu fiyatlarda

meydana gelen artışın ortalama araç alım ve satım bedelleri, bu faaliyetlerden elde

edilen araç başına ortalama kâr veya gayrimenkul satış ve kiralama hizmetlerinden

elde edilen ortalama komisyon tutarları gibi parasal büyüklüklere kıyasla gerek mutlak

gerekse oransal anlamda oldukça düşük olduğu,

- Bu durumun, Sahibinden tarafından yapılan fiyat artışının, platformun bir tarafında yer

alan teşebbüsler tarafından mı üstlenildiği; yoksa bu maliyetlerin kısmen veya

tamamen platformun diğer tarafında bulunan nihai tüketicilere mi yansıtıldığına dönük

objektif, makul ve gerçekçi bir hesaplama yapmayı büyük ölçüde olanaksız hale

getirdiği,

- Her halükarda bu tür bir hesaplamanın özellikle çift taraflı pazarların kendine özgü

özellikleri de dikkate alındığında maliyetlerin yansıtılması konusunda pazarın

geneline ilişkin yeterli bilgi ve/veya oldukça güçlü varsayımlar gerektirmesi nedeniyle

söz konusu hesaplamanın dosya kapsamında erişilebilen verilerle imkân dâhilinde

olamayacağı değerlendirildiğinden, müşteriler bakımından somut bir zarar hesabı

yapılmasının mümkün olamadığı

belirlenmiştir.

I.3.5.1.2. Oto Galerileri ve Emlakçılara Gönderilen Ankete İlişkin Değerlendirme

(352) Bu başlık altında kurumsal müşterilere uygulanan yüksek fiyatların (artan maliyetlerin) tüketiciye yansıtılıp yansıtılmadığına dair emlakçılardan ve oto galericilerden elde edilen bilgilere yer verilecektir. Bilgi isteme yazılarına toplamda 88 emlakçı ve oto galerici tarafından cevap gönderilmiştir.

(353) Sahibinden’in kurumsal üyelik ücretlerinin yüksek olup olmadığı ve Sahibinden’e ödedikleri ücretlere ilişkin maliyeti, komisyon oranını, aracılık bedelini, satış tutarını arttırarak veya indirim marjını kısarak tüketiciye yansıtma imkanları olup olmadığı sorusuna emlakçı ve oto galericilerin verdikleri cevaplar aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Tablo 65: Emlakçı ve Oto Galericilerin Sahibinden’e Ödedikleri Ücretlere İlişkin Verdikleri Yanıtlar

Emlakçı Oto Galerici

Yüksek Fiyat Evet Hayır Evet Hayır

Kaynak: Emlakçı ve oto galericilerden gelen bilgiler

(354) Yukarıda yer verilen tablodaki verilerden görüleceği üzere ilgili bilgi talebine yanıt veren emlakçıların %98,75’i, oto galericilerin ise %96,8’i, Sahibinden tarafından sunulan ilan paket ücretlerinin yüksek olduğunu belirtmektedir. Emlakçıların %83,75’i, Sahibinden’e ödedikleri ücretleri tüketicilere yansıtmadığını beyan ederken %1,25’i, ilgili soruya yanıt vermemiş, %15’i, ise yansıttığını beyan etmiştir. Galericilerin %67,44’ü, Sahibinden’e ödedikleri ücretleri tüketicilere yansıtmadığını beyan ederken %3,1’i, ilgili soruya yanıt vermemiş, %29,4’ü ise yansıttığını beyan etmiştir.

(355) Teşebbüslerden gelen yanıtlar toplulaştırılırsa; emlakçı ve galericilerin %97,9’u Sahibinden tarafından sunulan ilan paket ücretlerinin yüksek olduğunu, %76,4’ünün ise, Sahibinden’e ödedikleri ücretleri tüketiciye yansıtmadığını beyan ettiği görülmektedir.

(356) Aşağıdaki tablolarda, Sahibinden’e ödedikleri ücretlere ilişkin maliyeti tüketiciye

yansıttığını beyan eden 24 emlakçının ve 38 galericinin bu maliyeti ne oranda tüketiciye

yansıttığına ilişkin dağılım yer almaktadır:

Tablo 66: Sahibinden’e Ödenen Ücretlerin Tüketicilere Yansıtılması Hakkında Emlakçı ve Oto

Galericilerden Gelen Cevabi Yazılar

Tüketiciye yansıtma oranı Emlakçılar Oto Galericiler

%1-10 Arası Yansıttım 4 13

Kaynak: Emlakçı ve oto galericilerden gelen bilgiler

(357) Yukarıda yer verilen tabloya göre, örneğin 24 emlakçıdan üçü, 38 galericiden yedisi

Sahibinden’e ödedikleri ücretlere ilişkin maliyetin tamamını tüketiciye yansıttığını

söylerken bu maliyetin %1-10 arasında değişen oranını tüketiciye yansıttığını söyleyen

dört emlakçı, 13 galerici bulunmaktadır.

(358) Galerici ve emlakçılardan bazılarının Sahibinden’e ödedikleri ücretleri nihai tüketiciye

yansıtıp yansıtmadıklarına ilişkin açıklamaları şu şekildedir:

- (…..) cevabi yazısında; “Böyle bir uygulama yapmamız mümkün değildir. Alım satım süreçlerinde alıcı ve satıcı pazarlık aşamasında ve teklif aşamasında gayet şeffaf bir şekilde satış bedelini net bir bir şekilde duymaktadırlar. Bizim en fazla yapabileceğimiz uygulama hak ettiğimiz komisyon bedelini tam almak için gerekli tüm pazarlama aktivitelerini yapmış olmak ve bunu alıcı ve satıcıya fayda sağlayacak şekilde ispat etmek olabilir”

- (…..) cevabi yazısında; “Hayır olmadı. Devlet zaten bir süre önce komisyon oranlarımızı oran olarak düşürdü ve bir yasaya bağladı. Ayrıca uzun zamandır piyasa kötü gidiyor.”

- (…..) cevabi yazısında; “Tüketiciye yansıtmadım kendi kârımdan zarar ettim.”

- (…..) cevabi yazısında; “Fiyat uygulamamız şeffaf olduğu için tüketiciye yansıtma durumumuz olmamaktadır.”

- (…..) cevabi yazısında; “Satış yapabilmek için müşteriye uyguladığımız komisyon oranlarını düşürüyoruz.”

- (…..) cevabi yazısında; “… bu maliyete tümüyle katlanıp, tüketiciye herhangi bir bedel yansıtmadığını…”

- (…..) cevabi yazısında; “Sattığımız malın kârını düşürek yapıyoruz.”

- (…..) cevabi yazısında; “Bu ve benzeri bedelleri müşteriye yansıtmamız çok zor (…) araç fiyatlarını bireysel yada firma olarak hiçkimse artırıp düşüremez. Piyasa denilen görünmez bir güç ve denge var. Bu dengeye herkes uymak zorundadır.

- (…..) cevabi yazısında; “Sahibinden.com’un araç fiyatlarımızı belirleyen gider kalemlerinden sadece 1’i. Bu denele direkt olarak fiyatlara yansıtmamıza etken değil.”

- (…..) cevabi yazısında; “Hayır, şirketimiz rekabetçi piyasa koşulları nedeni ile bu maliyeti üstlenmiş ve tüketiciye yansıtmamıştır.”

(359) Sektördeki derneklerden de benzer yönde cevaplar sunulmuştur:

- Ankara Oto Galericileri Derneği; “Bu artışı biz Araç fiyatlarına aynı oranda yansıtmamız mümkün olamamaktadır.”

- Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Esnaf Odası; “Meslek Esnaf Odamıza üye olan Sorumlu Emlak Danışmanlarının, çevrimiçi ilan yeri platformlarına ödedikleri ilan ücretlerinin maliyetini; komisyon oranını, aracılık bedelini, satış tutarını artırarak veya indirim marjını kısarak tüketiciye yansıtma imkanları yoktur. Çünkü tüm bu masrafları hizmet bedelinin içersinden karşılamakta ve asla müşterisine yansıtmamaktadır.”

- İzmir Emlak Komisyoncuları Odası; “Üyelerimizin almış oldukları hizmet bedeli %3 iken 2018 tarihinde nihai tüketici lehine indirim yapılmış olup üyelerimiz hizmetlerinde hiçbir değişiklik olmamasına rağmen hatta pazarlama portalları gibi giderlerinde fahiş artışlar olmasına rağmen komisyon oranında yapılan indirime ek olarak yine tüketici lehine zaman zaman indirim dahi yapılmaktadır.”

şeklinde beyanda bulunmuşlardır.

(360) Esasında gayrimenkul satış/kiralamasında muhtemel görülen bu transferi sınırlayan

hukuki düzenleme bulunmaktadır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in “Hizmet

Bedeli” başlıklı 20. maddesine göre, satış işleminde emlakçının alacağı aracılık bedeli

satış bedelinin katma değer vergisi hariç %4’ünden; kiralama işleminde emlakçının

alacağı aracılık bedeli kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla

olamaz. Dolayısıyla bu düzenleme sonrasında emlak danışmanlarının alacağı hizmet

bedelinin üst sınırı belirlenmiştir.

(361) Öte yandan tüketici refahının tek parametresi fiyat olmadığından, Sahibinden’in

uyguladığı “yüksek fiyat” neticesinde kurumsal üyelerin ilan sayılarında bir düşüş

yaşanıp yaşanmadığının da incelenmesi gerekmektedir. 2018-2020 yılları arasında

gerek emlak gerekse vasıta kategorisinde Sahibinden platformunda kurumsal üyelerin

yayımladıkları ilan sayılarında yıllar içinde bir düşüş yaşanmamış aksine ilan sayıları

artmıştır. Emlak kategorisinde 2018 yılında (…..) olan ilan sayısı 2019’da (…..); 2020’de

(…..) olarak gerçekleşmiştir. Vasıta kategorisinde ise 2018 yılında (…..) olan ilan sayısı

2019’da (…..); 2020’de (…..) olarak gerçekleşmiştir.

(362) Ayrıca, yapılan anket kapsamında emlakçı ve galericilerden Sahibinden’in ilan

fiyatlarının %15-20 ve %50 oranlarında artması karşısında nasıl aksiyon alacaklarına

ilişkin bilgi talep edilmiştir. Teşebbüslere bu sorularda birden fazla şıkkı işaretleme hakkı

tanınmıştır. Söz konusu bilgi talebine emlakçı ve oto galericilerinin verdikleri yanıtlar

aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Tablo 67: Sahibinden’in Paket Ücretlerinde %15-20 Oranında Fiyat Artışı Gerçekleşmesi Durumunda

Emlakçı ve Oto Galericilerin Alacakları Aksiyonlar

Alınan Aksiyon Emlakçılar Oto Galericiler Sahibinden’deki ilan sayımı azaltarak rakip platformlara ağırlık veririm. 84 61 Sahibinden üyeliğimi sonlandırarak rakip platformlara geçerim. 42 32 Sahibinden’deki ilan sayımı azaltırım ancak rakip platformlara geçiş

Rakip platformlardaki üyeliğimi sonlandırarak sadece Sahibinden ile

9 7 devam ederim.

Sahibinden’deki ilan sayımı azaltarak ücretsiz platformlara (Facebook

73 42 Marketplace, Instagram, Letgo vb.) ağırlık veririm.

Kaynak: Emlakçılardan ve oto galericilerden gelen bilgiler

(363) Yukarıda yer verilen tablolda verilen cevaplarda en çok seçilen yanıtın, 84 emlakçı, 61

oto galericinin Sahibinden tarafından paket ücretlerinde %15-20 oranında fiyat artışı

gerçekleştirilmesi durumunda “Sahibinden’deki ilan sayımı azaltarak rakip platformlara ağırlık veririm” şeklinde olduğu görülmektedir.

Tablo 68: Sahibinden’in Paket Ücretlerinde %50 ve Üzeri Oranda Fiyat Artışı Gerçekleşmesi Durumunda

Emlakçı ve Oto Galericilerin Alacakları Aksiyonlar

Alınan Aksiyonlar Emlakçılar Oto Galericiler

Sahibinden’deki ilan sayımı azaltarak rakip platformlara ağırlık veririm. 53 36

Sahibinden üyeliğimi sonlandırarak rakip platformlara geçerim. 91 67

Sahibinden’deki ilan sayımı azaltırım ancak rakip platformlara geçiş

Rakip platformlardaki üyeliğimi sonlandırarak sadece Sahibinden ile

11 6

devam ederim.

Sahibinden’deki ilan sayımı azaltarak ücretsiz platformlara (Facebook

51 33

Marketplace, Instagram, Letgo vb.) ağırlık veririm.

Kaynak: Emlakçı ve oto galericilerden gelen bilgiler

(364) Yukarıda yer verilen tabloda verilen cevaplarda en çok seçilen yanıtın, 91 emlakçı, 67 oto galericinin Sahibinden tarafından paket ücretlerinde %50 ve üzeri oranda fiyat artışı gerçekleştirilmesi durumunda “Sahibinden üyeliğimi sonlandırarak rakip platformlara geçerim.” şeklinde olduğu görülmektedir.

(365) Dolayısıyla Sahibinden fiyatlarında %15-20 oranında bir artış yaşanması durumunda emlakçılar ve galericilerin çoğunlukla Sahibinden’deki ilan sayılarını azaltarak rakip platformlara ağırlık verdikleri, %50 ve üzeri oranda bir artış yaşanması durumunda ise Sahibinden’deki üyeliklerini sonlandırarak rakip platformlara geçeceklerini ifade ettikleri görülmektedir. Buradan hareketle, Sahibinden ile aralarında fiyat farkı oldukça rakiplerin üye ve dolayısıyla ilan elde edebileceği, bu fiyat farkının çok açılması halinde ise Sahibinden’in üyelerinin önemli ölçüde rakiplere geçeceği anlaşılmaktadır.

(366) Aşağıdaki tablodan da görüldüğü üzere, Sahibinden fiyatlarının düştüğü olası bir senaryoda ise 91 emlakçı ve 123 oto galerici “Sahibinden’de verdiğim ilanların sayısını artırırım.” seçeneğini işaretlemiştir. Böyle bir durumda emlakçılar ve galericiler Sahibinden’deki ilan sayılarını arttırmayı tercih edecek, rakip platformların ilan sayıları düşecek veya azalacak ve üye elde etmeleri güçleşecektir.

Tablo 69: Sahibinden’in İlan Paket Ücretlerini Düşürmesi Halinde Emlakçı ve Oto Galericilerin Alacağı

Aksiyonlar

Sahibinden’in ilan paketi ücretlerinin düştüğü olası bir senaryoda

Emlakçılar Oto Galericiler

ilan portföyünüzü nasıl dağıtırsınız?

Diğer ücretli platformlardaki ilan sayısını artırırım. 11 11

Sahibinden’de verdiğim ilanların sayısını artırırım. 123 91

Mevcut ilan portföyümde bir değişiklik yapmam. 26 27

Kaynak: Emlakçı ve oto galericilerden gelen bilgiler

(367) Öte yandan Tablo 67’de görüldüğü üzere 30 emlakçı ve 23 oto galerici Sahibinden fiyatlarında %15-20 oranında artış olması halinde “Sahibinden’deki ilan sayımı azaltırım ancak rakip platformlara geçiş yapmam” seçeneğini işaretlemiştir. Bu veriye dayanılarak kurumsal üyelerin Sahibinden platformunda yayımladıkları ilan sayılarını azaltmalarının, tüketicinin daha az sayıda ilana ulaşacak olması nedeniyle tüketici refahında kayba neden olacağı akla gelmekle birlikte bu yorumun iki nedenden dolayı hatalı sonuca götüreceği değerlendirilmektedir: birincisi, fiyat artışları sonrasında kurumsal üyelerin bir kısmı tablodan da görüldüğü üzere rakip platformlara ya da ücretsiz platformlara geçiş yapacağını belirtmiş olup, bu durumda ilan taleplerinin bir bölümünü rakip platformlara yöneltecekleri ve böylece mevcut ilan portföylerini korumaya çalışacakları

anlaşılmaktadır. Nitekim 73 emlakçı 42 oto galerici “Sahibinden’deki ilan sayımı azaltarak ücretsiz platformlara (Facebook Marketplace, Instagram, Letgo vb.) ağırlık veririm” şeklinde yanıt vermiştir. İkincisi, Sahibinden platformu üzerindeki ilan sayısının azalması ve ilanların diğer platformlara kayması gayrimenkul/vasıta arayan tüketicinin de diğer platformlara yönelmesine neden olacağından orta-uzun vadede platform rekabetini artıracağı ve bu durumun da tüketici refahında olumlu etkiye neden olacağı değerlendirilmektedir. Zira gayrimenkul/vasıta ilanı arayan kullanıcıların bir platformu kullanma yönündeki talepleri o platformda verilen ilan sayısı arttıkça artacaktır.

(368) Sahibinden üyeliğini sonlandıran ya da üyelik ücretlerinin artması halinde diğer platformlara yöneleceklerini ifade eden teşebbüslerden bazılarının ifadeleri şu şekildedir:

- (…..) cevabi yazısında; Sahibinden ile ilk kurulduğu yılda bir yıl deneme amaçlı

çalıştığını ancak çalışma koşullarını sürekli değiştirmesi ve fiyatların da aynı işi yapan

diğer firmalardan pahalı olması nedeniyle sözleşmesi bittiğinde yenilemediğini,

mevcut durumda Hürriyet Emlak ile çalıştığını,

- (…..) cevabi yazısında; sosyal medyanın şu an için tam olarak Sahibinden’in yerini

tutmadığını, ancak portal ücretlerinde daha fazla artış olması durumunda tercih

edebileceklerini,

- (…..) cevabi yazısında; mevcut durumda Hürriyet Emlak, Zingat, Facebok ve

Instagramda ilan verdiklerini, üyelik ücretlerinin yeterince yüksek olduğunu, daha

fazla bir artış olursa ücretsiz platformlara yöneleceklerini, örneğin Letgoda ilan

verdiklerini, Facebook’ta daha önce ilan verdikleri ve verim aldıklarını, eşdeğer

olmasa da bu sitelere harcadıkları paraları sosyal medyaya harcasalar daha çok

verim alacaklarını,

- (…..) cevabi yazısında; Sahibinden’in yüksek fiyatları karşısında üyelik ve ilan

ücretlerinin daha az olduğu yerlere ilan verdiklerini ancak Sahibinden’in satış gücünü

bildiklerinden üyeliklerini tamamen sonlandırmadıklarını

beyan etmiştir.

(369) Diğer yandan, dosya kapsamında elde edilen bilgilerden mevcut durumda kurumsal üyelerin diğer platformları da aktif bir şekilde kullandıkları tespit edilmiştir. Aşağıdaki tablo ve grafiklerden görüldüğü üzere, ankete cevap gönderen emlakçılardan %81’i galericilerden %56’sı alternatif siteleri kullandıklarını, başka bir ifadeyle Sahibinden dışındaki platformlara da ilan verdiklerini ifade etmiştir. Ankete cevap gönderen emlakçıların %19’u, galericilerin %38’i Sahibinden dışındaki sitelere ilan vermediklerini ifade etmiş, galericilerin %6’sı ise bu soruyu cevapsız bırakmıştır.

(370) Aşağıdaki tabloda, vasıta ve emlak kategorilerinde galerici ve emlakçıların Sahibinden dışında kullandıkları diğer platformların dağılımına yer verilmektedir:

Tablo 70: Emlakçı ve Oto Galericilerin Üye Oldukları Alternatif Platformlar

Platform Adı Oto Galericiler Platform Adı Emlakçılar

Araba.com 18 Zingat.com 24

Kaynak: Emlakçı ve oto galericilerden gelen bilgiler

(371) Aşağıdaki grafikte vasıta kategorisinde oto galericilerin Sahibinden dışında kullandıkları diğer platformların dağılımına yer verilmektedir:

Grafik 32: Oto Galericilerin Sahibinden Dışında Kullandıkları Platformlar

Kaynak: Anket yanıtları

(372) Aşağıdaki grafikte emlak kategorisinde emlakçıların Sahibinden dışında kullandıkları diğer platformların dağılımına yer verilmektedir:

Grafik 33: Emlakçıların Sahibinden Dışında Kullandıkları Platformlar

Kaynak: Anket yanıtları

(373) Yukarıda yer verildiği üzere galerici ve emlakçıların çoğu, Sahibinden ile birlikte alternatif platformları da kullandıkları yönünde cevap verdiğinden, kurumsal üyelerin Sahibinden’de yayımladıkları ilan sayısını azaltmalarının tüketicinin daha az ilana ulaşmasına ve tüketici refahında kayba neden olmayacağı ve emlakçı ve galericilerin halihazırda diğer sitelerde portföyleri bulunduğu değerlendirilmektedir.

(374) Bu noktada belirtmek gerekir ki, tüm bu hususların yanı sıra sektör temsilcilerinin ve rakiplerin çoğu da Sahibinden’in fiyatlarına müdahalenin pazardaki rekabetin seyrini olumsuz etkileyeceği görüşünü benimsemiştir:

- (…..) cevabi yazısında; “Kurumsal üyelik ücretlerinde yapacakları indirimler bizim

kurumsal üye sayımızın ve aynı zamanda kurumsal üye gelirimizin düşmesine sebep

olacaktır…Fiyat indirimlerinin galeri sayımıza olacak bu olumsuz etkisi, galerilerden

elde edeceğimiz ilan sayısını da olumsuz etkileyecektir.”

- (…..) cevabi yazısında; “… Şirketimizin fark yaratacağı önemli alanlardan biri yerleşik işletmecinin sunduğu paketlerin/tarife planlarının altında fiyatlama yaparak hizmetlerimizin yaygınlaşmasını sağlamak olmaktadır. Kurumunuz tarafından alınmış olan 18-36/584-285 sayılı karar… ise Sahibinden.com’un fiyatlarının baskılanmasına/arttırılmamasına neden olabilecektir. Bu durum ise zaten göreli olarak Sahibinden tarifeleri ile karşılaştırıldığında düşük olan Şirketimiz tarifilerinin ilan verenler tarafından yine göreli olarak pahalı bulunması sonucunu doğurabilecektir.”

- (…..) cevabi yazısında; “Sahibinden gibi sektörde hâkim durumda olan bir şirketin fiyatları düşürmesi rekabeti olumsuz etkileyecektir. Fiyat savaşlarına neden olacak ve rakiplerin karlılığını direkt etkileyecektir.”

- (…..) cevabi yazısında; “Sahibinden sitesinin ücretlerindeki düşüşler, (…..) sitesinin mevcut üye sayısında ve gelirinde yüksek oranda düşüş sağlayacaktır.” şeklinde ifade etmiştir. Ancak daha sonra bu görüşlerini güncelleyerek aşağıdaki şekilde beyanda bulunmuştur: “Sahibinden vasıta ilan kategorisinde direkt rakiplerimizden en büyüğüdür. Hâkim konumda bulunduğundan üyelik fiyatlandırmalarındaki değişim diğer takip eden rakiplerindeki fiyatların da görece değişmesine sebep olacaktır. Halihazırda pazarın çoğunluğuna sahip Sahibinden’a karşı Pazar payı almak için pek çok küçük rakip fiyat kırarak hizmet ücretlerini maliyet seviyesine çekmektedir. Sahibinden fahiş üyelik ücretleri sayesinde yıllardır yüksek kar oranıyla çalışmakta ve elde ettiği karı pazarın gelişmesi adına harcamamaktadır. (…..) sitelerimizde 2 tür üyelik bulunmaktadır: ücretli ve ücretsiz. Ücretsiz üyeliklerde yüksek trafik alan (…..) için ilan adedi sınırlı olduğundan kurumsal üyeler ihtiyaçları dahilinde farklı paketlerimizden birini tercih ederek daha fazla ya da sınırsız ilan hakkına sahip olurlar. Sahibinden.com’un üyelik ücretlerinde yaşanan bir değişim ücretsiz üyeliklerde ciddi bir değişim olmasına sebep olmazken; ücretli kurumsal üyeliklerde, Sahibinden.com’un ücretlerini yüksek bulan kurumsal üyelerin üyelik almaya başlaması sebebiyle görece az bir düşüş yaşanabilir. Halihazırda hem Sahibinden hem de (…..) ücretli üyeliği olan kurumsal üyelerde fiyat düşüşü sebebiyle (…..) üyeliğinin sonlandırılması durumunun yaşanma olasılığı bir hayli düşüktür. Şu anki Sahibinden fiyatlaması bu kurumsal üyeler için yalnızca ekonomik verimsizlik oluşturmaktadır. Bireysel üyelikler için ise ücretsiz ilan adedi hakkı Sahibinden’da çok daha azdır. Bu durum aynı yıl içerisinde 1’den fazla ilan vermek isteyen tüketicilerin ya da aynı anda faklı platformlarda ilanını yayınlamak isteyen tüketicilerin (…..) gibi rakip sitelere yönelmesini sağlamaktadır. Ancak bireylerdeki marka bilinirliğinin düşük olmasından sebebiyle Sahibinden.com’un ilan adedinde sınırlamalarını gevşetmesi durumu direkt olarak ilan veren birey sayısında azalışa neden olabilir. İlan arayan tüketicilerdeki artış-azalış ilan adedinin sayısıyla paralel değişim göstermektedir. Bu sebeple yukarıda açıklanan tüm durumlar için ilan arayan tüketicilerdeki değişim de paralel olacaktır. Yukarıda aktarılan tüm senaryoların toplam etkisi düşünüldüğünde; Sahibinden.com’un yüksek fiyat politikası kurumsal üyelerin, vasıtalarının ilan gösterimi için ayırdıkları bütçelerde çok yüksek bir oranı işgal etmekte ve çoğu kurumsal üye bu sebeple rakip firmaları denemek ya da aktif kullanıcı olmak üzere bütçe ayıramamaktadır. Bu durum (…..)’un yanı sıra diğer rakipleri de zorlamakta ve tüm pazarda verimsizliğe ve tekelliğe sebep olmaktadır.”

- (…..) cevabi yazısında; “Sahibinden sadece emlak sektöründe faaliyet göstermeyen, yatay bir platform olduğu için firmanın site trafiği (…..)’ın üzerinde bulunmaktadır. Bu nedenle firmanın fiyatlarında yapacağı indirim, ilgili sitenin trafiğinin daha fazla olmasından dolayı en az 1 yıl süre ile (…..)’ın emlakçı sayısı ve ilan sayısının azalmasına neden olabilecektir.”şeklinde ifade etmiştir. Ancak daha sonra bu

görüşlerini güncelleyerek şu şekilde beyanda bulunmuştur: “Birden çok sektörde hizmet veren, yatay platform olmanın avantajıyla yüksek ve düşük maliyetli kullanıcı trafiği avantajını elinde bulunduran rakibimizin fiyat politikasıyla müşterilerimizin pazarlama bütçelerini yüksek oranda işgal ettiklerini yine müşterilerimizden duymaktayız. Bunun bize yeni müşteri kazanımında etkisi negatiftir. Farklı çevrimiçi pazarlama platformlarında harcama yaparak deneyimlemek isteyen aday müşterilerimizin bütçesel yetersizlikler nedeniyle tereddüt yaşadığını, yada tek platformda kalacak kadar bütçe ayırabildiğini belirterek hizmet kalitesi anlamında memnun olmasına rağmen bizimle çalışmayı sürdürmeye devam edemediği örnekleri gözlemlemekteyiz.”

- Ankara Oto Galericileri Derneğinin cevabi yazısında; “Son zamanlarda çevirim içi ilan sitelerinin ücretlerinin aşırı derecede artması, satıcıların bir kısmını sosyal medya platformlarına yönlendirmiştir. Dileriz ki ileriki yıllarda sosyal medya platformları diğer çevirim içi ilan sitelerine alternatif olur ve rekabetle fiyatlar makul seviyelere iner.”

- (…..) cevabi yazısında; Sahibinden platformunun kurumsal üyelik ücretlerinde yaşanabilecek bir düşüşün (…..) platformu bakımından olası etkilerine ilişkin olarak; “kurumsal ilan veren işletmeler bakımından ilan giriş sayısında azalma olacağını düşünüyoruz”

şeklinde beyanda bulunmuştur.

(375) Böylelikle, (…..) ve (…..) ((…..)) dışındaki teşebbüsler ile dernek temsilcileri,

Sahibinden’in fiyatlarına müdahale edilmesinin pazardaki rekabeti olumsuz

etkileyeceğini düşünmektedir.

I.3.5.1.3. Sahibinden’e Ödenen Üyelik Ücretlerinin Oto Galerileri ve Emlakçıların

Faaliyetlerini Zorlaştırıp Zorlaştırmadığına İlişkin Değerlendirme

(376) Bu başlık altında Sahibinden platformunu kullanan diğer tüketici grubu olan oto

galericiler ve emlakçılar üzerindeki fiyat artışlarının etkisi incelenecektir. Sahibinden’in

kurumsal üyelerden tahsil ettiği ilan fiyatlarındaki artışların emlakçı ve galericilerden

oluşan kurumsal müşterilerin faaliyetlerini zorlaştıracak bir etkisinin bulunup

bulunmadığının incelenebilmesi amacıyla Sahibinden’e ödenen üyelik ücretlerinin oto

galerileri ve emlakçıların gelir ve giderleri içindeki payı incelenmiştir.

(377) Oto galericilik ve emlakçılık faaliyeti yürüten teşebbüslerin yıllık temel maliyet kalemleri

kira/aidat giderleri, elektrik/su/ısınma giderleri, personel ücretleri, taşıt giderleri, çevrim

içi platformlara ödenen ücretler ve diğer giderlerden oluşmaktadır. Bu kapsamda

Sahibinden kurumsal müşterilerinin 2018-2020 yılları arasında Sahibinden’e ve diğer

çevrim içi platformlara ödedikleri yıllık ücretlerin toplam maliyetleri ve gelirleri içindeki

payının ölçülmesi amacıyla emlakçılar ve oto galericileri ile sektör temsilcilerinden

bilgi/belge talep edilmiştir..

(378) Aşağıdaki tabloda oto galericilik faaliyeti yürüten kurumsal müşterilerin 2018-2020 yılları

arasında Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam maliyetleri içindeki payının dağılımı

gösterilmektedir.

Tablo 71: Oto Galericiler tarafından Sahibinden’e Ödenen Yıllık Ücretlerin Toplam Yıllık Maliyetleri

İçindeki Payının Dağılımı (Teşebbüs Sayısı)

Sahibinden’e Ödenen Ücretlerin Toplam Maliyetler İçerisindeki Payı (Yıllık) 2018 2019 2020 %51+ 14 14 20

Toplam Oto Galerici Sayısı 129

Kaynak: Oto galericilerden gelen bilgiler

(379) Yukarıda yer verilen tabloya göre örneğin 2018 yılında ankete katılan 129 oto galericiden 14’ünün, toplam maliyetleri içinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %50’in üzerinde iken 15’inin, toplam maliyetleri içerisinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %31-50 aralığındadır. Bu tablodaki verilere dayalı olarak kurumsal müşterilerin Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam maliyetleri içindeki payına ilişkin olarak en yüksek sayıdaki cevaplara bakıldığında, 2018 yılında galericilerin %(…..)’unun payın %0-5 arasında değiştiğini %(…..)’inin payın %6-15 arasında değiştiğini; 2019 yılında galericilerin %(…..)’ünün payın %6-15 arasında değiştiğini, yine aynı oranda galericinin payın %16-30 arasında değiştiğini; 2020 yılında galericilerin %(…..)’sının payın %16-30 arasında değiştiğini; %(…..)’ünün payın %6-15 arasında değiştiğini beyan ettiği görülmektedir.

(380) Aşağıdaki tabloda emlakçılık/gayrimenkul danışmanlığı faaliyeti yürüten kurumsal müşterilerin 2018-2020 yılları arasında Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam maliyetleri içindeki payının dağılımı gösterilmektedir.

Tablo 72: Emlakçılar tarafından Sahibinden’e Ödenen Yıllık Ücretlerin Toplam Yıllık Maliyetleri

İçerisindeki Payının Dağılımı (Teşebbüs Sayısı)

Sahibinden'e Ödenen Ücretlerin Toplam Maliyetler İçerisindeki Payı (Yıllık) 2018 2019 2020

%51+ 30 34 42

Toplam Emlakçı Sayısı 160

Kaynak: Emlakçılardan gelen bilgiler

(381) Yukarıda yer verilen tabloya göre örneğin 2018 yılında ankete katılan 160 emlakçının 30’unun, toplam maliyetleri içinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %50’in üzerinde iken 46’sının, toplam maliyetleri içerisinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %31-50 aralığındadır. Bu tablodaki verilere dayalı olarak emlakçılık/gayrimenkul danışmanlığı faaliyet yürüten kurumsal müşterilerin Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam maliyetleri içindeki payına ilişkin olarak en yüksek sayıdaki cevaplara bakıldığında, 2018 yılında emlakçıların %(…..)’inin payın %31-50 arasında değiştiğini %(…..)’inin payın %16-30 arasında değiştiğini; 2019 yılında emlakçıların %(…..)’inin payın %31-50 arasında değiştiğini, %(…..)’inin payın %16-30 arasında değiştiğini; 2020 yılında emlakçıların %(…..)’inin payın %31-50 arasında değiştiğini; %(…..)’inin payın %51+ olduğunu beyan ettiği görülmektedir.

(382) Aşağıdaki tabloda oto galericilik faaliyeti yürüten kurumsal müşterilerin 2018-2020 yılları arasında Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam gelirleri içindeki payı gösterilmektedir.

Tablo 73: Oto Galericiler tarafından Sahibinden’e Ödenen Yıllık Ücretlerin Toplam Yıllık Gelirleri

İçerisindeki Payının Dağılımı (Teşebbüs Sayısı)

Sahibinden'e Ödenen Ücretlerin Toplam Gelirler İçerisindeki Payı (Yıllık) 2018 2019 2020

%51+ 11 9 13

Toplam Oto Galerici Sayısı 129

Kaynak: Oto galericilerden gelen bilgiler

(383) Yukarıda yer verilen tabloya göre örneğin 2018 yılında ankete katılan 129 oto galericiden 11’inin, toplam gelirleri içinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %50’in üzerinde iken 8’inin, toplam gelirleri içerisinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %31-50 aralığındadır. Bu tablodaki verilere dayalı olarak kurumsal müşterilerin Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam gelirleri içindeki payına ilişkin olarak en yüksek sayıdaki cevaplara bakıldığında, 2018 yılında galericilerin %(…..)’inin payın %6-15 arasında değiştiğini %(…..)’ünün payın %0-5 arasında değiştiğini; 2019 yılında galericilerin %(…..)’inin payın %6-15 arasında değiştiğini, %(…..)’inin payın %0-5 arasında değiştiğini; 2020 yılında galericilerin %(…..)’inin payın %6-15 arasında değiştiğini; %(…..)’sının payın %0-5 arasında değiştiğini beyan ettiği görülmektedir.

(384) Aşağıdaki tabloda emlakçılık/gayrimenkul danışmanlığı faaliyeti yürüten kurumsal müşterilerin 2018-2020 yılları arasında Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam gelirleri içindeki payı gösterilmektedir.

Tablo 74: Emlakçılar tarafından Sahibinden’e Ödenen Yıllık Ücretlerin Toplam Yıllık Gelirleri İçerisindeki

Payının Dağılımı (Teşebbüs Sayısı)

Sahibinden'e Ödenen Ücretlerin Toplam Gelirler İçerisindeki Payı (Yıllık) 2018 2019 2020

%51+ 13 15 17

Toplam Emkalçı Sayısı 160

Kaynak: Emlakçılardan gelen bilgiler

(385) Yukarıda yer verilen tabloya göre örneğin 2018 yılında ankete katılan 160 oto emlakçıdan 13’ünün, toplam gelirleri içinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %50’in üzerinde iken 28’inin, toplam gelirleri içerisinde Sahibinden’e ödediği üyelik ücretinin payı, %31-50 aralığındadır. Bu tablodaki verilere dayalı olarak kurumsal müşterilerin Sahibinden’e ödedikleri ücretlerin toplam gelirleri içindeki payına ilişkin olarak en yüksek sayıdaki cevaplara bakıldığında, 2018 yılında emlakçıların %(…..)’unun payın %6-15 arasında değiştiğini %(…..)’ünün payın %16-30 arasında değiştiğini; 2019 yılında emlakçıların %(…..)’ünün payın %16-30 arasında değiştiğini, %(…..)’inin payın %6-15 arasında değiştiğini; 2020 yılında emlakçıların %(…..)’inin payın %16-30 arasında değiştiğini; %(…..)’inin payın %31-50 arasında değiştiğini beyan ettiği görülmektedir.

(386) Yukarıda yer verilen değerlendirmeler doğrultusunda, Sahibinden’in fiyat artışlarının oto galericiler ve emlakçılar üzerinde önemli düzeyde bir etkisinin gözlenmediği değerlendirilmektedir.

(387) Öte yandan emlakçı ve oto galericilerin, aracılık ettikleri gayrimenkul/vasıta satışları/kiralamaları içerisinde Sahibinden’in payının ne olduğuna ilişkin verdikleri cevaplar aşağıda sunulmaktadır:

Dağılımı (Teşebbüs Sayısı)

Aracılık ettiğiniz gayrimenkul satışları/kiralamaları içerisinde Sahibinden'in tahmini payı ne kadardır?

%80-100 9

Toplam 160

Kaynak: Emlakçılardan gelen bilgiler

Dağılımı (Teşebbüs Sayısı)

Aracılık ettiğiniz gayrimenkul satışları/kiralamaları içerisinde Sahibinden'in tahmini payı ne kadardır?

Kaynak: Galericilerden gelen bilgiler

(388) Yukarıda yer verilen tablolardan görüldüğü üzere, emlakçıların ve galericilerin yaptıkları satış/kiralamalar içerisinde Sahibinden’in önemli bir paya sahip olduğu görülmektedir. I.3.6. Potansiyel Rekabete İlişkin Değerlendirme

(389) Potansiyel rekabet kavramı, bir piyasadaki mevcut teşebbüslerin davranışlarını ve stratejilerini, o piyasanın cazip olması halinde giriş yapması muhtemel potansiyel rakiplerin tepkilerini de dikkate alarak belirlemelerine yol açan rekabet baskısını ifade eder. Potansiyel rekabet kavramı, kısaca “mevcut teşebbüslerin piyasaya yeni giriş olasılığı karşısında hissettiği baskı” olarak da tanımlanabilir.

(390) Potansiyel rekabet değerlendirmesinde öncelikle ilgili pazarın özellikleri öne çıkmaktadır. Sahibinden’in faaliyet gösterdiği pazar, teknolojiyi yoğun bir girdi olarak kullanan, inovasyona bağımlı bir pazar olması nedeniyle, geleneksel pazarların dağıtım ağı kurulması, satış kanalına yatırım yapılması, ürünlerin depolanması gibi yüksek ve fiziki maliyetler içermeyen ve dolayısıyla geleneksel pazarlardan ayrılan bir pazardır.

(391) Teknolojiyi yoğun olarak kullanan pazarlarda, yeni bir teknolojiye veya inovasyona sahip olan potansiyel rakiplerin pazara hızlıca giriş yapabilmeleri ve rekabetin yenilikler üzerinden gerçekleşmesi nedeniyle değişim çok hızlı olmakta ve pazarda dinamik bir rekabet süreci var olmaktadır.

(392) D. S. Evans’a göre her on yılda bir durdurulamayacağı varsayılan, şebeke etkisinin ve ilk giren avantajının korumasındaki birçok lider dijital platform, bugün hâkimiyetlerini kaybetmişlerdir. Birçok olayda yeni teknolojiler, rakiplerin pazara girişi için zemini değiştirmiştir. Örneğin kablolu genişbant internet hızının artması, çevrimiçi müzik akışını kullanılabilir düzeye çıkararak ülkemizde dijital radyolar, Itunes ve Spotify’ın faaliyete geçişine imkân tanımıştır. Kablosuz genişbantın hızlı bir şekilde gelişmesi, genişlemesi ve kapasitesinin artması kullanıcılar ile akıllı cihaz geliştiricileri için muazzam değişikliğe yol açmıştır. Bu gelişmelerin getirdiği motivasyon sonucu AOL ve Yahoo! lider konumlarını Google ve Facebook’a devretmişlerdir. 214

(393) Yine yıllar önce kendi sektörlerinde pazar lideri olan MySpace, Nokia, Blackberry, Kodak gibi teşebbüsler, hızlı değişen teknolojiye ayak uyduramayarak, pazara yeni giren oyuncularla rekabet edemeyerek kimi pazardan çıkmış, kimi ise sıradan oyuncular 214 Karagülle, A. O. (2020), Dijital Platformlarda Pazar Gücünün Belirlenmesi, Rekabet Kurumu Uzmanlık Tezi, Ankara, s. 27.

haline dönüşmüşlerdir. Benzer şekilde Google AdWords’ün çevrimiçi reklamcılık pazarındaki güçlü konumu, Facebook reklamcılığının baskısı altındadır.

(394) Soruşturma konusu pazarlarda da, pazara sonradan girenin sahip olduğu yenilik ve inovasyon sayesinde pazar lideri olmayı başardığı durumlara örnekler verilebilir. Bu kapsamda ilk örnek olarak ABD’de 1997 yılında online vasıta ilan tanıtım sitesi olarak kurulan Autotrader, yine pazara 1998 yılında giren cars.com ile birlikte uzun yıllar pazarın lider oyuncusu olmuş ancak 2006 yılında pazara giriş yapan Cargurus, Autotrader ve Cars.com gibi iki büyük oyuncuyu geride bırakarak pazar lideri olmuştur. Vasıtadaki durumun benzeri yine ABD’de emlak ilan tanıtım pazarında ortaya çıkmıştır. 1996 yılında emlak ilanları listelemeye başlayan realtor.com pazara giren ilk oyuncu olmasına rağmen 2010 yılında liderliği Zillow’a kaptırmıştır.

(395) Pazara girişi cazip hale getiren en önemli etken, pazarda yerleşik teşebbüslerin uyguladığı yüksek fiyatların potansiyel rakiplerin iştahını kabartmasıdır. Potansiyel rakipler, pazar fiyatlarındaki olası yükselişlere karşı duyarlı bir şekilde ilgili pazara giriş yapabilecektir. Bilindiği üzere iktisadın temel ilkelerine göre bir pazarda fiyatlar rekabetçi seviyelerin üzerindeyse bu pazar rakipler için cazip hale gelecek, pazara girişler olacak ve fiyatlar rekabetçi seviyelere inecektir. Bu husus, pazar lideri teşebbüsler üzerinde rekabetçi baskı yaratacaktır.

(396) Sahibinden’in uyguladığı veya uygulayacağı yüksek fiyatların rakipler gözünde pazarı çekici hale getirmesi hususunun doğruluğu, Sahibinden’e rakip olarak pazara giriş yapan teşebbüslerin olup olmadığının belirlenmesi ile teyit edilebilir. 2000 yılında Sahibinden’in pazara girişi sonrası ülkemizde her ne kadar ABD örneklerinde olduğu gibi pazar liderliğini elde edecek güce sahip olamasa da emlak satış/kiralama ve vasıta satış işlemlerine ilişkin çevrim içi ilan platformu pazarlarına giriş yapan teşebbüsler olmuştur. Aşağıda yer verilen tablodan da görüldüğü üzere emlak satış/kiralama ve vasıta satış işlemlerine ilişkin çevrim içi ilan platformu pazarlarına potansiyel rakip teşebbüsler tarafından girişler ve sınırlı da olsa elde edilen pazar payları, Sahibinden üzerinde potansiyel rakiplerin sınırlı düzeyde rekabetçi baskı yaratma kapasitesine sahip olduğunu göstermektedir. Aşağıda yer verilen tabloda emlak ve vasıta kategorilerinde Sahibinden ve rakiplerin 2018-2020 yılları arasındaki ilan sayılarına yer verilmektedir:

Tablo 77: Sahibinden ve Rakiplerinin Kurumsal Müşterilerinin 2018-2020 Yılları Arası İlan Sayıları

EMLAK Tür 2018 2019 2020

Sahibinden Kurumsal İlan Sayısı (…..) (…..) (…..)

VASITA Tür 2018 2019 2020

Kaynak: Teşebbüslerden gelen bilgiler

(397) Yukarıda yer verilen tablodan görüldüğü üzere, emlak kategorisinde yerleşik teşebbüs Hürriyet Emlak’ın ilan sayısı azalmakla birlikte Emlakjet’in ilan sayısının arttığı; vasıta kategorisinde ise Letgo’nun pazara hızlı bir giriş yaptığı görülmektedir. Letgo araba kategorisini Mayıs 2017 yılında, emlak kategorisini Haziran 2018 yılında faaliyete geçirmiş ve kısa süre içinde pazarda pay elde eden teşebbüsler arasına girmiştir.

(398) Araba Sepeti, “tasit.com”u 2017 yılında, “araba.com”u ise 2018 yılında devralarak pazarda daha güçlü bir şekilde faaliyet göstermeye başlamıştır. Nitekim 2018 yılında ilan sayısı (…..) iken 2020 yılında (…..) ilan sayısına ulaşmıştır.

(399) Satış Garanti (www.satisgaranti.com) sitesi emlak ve vasıta kategorilerinde ilan platform hizmeti sunmak amacıyla 05.10.2018 tarihinde kurulmuştur. Kurumsal müşterilere sunulun ilan paketlerinde, sitenin tanıtımı amacıyla 2019 yılı için indirimli fiyatlar uygulanmış, bireysel üyelere ücretsiz olarak iki ilan verme hakkı tanınmıştır. 2020 yılı itibarıyla (…..) ilan sayısına, (…..) bireysel üye sayısına ve (…..) kurumsal üye sayısına ulaşmıştır.

(400) I.3.5.1.2. numaralı başlık altında yer verildiği üzere, Sahibinden’in paket fiyatlarında uygulayacağı bir düşüş karşısında birçok rakip kendi hizmetinin kullanıcı sayısının düşeceğini, gelirlerinin azalacağını ve zaten düşük olan pazar paylarının giderek azalacağını ifade etmiştir. İncelenen dönemdeki fiyat düzeyleri ve rekabet koşulları dikkate alındığında, Sahibinden’in yüksek ancak tüketici zararına olan etkisinin net olarak tespit edilemediği fiyatlarını düşürmesine yönelik yapılacak bir müdahale durumunda, rakip teşebbüslerin Sahibinden ile rekabet etmesinin daha da güçleşmesi riskinin doğacağı değerlendirilmektedir. Bu husus ve yukarıda yer verilen, pazardaki fiyatların yüksek olması durumunun potansiyel rakipleri pazara çekeceği görüşü birlikte ele alındığında, Sahibinden tarafından talep edilen yüksek fiyatların, potansiyel rakipler bakımından pazara girme niyetini arttırıcı bir etkiye sahip olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

(401) Henüz Sahibinden’in sunduğu hizmetlerle aynı pazarda olmadığı düşünülen Facebook, Instagram gibi sosyal medya platformlarının dahi ilerleyen yıllarda Sahibinden’e rekabetçi baskı oluşturması muhtemeldir.

(402) Nitekim (…..) cevabında; “Facebook ve Instagram gibi sosyal medya platformlarının kullanıcı sayıları ve trafikleri çok yüksektir. Mevcut durumda, ilan listeleme fonksiyonları gelişmiş olmayıp, önümüzdeki dönemde daha fazla yatırım yapacaklarını ve bu nedenle rekabet ortamı yaratacaklarını düşünmekteyiz. İlan sayılarının artması ile birlikte ikame konuma hızla gelebileceklerdir. Dolayısıyla söz konusu platformlar bugün itibariyle fiili rakip ve ikame olmasalar dahi kısa süre içerisinde pazara etkili giriş yapabilecek durumdadırlar.” şeklinde ifade etmiştir.

(403) (…..) cevabi yazısında; “Facebook tarafından yayına alınan pazaryeri özelliğinin yakında bizler için risk teşkil etmesi söz konusu olabilir” ifadesini kullanmıştır.

(404) Facebook, 16.03.2018 tarihinde “Facebook Marketplace” (kısaca Marketplace) modelini Türkiye’de uygulamaya koymuştur. Marketplace’te, satılık/kiralık emlak ve vasıta kategorileri dâhil olmak üzere 17 farklı kategoride ücretsiz ilan verilebilmektedir. Marketplace uygulamasında ilan verenler diğer çevrim içi platformlardan farklı olarak bireysel veya kurumsal olarak ayrıştırılmamaktadır. Bu haliyle Facebook tarafından sunulan hizmet, Sahibinden’in sunduğu hizmetle benzerlik gösterse de işleyişte aralarında büyük farklılıkların bulunduğu görülmektedir. Öncelikle herhangi bir oto galerici veya emlakçı teşebbüsü adına Facebook hesabı oluşturarak Marketplace üzerinde sınırsız sayıda ve ücretsiz şekilde ilan verebilmektedir. İlan veren tarafından kaldırılmadığı sürece ilan yayımlanmaya devam etmektedir. İlan veren ilanı yayında tuttuğu sürece ilanını yayından kaldırmasa dahi herhangi bir maliyetle karşılaşmayacağı için ilana konu malın satışı gerçekleşmiş olsa da ilan yayında kalabilmektedir. Bu sebeple artık geçerli olmayan ilanların Marketplace’te yayında olma olasılığı bulunmaktadır. Bu durum, Sahibinden gibi hizmetin ücretlendirildiği ve ilan sayısının sınırlandırıldığı platformlara kıyasla potansiyel alıcıların arama maliyetini artırabilecektir. İkinci olarak, diğer çevrim içi platformlara kıyasen Marketplace üzerinde yer alan ürün

filtreleme seçenekleri oldukça kısıtlı seviyededir. Üçüncü olarak, Marketplace uygulamasında ziyaretçiler üye olmaksızın tüm ilanları görüntüleyebilmekle birlikte ilan detaylarına ulaşmak isteyen ve ilan sahibi ile iletişime geçmek isteyen ziyaretçilerin Facebook’a üye olması gerekmektedir. Dolayısıyla Facebook Marketplace’ın mevcut durumda Sahibinden üzerindeki rekabetçi baskısı çok sınırlı düzeyde kaldığı, ancak rekabetçi baskı yaratmasa da gelecekte bu baskının artacağı değerlendirilmektedir.

(405) Sonuç olarak yukarıda yer verilen değerlendirmeler doğrultusunda, Sahibinden üzerinde yurt içi veya yurt dışı rakiplerden gelebilecek bir potansiyel rekabet baskısı olduğu görülmektedir.

I.3.7. Sahibinden Tarafından Gönderilen Yazılı Savunmaların Değerlendirilmesi

(406) Soruşturma Konusu Dönem İle İlgili Savunma

- Savunmada, teşebbüsün ilgili pazarlarda hâkim durumda bulunup bulunmadığı

iddialarından bağımsız olarak iddialara konu fiyatlandırma davranışları hakkında

açıklamalarda bulunulacağı,

- Savunmada, Sahibinden’in vasıta ve emlak ilanları alanlarında halihazırda

uygulamakta olduğu fiyatların 01.02.2020'de ilan edilmiş fiyatlar olduğu, bu tarihte

liste fiyatlarında %22.5 nispetinde bir düzenleme yapıldığı, bundan bir önceki

düzenlemenin ise 2018 Şubat’ta yapıldığı, 2018 yılı içinde ve takip eden 2019 yılı

süresince, yani 2 sene boyunca fiyatlarda herhangi bir değişiklik yapılmadığı, 2018

Şubat öncesinde ise son fiyat değişikliğinin 2017 Şubat’ta gerçekleştiği,

- İptal edilen karar ile sonuçlanan soruşturma kapsamında 2018 yılı fiyatları hakkında

bilginin E.4202 sayılı ve 30.03.2018 tarihli ek bilgi talebine istinaden Kurumumuzca

talep edildiği, söz konusu bilgiye 6 Nisan 2018 tarihli cevap dilekçesi uhdesinde yer

verildiği, Kurum’un, yürüttüğü soruşturma kapsamında 2018 yılı fiyatları bilgisinde

olarak bir değerlendirme yaptığı, ancak Kurul tarafından 2018 yılı fiyatlarına dair

herhangi bir ihlal tespiti yapılmadığı, eş deyişle, 2018 yılında uygulanan fiyatların

“aşırı” nitelikte bulunmadığı,

- Bu çerçevede, huzurdaki soruşturma bakımından 2018 fiyatlarının inceleme konusu

edilemeyeceği,

- Bu soruşturmanın ancak 2018 fiyat düzenlemesi ertesinde gerçekleşen fiyat

değişiklikleri ile sınırlı bir inceleme yürütebileceği

ifade edilmiştir.

(407) Sahibinden savunmasında Kurulun 01.10.2018 tarih ve 18-36/584-285 sayılı (Ankara 6. İdare Mahkemesi tarafından iptal edilen) kararına konu soruşturma kapsamında 06.04.2018 tarihli cevap dilekçesi ile 2018 yılına ilişkin fiyat bilgisinin Kurum’a sunulduğu ve 2018’e ilişkin olarak söz konusu kararda değerlendirme yapıldığı ifade edilmektedir.

(408) Ancak 01.10.2018 tarih ve 18-36/584-285 sayılı Kurul kararında 2015-2017 dönemi incelenmiş olup, gerekçeli kararda 2018 yılına ilişkin hiçbir değerlendirmeye yer verilmemiş, fiyat bilgilerinin sunulduğu tablolarda dahi en son 2017 yılına yer verilmiştir. Bu nedenle söz konusu kararda 2018 yılına ilişkin de değerlendirme yapıldığı varsayımında bulunulması mümkün değildir. Kaldı ki Sahibinden tarafından 06.04.2018’de sunulduğu belirtilen cevap dilekçesinde cevabi yazının tarihi itibarıyla 2018 yılının sadece ilk üç ayına ilişkin bilginin sunulmuş olabileceği değerlendirilmektedir. Bu nedenlerle iptal edilen kararda 2018 yılına ilişkin değerlendirme yapılarak herhangi bir ihlal tespiti yapılmadığı savunmasını kabul etmek hukuken mümkün gözükmemektedir.

(409) Hukuken incelenebilecek tek dönem olduğu iddia edilen (2019 – 2020) döneminde

Sahibinden emlak ve vasıta ilanları liste fiyatları seyrine ilişkin savunma

- Savunmada Sahibinden’in emlak ve vasıta ilanlarında her bir paket özelinde 2018- 19-20 fiyatlarına, aylık liste ve indirimli ortalama fiyatlara yer verilerek emlak ve vasıta alanında paket liste fiyatları seyrinin, TÜİK (TCMB) verilerine göre 2018 Şubat ile (son değişiklik tarihi olan) 2020 Şubat arası dönemde enflasyon oranı olan %34.47’ye nazaran durumuna yer verilmekte,

- Buna göre Sahibinden’in emlak ilanlarının liste fiyatları, liste fiyat değişiklik tarihleri olan 2018 Şubat ile 2020 Şubat arası dönemde enflasyonun yaklaşık %35 altında bir değişikliğe konu olduğu,

- Sahibinden’in vasıta ilanlarının liste fiyatları, liste fiyat değişiklik tarihleri olan 2018 Şubat ile 2020 Şubat arası dönemde enflasyonun yaklaşık %35 altında bir değişikliğe konu olduğu,

- 2018 yılı fiyatlarının işbu soruşturma kapsamında incelenemeyeceği, bu soruşturmada sadece 2019 ve 2020 fiyatlarının incelenebileceği,

- Diğer yandan, 2019 ve 2020 fiyatları incelendiğinde durum yukarıdaki gibi olduğu ve iddiaların reddinin gerektiği, ancak Kurum nezdinde herhangi bir tereddüt doğmaması ve oluşabilecek her türlü tereddüdün giderilmesine binaen bir de 2018 yılı fiyatlarını da içeren bir değerlendirmeye yer verildiği,

- Bu çerçevede emlak, sonrasında ise vasıta alanında paket liste fiyatları seyrinin, TÜİK (TCMB) verilerine göre 2017 Şubat ile (son değişiklik tarihi olan) 2020 Şubat arası dönemde enflasyon oranı olan %48.27’e nazaran durumu hakkında bir değerlendirmeye yer verildiği,

- Buna göre emlak ilanlarının liste fiyatları, fiyat değişiklik tarihleri olan 2017 Şubat ile 2020 Şubat arası dönem enflasyon oranının altında bir değişikliğe konu olduğu, vasıta ilanlarının liste fiyatlarında, fiyat değişiklik tarihleri olan 2017 Şubat ile 2020 Şubat arası arası dönem enflasyon oranının altında bir değişikliğe konu olduğu,

- Ayrıca Sahibinden’in emlak ve vasıta ilanları fiyatlarına dair bir incelemede müşterilere uygulanan ve kimi zaman %30’lara %40’lara çıkan indirim oranlarının da dikkate alınması gerektiği

ifade edilmiştir.

(410) Dosya kapsamında yapılan aşırı fiyat analizinde, Sahibinden’in fiyat-maliyet yapısı

incelenmiş, rakiplerin fiyatlarıyla karşılaştırma yapılmış ve fiyatların aşırı olduğu

varsayımı altında tüketici zararına yol açıp açmadığı incelenmiştir. Bu analiz sonucunda

elde edilen verilerin teşebbüsün aşırı fiyatlama yaptığı iddialarını desteklemediği

sonucuna ulaşılmıştır. Bu itibarla, değerlendirme bölümlerinde yer verilen açıklama ve

analizlerde cevaplandığından burada söz konusu savunmalara ilişkin olarak ayrıca bir

değerlendirme yapılmamıştır.

(411) Soruşturma Sürecine Dahil Edilen Başvurulara İlişkin Savunmalar

- Soruşturma sürecinde Kurum’a intikal eden ve soruşturmada değerlendirilen iddialara benzer nitelikte iddiaları içeren başvuruların Kurulun 26.11.2020 tarihli ve 20-51/698- M sayılı toplantısında yürütülmekte olan Soruşturma’ya dahil edilmesi üzerine, söz konusu başvurulara ilişkin olarak bu 3 yeni şikayetin de dönemsel olarak “Sahibinden’in 2017 yılı sonrasından itibaren fiyatlama davranışları” ekseninde inceleneceğinin anlaşıldığı,

- Birinci şikayetin (Kurum kayıtlarına 04.11.2020 tarih ve 11799 sayı ile intikal eden başvuru) vasıta ilanları hakkında bireysel bir kullanıcı tarafından yapıldığının

anlaşıldığı, Sahibinden’de bireysel kullanıcılara özel sunulan, ürün kategorisi (emlak, vasıta, yedek parçalar, iş makineleri vb) bazında değişen “Bireysel İlan Teklifleri”nin bulunduğu, bu tekliflerde bireysel kullanıcılara özel (kategorilere göre) yıllık ücretsiz ilan kullanım imkanının sunulduğu,

- Vasıta kategorilerinde bireysel kullanıcıların 1 yıllık süreçte 1 adet ilanı "İlk İlan" teklifi uyarınca ücretsiz verebildiği, bu şekilde verilen ilanın 30 gün süre ile yayında kaldığı,

- Bu tekliften bir kere yararlandıktan sonra [yani ilan 30 gün ücretsiz yayınlandıktan sonra] tekrar ücretsiz ilan teklifinden faydalanmak için; önceki teklif kapsamındaki ilanın yayınlanmasının üzerinden 365 gün geçmesinin gerektiği, ücretsiz ilan kullanımı ertesinde 365 günlük süreç içerisinde verilen yeni ilanların standart ücretler üzerinden fiyatlandırıldığı, 15.01.2020 - 31.08.2020 tarihleri arasında Vasıta Ücretli Standart İlan fiyatının (…..) TL olarak uygulandığı, bununla birlikte, ilk ücretli ilana özel indirimli fiyat uygulandığı (1.07.2020 itibariyle (…..) TL),

- 1. şikayette “ücretlerin 150 TL’den başlayıp 450 TL’ye kadar çıkabildiği”ne yapılan atıftan, ilgili kullanıcının ikinci ücretli ilanını verdiğinin değerlendirildiği (zira yukarıda da değinildiği üzere ücretsiz dönem ertesinde ilk ücretli ilana 1.7.2020 itibarıyla (…..) TL uygulanmakta, ikinci ücretli ilana ise standart ilan ücreti olan (…..) TL uygulanmaktadır.). Dolayısıyla aynı yıl içinde 30 gün süreli ücretsiz ilk ilan ve akabinde indirimli ücretli ikinci ilan verilmesi ertesinde, 3. kez ilan verilmek istendiğinde standart ilan için (…..) TL, Pro İlan için (…..) TL, Premium İlan için (…..) TL tekliflerin sunulduğu,

- Aynı yıl içerisinde 3. ilanını veren bireysel kullanıcının, karşısına çıkacak bu teklifler arasında dilediğini seçebileceği, ilk teklif standart ilan fiyatı olarak belirtilen fiyat olup, diğer iki teklifin tamamen isteğe bağlı olduğu ve içerisinde birçok doping ürünü barındıran farklı içerikte fiyat teklifleri olduğu, bu nedenle örneğin standart ilanı alan ile Pro veya Premium ilanı alan kişilerin farklı içeriklerde ürün almasının söz konusu olacağı, Vasıta Kategorisinde Ücretli İlan ve Pro-Premium ilan fiyatlarının zaman içerisinde seyrine dair bilgiye sunulan tabloda yer verildiği,

- 2. Şikayetin vasıta veya emlak ilanlarından hangisine ilişkin olduğu anlaşılamamakla birlikte, kurumsal bir kullanıcı tarafından yapıldığının tahmin edildiği, Kurumsal mağaza fiyatlarında 2018 yılında gerçekleştirilen %(…..) oranında düzenleme sonrası 2019 yılında Sahibinden’in emlak ve vasıta kategorilerinde kurumsal mağaza fiyatlarında düzenleme gerçekleştirmediği ve liste fiyatlarının 2018 fiyatları ile aynı kaldığı,

- Şikayetin kaleme alınışından şikayet sahibi kurumsal kullanıcının 10.10.2018 – 28.02.2019 tarihleri arasında emlak, vasıta, kiralık araç ve motosiklet kategorilerinde taahhütlü kurumsal mağazalar için geçerli olan mağaza taahhüt yenilemesi için “Yanınızdayız Kampanyası”ndan faydalandığının tahmin edildiği,

- Söz konusu (2018 fiyat listesi ile yenilenmiş üyelere uygulanmış) kampanya kapsamında taahhüt yenileme gerçekleştiren kurumsal mağazalara/kullanıcılara; • Devam etmekte olan taahhütlü kurumsal mağaza kullanımı kapsamında, 1. yılını dolduranlara, yeni taahhüt süresi olan 12 ay boyunca ayrıca %(…..) indirim,

• İki ve daha fazla yılını dolduranlara, yeni taahhüt süresi olan 12 Ay boyunca %(…..) indirim uygulandığı,

- Kurumsal mağazalar, bu kampanya ile 12 ay boyunca avantajlı (yani örneğin %(…..) indirimli olarak) kullanım gerçekleştirmeye devam ederek, 2019 yılında taahhüt yenilemeleri ile birlikte (2019’da da geçerli olan) 2018 kurumsal mağaza fiyat listesinden ücretlendirilmeye başladıkları, bu noktada, söz konusu kullanıcının

%(…..)’lik kampanya sona erdiği için sanki %(…..) artış yapıldığı izlenimine kapıldığının tahmin edildiği,

- Ancak %(…..)’lik indirimin sona ermesi neticesinde yansıyacak olan (2018 fiyat düzenlemesi kaynaklı) %(…..)’lik artıştan, bu dönemde, 1. Yazılı Savunma kapsamında tanımladıkları “Üyelik Yaşı İndirimi” kapsamında ek olarak kazandıkları ilave %(…..) üyelik yaşı indirimi ile %(…..) olarak etkilenmiş olduğunu tahmin ettikleri,

- Bu çerçevede bir müşterinin kendisinin istifade ettiği kampanyanın sona ermesi ile birlikte karşılaştığı fiyatı hatalı bir biçimde zam olarak telakki etmesine dayalı bu şikayetin reddinin gerektiği,

- 3. şikayetin vasıta ilanları hakkında bireysel bir kullanıcı tarafından yapıldığının anlaşıldığı, birinci şikayete ilişkin açıklamalarda belirtildiği gibi, Sahibinden’de bireysel kullanıcılara özel sunulan, ürün kategorisi (emlak, vasıta, yedek parçalar, iş makineleri vb) bazında değişen “Bireysel İlan Teklifleri”nin bulunduğu, bu tekliflerde bireysel kullanıcılara özel (kategorilere göre) aylık ve yıllık ücretsiz ilan limitleri sunulduğu,

- Yukarıda ilk şikayete ilişkin açıklamalarda belirtildiği üzere vasıta kategorilerinde bireysel kullanıcılar 1 yıllık süreçte 1 adet ilanı "İlk İlan" teklifinde ücretsiz verebildiği, bu şekilde verilen ilanın 30 gün süre ile yayında kaldığı,

- Üçüncü şikayette ücretsiz ilan teklifinden faydalanacak kullanıcının (doping vb özellikleri içermeyen nitelikte 30 gün süreli bir ücretsiz ilan vermek yerine), EK-1’de sunulan görselin ilk sayfasında da gösterildiği şekilde, avantajlı “İlk İlanım” teklifi kapsamında 90 gün süreli, 90 gün boyunca “Küçük Fotoğraf” dopingi ile birlikte ilanının 31. ve 61. günlerinde “Güncelim” dopingi uygulanan (…..) TL’lik tekliften faydalandığının düşünüldüğü (bu şekilde, kullanıcının 30 gün süreli ücretsiz ilan vermek yerine, avantajlı “ilk ilanım” teklifi kapsamında, 90 gün süreli ve dopingli bir ilan vermeyi tercih ettiği, böylelikle kullanıcının, avantajlı “ilk ilanım” teklifi olmasaydı, aynı şartlarla (90 gün süreli ve dopingli) ilan yayını için toplam (…..) TL (ilan bedeli) + (…..) TL (doping bedeli) ödeyecekken, bu teklif kapsamında yalnızca (…..) TL ödediği), bu fiyatın 90 günlük bir teklifte geçerli olmasının, 30 günlük bir ilanın (…..) TL seviyesinde olduğu anlamına gelmediği,

- Şikayet sahibinin bireysel kullanıcının ücretsiz ilan yayınlaması sonrasında, EK-1 olarak sunulan görselin ikinci sayfasında gösterildiği üzere, vasıta kategorisine özel ilk ücretli ilan fiyatı olan (…..) TL teklifi ile karşılaştığının anlaşıldığı,

- Karşılaştırmaya konu olan bu iki ayrı teklifin (EK-1’de gösterilen Avantajlı “İlk İlanım” Teklifi ve “Ücretli İlan Bundle” Teklifi ) birbiri ile karşılaştırılmasının doğru olmayacağı, zira kullanıcının avantajlı tekliflerden faydalanmış olmasının fiyat artışı olarak değerlendirilemeyeceği

ifade edilmektedir.

(412) Dosya kapsamında bireysel üyelere uygulanan fiyatlara yönelik olarak yapılan analiz

sonucunda elde edilen verilerin teşebbüsün aşırı fiyatlama yaptığı iddialarını

desteklemediği sonucuna ulaşılmıştır. Bu itibarla, değerlendirme bölümlerinde yer

verilen açıklama ve analizlerde cevaplandığından burada söz konusu savunmalara

ilişkin olarak ayrıca bir değerlendirme yapılmamıştır.

(413) Liste Fiyatları Hakkındaki Savunmalar

- Ek Bildirim’e konu üç adet şikayetin ikisinin (birinci ve üçüncü) bireysel müşterileri, birinin (ikinci şikayet) ise kurumsal müşterileri konu aldığı,

- Kurumsal müşterilere yönelik liste fiyatlarının 2017-2020 ve 2018-2020 dönemlerindeki seyrinin Birinci Yazılı Savunmalarında Kurum’a detaylı olarak açıklandığı,

- Bahsi geçen açıklamaların, geçen süreler zarfında, bu fiyatlarda enflasyonun altında kalan bir düzenleme yapıldığını gösterdiği,

- “bin ilan başına görüntülenme maliyeti” analizi kapsamında, Sahibinden’in kurumsal müşterilerine yönelik reel fiyatlarının, hem global hem de yerel diğer ilan platformlarına kıyas ile son derece düşük ve makul olduğu, söz konusu analizin, Rekabet Kurulu’nun 27.02.2020 tarihli ve 20-12/47-M sayılı kararı ile Sahibinden hakkında başlatılan soruşturma kapsamında Rekabet Kurumu’na ibraz edilen 12.06.2020 tarihli Cevap Yazılarının 9 no’lu ekinde yer aldığı,

- Bireysel müşterilerin yapmış olduğu iki şikayetin de vasıta ilanlarını konu aldığı, dolayısıyla savunmada vasıta ilanlarında bireysel müşterilere uygulanan liste fiyatlarına dair açıklamaya yer verildiği,

- İki yeni şikayetin dönemsel olarak “Sahibinden’in 2017 yılı sonrasından itibaren fiyatlama davranışları” ekseninde inceleneceği anlaşıldığından 2018 ve ertesinde liste fiyatlarının seyrinin değerlendirildiği,

- Mart 2018 – Eylül 2020 arası enflasyon oranının %40,46; ilk ücretli ilan indirimli liste fiyatları artış oranının (%) 40,44; ikinci ücretli ilandan itibaren liste fiyatları artış oranının (%) (…..) olduğu, Temmuz 2018 - Ağustos 2020 arası enflasyon oranının %30,37; Pro İlan Liste Fiyatları Artış Oranının (%) (…..), (…..); Premium İlan Liste Fiyatları Artış Oranının (%) (…..) olduğu,

- 06.03.2018 - 31.08.2020 tarihleri arasında bireysel müşterilere vasıta kategorisinde uygulanan standart ilan liste fiyatlarının enflasyon altında bir oranda düzenlemeye konu olduğu,

- 02.07.2018 - 27.07.2020 tarihleri arasında bireysel müşterilere vasıta kategorisinde uygulanan Pro ürünler ilan liste fiyatlarının, negatif seyir gösterdiği, enflasyon etkisi de gözetildiğinde bu fiyatlarda %(…..)’ları aşan bir indirim yaşandığı, aynı dönemde Premium ürünlerin ise enflasyonun altında bir seyir gösterdiği,

- Söz konusu tespitlerin, fiyatlara dair aşırı fiyat iddialarının reddi gerektiğini gösterdiği

ifade edilmiştir.

(414) Yukarıda ifade edilen savunmalar, değerlendirme bölümlerinde yer verilen açıklama ve

analizlerde açıklanmıştır.

(415) Bireysel Müşterilere Sağlanan Ücretsiz İlan Kullanımı Hakkında Savunmalar

- Sahibinden’in, bireysel müşterilere yönelik hem vasıta, hem de emlak ilan kategorilerinde önemli miktarda ücretsiz ilan kullanım imkanı sağladığı,

- Savunmaya konu vasıta ilanları bakımından söz konusu ücretsiz ilanların oranlarına bakıldığında, vasıta kategorisi altında 2020 yılında yayına alınmış olan yeni bireysel ilanın %(…..)’sının ücretsiz ilan olduğu, bu oranın 2019 yılında %(…..) olarak gerçekleştiği

ifade edilmiştir.

(416) Yukarıda ifade edilen savunmalar, değerlendirme bölümlerinde yer verilen açıklama ve

analizlerde açıklanmıştır.

(417) Soruşturma Raporunda Rakiplerin Fiyatlarının Kapatılmış Olmasına İlişkin Savunma

- Savunmada, s oruşturma kapsamında Sahibinden ve rakiplerinin ürünleri arasında yapılan karşılaştırmalarda rakiplerin ürün fiyatlarının ve yaptık ları açıklamaların

karartıldığı bu sebeple savunmanın söz konusu bilgilere sahip olmaksızın hazırlandığı ifade edilmektedir.

(418) 2010/3 sayılı Dosyaya Giriş ve Ticari Sırların Korunması Hakkında Tebliğ’in (2010/3

sayılı Tebliğ) 12. m addesin e göre teşebbüslerin faaliyet alanları ile ilgili olan ve gizli

tutma iradesine sahip oldukları, yalnızca belirli ve kısıtlı bir kesim tarafından bilinen ve

elde edilebilen, başta rakipleri olmak üzere üçüncü kişilere ve kamuya açıklanması

halinde ilgili teşebbüsün ciddi zarar görme İhtimali bulunan her türlü bilgi ve belge ticari

sır sayılır. Bu çerçevede soruşturmada kullanılan rakiplerin ürünler i ve fiyatlarına ilişkin

bilgilerin ticari sır niteliğinde olduğu değerlendirilmektedir.

(419) Hâkim Durum Değerlendirilmesine İlişkin Savunmalar

- Soruşturmadaki kurumsal üyelere yönelik pazarlardaki hâkim durum analizinde kurumsal üye sayısı, kurumsal üyelerden elde edilen gelirler ve sayfa görüntülenme sayısının parametre olarak değerlendirildiği fakat ilan sayısının dikkate alınmadığı öte yandan bireysel üyelere yönelik hâkim durum analizi bakımından ilan sayısının dikkate alındığı, kurumsal üyelere yönelik pazarlara ilişkin hâkim durum analizlerinde de ilan sayısının gözetilmesi gereken bir parametre olduğu,

- Kurumsal üye sayısı bazlı bir değerlendirmenin kurumsal üyelik esaslı çalışmayan teşebbüsleri pazar dışında bırakacağı bu sebeple analizin hatalı sonuç vereceği,

- Rakiplerin kurumsal üyelerden elde ettiği gelirlerin yanı sıra reklam geliri gibi ilgili hizmet sunumuyla ilişkili olduğu ifade edilen diğer gelir kalemlerinin yalnızca kârlılık mukayeseleri bakımından değil diğer analizler bakımından da dikkate alınması gerektiği,

- Kurumsal üye sayısı bakımından emlak ilanlarında 2018 yılına kadar süre gelen önemli düşüşlerin hâkim durum analizinde ele alınması gerektiği, ilgili dönemde yaşanan düşüşün Ankara 6. İdare Mahkemesi kararında ihlal ön koşulu olarak değinilen “tekel veya tekele yakın bir durumun” varlığı ile çeliştiği,

- Soruşturmada bireysel üyelere yönelik hâkim durum analizinde teşebbüslerin hizmetlerini üyelik ücreti almaksızın hizmet sunduğunun birçok yerde ifade edildiği, bu durumun kurumsal üyelere yönelik pazarlarda teşebbüslerin gelir elde etme stratejilerinin üyelik gelirlerine dayalı olduğu varsayımının hatalı olduğunu gösterdiği, yalnızca üyelik geliri olan teşebbüsler pazara dâhil edilerek yapılan hesaplamanın Sahibinden’in pazardaki değil “yalnızca üyelik geliri olan rakipler arasında” %98,75 pazar payına sahip olduğu sonucunu doğurduğu, bu sebeple hem bireysel üyelere hem de kurumsal üyelere yönelik pazar analizlerinde üyelik gelirlerine dayalı hesaplamalarının analizden çıkartılması gerektiği,

- Sahibinden’in daha fazla görüntülenen reklamların daha pahalı olabildiği analojisinden hareketle sunduğu “değer bazlı fiyatlama” beyanının ortalama ilan başına görüntülenme verisi ve ilanların satışa dönüşme verisi sunulamadığı için kabul edilmediği, öte yandan sayfa görüntülenme sayısının pazar gücü bakımından kıymetli bir kriter olarak kabul edildiği, sayfa görüntülenme sayısının bir hâkim durum kriteri olarak ele alındığı durumda Sahibinden tarafından sunulan “değer bazlı fiyatlama” beyanının buna paralel olarak dikkate alınması gerektiği,

- Soruşturma kapsamında tanımlanan giriş engeli unsurlarının oluşmadığı, 2015 yılı ve sonrasında pazara giriş yapan teşebbüslerin varlığının gerçek manada bir giriş engeli olmadığını teyit ettiği, pazarda tutunabilmek amacıyla katlanılması gereken maliyetlerin çevrim içi ilan pazarına özgü bir husus olmadığı, bu maliyetlerin yeni bir ürünle pazara girmek isteyen tüm işletmecilerin katlanması gereken maliyet olduğu, bu maliyetlerin giriş engeli olarak kabul edilmesi halinde hemen her piyasada giriş

engelinden bahsedilebileceği, tüketicinin talebini karşılayacak ilan seviyesinin pazara

girişi engelleyecek bir husus olmadığı,

- Yurtdışı pazarlarda pazarın en büyük oyuncusunun zaman içerisinde yerini

kendisinden yıllar sonra giren bir oyuncuya bırakabildiğine dair örneklerin de gerek

tutunma maliyetleri gerekse ilan seviyesi ve benzeri engellerin var olmadığına işaret

ettiği,

- Sahibinden’in ek bir maliyete katlanmaksızın çok sayıda oto galeri ve emlakçıya

hizmet vermek suretiyle pazar payını artırabildiği, “önemli miktarda pazarlama

yatırımı yapmaksızın büyüme fırsatı bulduğu” değerlendirilmesinin doğru olmadığı,

zira Sahibinden’in satış/pazarlama alanında önemli tanıtım maliyetlerine katlandığı,

Sahibinden’in pazarlama harcamalarının 2017-2020 yılları arasında artarak devam

ettiği,

- Sahibinden’in marka bilinirliğinin yüksek olmasının ve en geniş kullanıcı kitlesine

sahip olmasının giriş engeli teşkil etmediğinin geçmişteki pazara girişlerle ortaya

koyulduğu,

- Sahibinden’in sahip olduğu ağ etkileri sayesinde önemli miktarda pazarlama yatırımı

yapmaksızın büyüme imkanı bulduğu değerlendirmesinin hatalı olduğu, Sahibinden’in

2020 yılında başlıca rakiplerinin oldukça üzerinde medya ve prodüksiyon yatırımı

yaptığı, reklam ve tanıtıma ciddi bütçeler ayırdığı

ifade edilmektedir.

(420) Aynı ilgili pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin iş modelleri ve stratejileri birbirlerinden farklılaşabilmektedir. Bu sebeple teşebbüslerin pazardaki konumunu tespit etmek amacıyla mümkün olan en objektif kriterler dikkate alınmaktadır. Sahibinden ile birlikte ilgili dönemde “kurumsal üyelerin emlak ve vasıta satış/kiralama faaliyetlerine çevrim içi platform hizmeti” pazarında faaliyet gösteren teşebbüslerin bir kısmı kurumsal müşterilerine ücretsiz olarak sınırsız sayıda ilan yayımlama imkânı tanımaktadır. Bu platformlarda sınırsız ya da çok sayıda ilan hakkı sağlanması, aynı ilan konusu için birden fazla ilan yayımlanmasına veya geçerliliği ortadan kalkmış (ilana konu ürün satılmış/kiralanmış) ilanların yayımlanmasına sebep olmaktadır. Bu durum potansiyel müşterilerin ilgili platforma yönelik ilgisinin azalmasına sebep olabilmektedir. Bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde kurumsal üyeler bakımından ilan sayısı ilgili pazarın durumu hakkında yanıltıcı bir görüntü ortaya koyabileceği için kurumsal üyeler bakımından pazar gücü değerlendirmesinde bir parametre olarak dikkate alınmamıştır. Teşebbüslerin faaliyet gösterdiği alan ve iş modeli fark etmeksizin nihai amacının kâr elde etmek olması nedeniyle kurumsal üyelerden elde edilen gelir; çevrim içi ilan platformlarının kurumsal müşteriler ve potansiyel müşteriler nezdinde tercih edilebilirliklerini göstermesi amacıyla sırasıyla kurumsal üye sayısı ve sayfa görüntülenme sayısı pazar gücünü gösteren parametreler olarak dikkate alınmıştır. Bireysel üyelere yönelik hâkim durum analizinde ise ilan sayılarının bir parametre olarak esas alınmış olmasının nedeni Soruşturma Heyetince tüm teşebbüslerden elde edilen verilerde bireysel ilanlar bakımından tekrarlanan ilanların değil tekil ilan sayısının eksiksiz bir biçimde elde edilmiş olmasıdır. Öte yandan hâkim durum analizi yapılırken tek bir parametreye bağlı kalınarak bir değerlendirme yapılmamış, kurumsal üyeler bakımından kurumsal üye sayısı, kurumsal üyelerden elde edilen gelir ve sayfa görüntüleme sayısı değerlendirilmiş, bireysel üyeler bakımından ise bireysel üye, bireysel ilan sayısı ve bireysel üyelerden elde edilen gelir değerlendirilmiştir.

(421) Soruşturma dönemi 2018-2020 yıllarını kapsadığından, savunmada yer verilen kurumsal üye sayısı bakımından emlak ilanlarında 2018 yılına kadar süre gelen önemli düşüşlerin hâkim durum analizinde ele alınması gerektiğine yönelik savunmanın yerinde

olmadığı değerlendirilmektedir. İncelemede 2018 yılından önceki verilere yer verilmesinin nedeni pazar gelişiminin ve rekabet seviyesinin yıllar içinde izlediği seyrin görülmesidir.

(422) Soruşturmada 2018-2020 yıllarına ilişkin olarak Sahibinden’in kurumsal ve bireysel üyelere uyguladığı ilan yeri sağlama hizmeti fiyatları incelenmiştir. Soruşturma kapsamında kurumsal üyeler nezdinde bireysel üyelik ve kurumsal üyelik arasında ikame ilişkisinin mevcut olmadığı, pazara giriş yapan teşebbüslerin çok taraflı pazarın kendisine özgü özellikleri nedeniyle başlangıçta özellikle tanıtım süresi boyunca kurumsal müşterilerini ücretlendirmesinin mümkün olmadığı, bu teşebbüslerin ancak kurumsal üyelere hizmet sunan yerleşik teşebbüsler üzerinde rekabetçi baskı oluşturabileceği seviyede bir kullanıcı kitlesine sahip olduğunda kurumsal üyelerine ücretli hizmet sunabildiği ayrıntılı bir şekilde açıklanmış ve kurumsal üyeler bakımından ilgili ürün pazarı “kurumsal üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti ve kurumsal üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti” olarak belirlenmiştir. İlgili dönemde Sahibinden ile birlikte tanımlanan pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin tamamına hâkim durum analizinde yer verilmiştir. Bu sebeple kurumsal üyelik hizmeti sunmayan çevrim içi platformların ilgili pazara dâhil edilmesine yönelik talebin yerinde olmadığı değerlendirilmektedir. Bireysel üyeler bakımından ise ilgili ürün pazarı “bireysel üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti ve bireysel üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti” olarak tanımlanmıştır. Kurumsal üyelere benzer şekilde bireysel üyeler bakımından da Sahibinden ile birlikte tanımlanan pazarda faaliyet gösteren önemli oyuncular zaten gelir elde ettiğinden bu teşebbüslere hâkim durum analizinde yer verilmiştir. Ayrıca bireysel üyeler bakımından yapılan pazar analizinde esas olarak bireysel üye sayısı ve bireysel üyeler tarafından verilen ilan sayısı dikkate alınmıştır.

(423) İlgili pazarın tespitinde tüketicilerin gözünde fiyatı kullanım amaçları ve nitelikleri bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar dikkate alınmaktadır. İlgili pazar tespit edildikten sonra bu pazarda yer alan teşebbüslerin ilgili ürüne ilişkin satışları esas alınarak pazar payının hesaplanması mümkündür. Bu tanımlara göre kurumsal üyelerin emlak ve vasıta satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmetleri pazarının hacmi, kurumsal üyelerden elde edilen gelirler ile ölçümlenmelidir. İlgili pazarda yer alan teşebbüslerin sair faaliyetlerden elde ettiği gelirlerin kurumsal müşterilere yönelik çevrim içi platform hizmetlerine özgülenmesi mümkün değildir ve bu gelirler bahse konu faaliyet alanının kapsamını ve büyüklüğünü etkilememektedir. İlgili pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin örneğin internet reklamcılığından elde ettiği gelirler ilgili platformun “çevrim içi reklam yayıncılığı” varsayımsal pazarındaki payını ifade edecektir. Bu sebeplerle ilgili pazarda faaliyet gösteren teşebbüslerin diğer faaliyetlerden elde ettiği gelirlerin pazar payı ölçümünde dikkate alınması talebinin yerinde olmadığı değerlendirilmektedir.

(424) İfade edildiği üzere sayfa görüntülenme sayısı çevrim içi platformların kurumsal üyeler ve potansiyel müşteriler tarafından tercih edilirliğini göstermesi bakımından önemli bir kriter olması ve pazarda faaliyet gösteren tüm platformlar için objektif bir biçimde tespit edilebilmesi nedenleriyle hâkim durum analizinde pazar gücünü belirleyen kriterlerden birisi olarak ele alınmıştır. Sahibinden tarafından sunulan “değer bazlı fiyatlama” modelinde ilan kategorisinde gerçekleşen toplam sayfa görüntülenme sayısı toplam ilan sayısına bölünerek ortalama ilan görüntülenme sayısına ulaşılmakta, söz konusu oran ve ilan yayımlama ücretleri pazardaki diğer teşebbüslerle kıyaslanarak Sahibinden’in ilan başına görüntüleme maliyetinin rakiplerinden görece daha düşük olduğu sonucuna varılmaktadır. Öte yandan Sahibinden’de yayımlanan her ilanın bahsedilen hesaplama

yöntemiyle bulunan sayıda görüntüleneceği varsayımı hatalı bir yaklaşım olacaktır. Yine ifade edildiği üzere çevrim içi ilan yeri sağlama hizmetleri işlemsel olmayan (non- transaction) bir pazar olduğu için ilanların satışa dönüşme verisi ne Sahibinden ne de ilgili pazarda faaliyet gösteren rakipler açısından erişilebilirdir. Sahibinden tarafından sunulan fiyatlama modeli, Sahibinden üzerinde yayımlanan tüm ilanların başka bir deyişle her bir ilanın Sahibinden’in ilgili kategorideki sayfa görüntülenme sayısından eşit olarak yararlanacağı ve daha fazla görüntülenen ilanın mutlaka daha hızlı bir şekilde amacına ulaşacağı (satışa dönüşeceği) varsayımlarına dayanmaktadır. Tüm bu hususlar nesnellikten uzak olarak elde edilen ve bu sebeple kıyaslanması mümkün olmayacak verilerin, pazar gücü analizine dâhil edilmesinin doğru olmayacağı kanaatini oluşturmakta ve Sahibinden’in savunmasının yerinde olmadığı değerlendirilmektedir.

(425) Soruşturma kapsamında Sahibinden’in faaliyet gösterdiği pazarın çok taraflı platform niteliğinde olduğu, pazarın karakteristik özelliğinin şebeke etkilerinden kaynaklanan giriş engelleri olduğu, çok taraflı platform pazarlarında kullanıcı alışkanlıklarının önemli giriş engeli oluşturduğu, bu pazarlara yeni giriş yapan oyuncuların belli bir süre kazanç sağlamadan faaliyet göstermek durumunda kalabildiği hususlarına ayrıntılı olarak yer verilmiştir. Ayrıca ilgili bölümlerde Sahibinden’in rakiplerinin bu tespiti destekleyen beyanlarına yer verilmiştir. İlgili dönemde pazara giriş yapan teşebbüslerin büyük bir kısmının finansman yaratma kapasitesi yüksek bazı gruplara ait olması dikkate değer bir husus olarak ön plana çıkmaktadır. Bu durumun çevrim içi ilan platformları pazarına giriş yapabilmek ve pazarda tutunabilmek için yüksek giriş maliyetlerine katlanılması gerektiği tespitini destekler niteliktedir. Tüm bu hususlar mevcut iken “pazara giriş için gerekli maliyetlerin tüm işletmecilerin katlanması gereken maliyetler olduğu ve bunların hiçbir zaman rekabet hukuku manasında bir giriş engeli kabul edilmediği” şeklinde bir önermeye katılmak mümkün gözükmemektedir. Yurtdışı pazarlarda pazarın en büyük oyuncusunun zaman içerisinde yerini kendisinden yıllar sonra giren bir oyuncuya bırakabilmesinin ilgili pazarda giriş engellerinin mevcut olmadığı hususundan ziyade pazarın orta/uzun vadede değişikliklere açık ve inovatif bir pazar olduğunu gösterdiği değerlendirilmektedir. Bu konuya ilişkin hususlara dosya içeriğinde detaylı bir şekilde yer verilmiştir.

(426) Türkiye’de çevrim içi ilan platformu olarak uzun yıllardır yüksek kârlılık oranlarıyla hizmet sunan Sahibinden’in pazardaki konumunu korumak amacıyla pazarlama harcaması gerçekleştirmeye devam etmesinin olağan olduğu ve söz konusu maliyetlerin Sahibinden açısından “katlanılabilir” olduğu değerlendirilmektedir. Sahibinden’in faaliyet gösterdiği pazarın yüksek miktarda tanıtım/pazarlama harcaması gerektirmesi pazara yeni giriş yapan henüz marka bilinirliği yaratamamış, büyük kitlelere kullanıcı deneyimi aktaramamış dolayısıyla pazarda yerleşik teşebbüslere nispeten daha az gelir elde eden (hatta henüz gelir elde edemeyen) teşebbüsler için zorlayıcı bir koşul olarak kabul edilebilecektir. Nitekim 2020 yılında Sahibinden’in tüm mecralarda pazarlama ve tanıtım için ayırdığı bütçe Sahibinden’in 2020 yılında yalnızca emlak ve vasıta kategorisindeki kurumsal müşterilerinden elde ettiği gelirlerin %(…..)’sine tekabül etmektedir.

(427) Ayrıca Hootsuite ve We Are Social ortaklığında periyodik olarak yayımlanan ve ülke bazlı internet kullanımı verilerinin yer aldığı dünyadaki en güvenilir raporlardan biri olan “We Are Social 2021 Turkey [215]” raporuna göre www.sahibinden.com alan adlı internet sitesinin 2020 yılında Türkiye’deki internet kullanıcılarının en çok ziyaret ettiği 7. internet sitesi olduğu, sıralamada ilk yirmide Sahibinden’in rakibi olan hiçbir teşebbüsün yer 215 https://datareportal.com/reports/digital-2021-turkey?rq=turkey (Erişim Tarihi 14.05.2021)

almadığı, yine aynı raporda yer alan verilere göre “Sahibinden” kelimesinin Türkiye’de Google’da en çok aranan 9. anahtar kelime olduğu görülmektedir. Söz konusu verilerin Soruşturma kapsamında varılan Sahibinden’in sahip olduğu yüksek marka bilinirliğinin pazara giriş yapacak teşebbüslere karşı önemli bir avantaj olduğu ve bu teşebbüslerin Sahibinden ile rekabet eder konuma gelebilmek için yapacakları pazarlama/tanıtım harcamalarının boyutunun giriş engeli teşkil edebilecek büyüklükte olduğu kanaatini desteklediği değerlendirilmektedir.

Fiyat Analizine İlişkin Savunmalar

(428) Kurumsal Üyelere Yönelik Pazarda Fiyat Artış Oranlarının İlişkili Olduğu Dönemlere İlişkin Savunmalar

- Soruşturma kapsamında Sahibinden’in emlak kategorisinde liste ve indirimli

fiyatlarının 2018-2020 yıllarında %(…..)’lere yakın oranda arttığına yönelik

değerlendirmelerin bulunduğu ancak söz konusu artış oranının 2017-2020 dönemine

ait olduğu, benzer durumun vasıta kategorisi için de geçerli olduğu, bu durumun

maddi hatadan kaynaklandığının düşünüldüğü ayrıca söz konusu dönemlerde

gerçekleşen enflasyon oranları ile fiyat artış oranları arasında karşılaştırma

yapılmadığı, enflasyon artışlarının analize dâhil edilmesinin aşırı fiyat iddialarının ele

alınmasına objektif katkı sağlayacağı ifade edilmektedir.

(429) 2018-2020 yıllarına ilişkin artış oranları incelenirken, 2018 yılı bakımından zorunlu olarak 2017 yılı esas alınarak bir değerlendirme yapılmıştır. İlgili yılda bir önceki yıla göre ne kadar artış gerçekleştirildiği değerlendirildiğinden bu hususta maddi bir hata bulunmamaktadır. 2018-2020 yılları arasında TCMB verilerine göre %34.98 oranında bir enflasyon yaşanmıştır. Öte yandan Sahibinden’in faaliyet konusunun niteliği gereği, Sahibinden için ek bir adet ilan yayınlamanın marjinal maliyeti sıfıra yakındır. Nitekim Sahibinden sunduğu hizmetlere ilişkin fiyatlama modelini maliyet bazlı fiyatlama olarak değil “değer bazlı fiyatlama” olarak tanımlamaktadır. Bu sebeple ilgili dönemde yaşanan enflasyon artışları ile fiyat artış oranları arasında herhangi bir korelasyon kurularak analiz gerçekleştirilmemiştir. 2018-2020 döneminde Sahibinden’in maliyetleri emlak kategorisinde %(…..), vasıta kategorisinde %(…..) oranında artarken, Sahibinden’in ilgili kategorilerdeki kâr marjı emlak kategorisinde %(…..) (%(…..)) vasıta kategorisinde ise %(…..) (%(…..)) oranında azalmıştır. Söz konusu durum Sahibinden’in maliyetlerindeki artışlar ve enflasyon artışı arasında bire bir ilişki kurmanın mümkün olmadığını, ilgili dönemdeki fiyat artışlarının Sahibinden’in sahip olduğu yüksek kârlılık seviyesini koruması için yeterli olduğunu göstermektedir. Bu hususlar göz önüne alındığında Sahibinden tarafından yapılan enflasyon artışlarının fiyat artış analizine dâhil edilmesine yönelik savunmanın yerinde olmadığı değerlendirilmektedir.

(430) Bireysel İlan Ücretlerine İlişkin Savunmalar

(431) Savunmada, dosya kapsamında bireysel ilan ücretlerine ilişkin analizlerde bireysel ilanların büyük oranda ücretsiz ilanlardan oluştuğu ve toplam yayımlanan bireysel ilanlar içinde ücretlendirmeye tabi olan ilan oranının düşük olduğu hususlarına yer verilmediği, bireysel ilanlarda tüketici faydasının objektif olarak yansıtılması için söz konusu verilerin önem taşıdığı ve ilanların “ücretsiz” olma niteliğinin öncelikli olarak vurgulanması gerektiği, emlak kategorisinde 2018-2020 döneminde ücretsiz yayımlanan bireysel ilanların toplam yayımlanan bireysel ilanlar içindeki oranının sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) olduğu, benzer şekilde vasıta kategorisinde söz konusu oranların sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) olduğu ifade edilmektedir.

(432) Sahibinden’in emlak satış/kiralama amacıyla ilan vermek isteyen bireysel müşterilerine

yılda bir kez ücretsiz ilan verme imkânı tanımakta olduğu, müşteriler yıl içerisinde birden

fazla ilan vermek isterse veya ücretsiz olarak verdikleri ilanın yayınlanma tarihinden

itibaren otuz gün geçtikten sonra ilanı yayınlamaya devam etmek isterlerse sunulan

hizmetin ücretlendirildiği Soruşturma kapsamında yer verilen bir bilgidir. Tablo-3’te

gayrimenkul ve vasıta kategorilerinde 30 günlük sürenin bitiminden itibaren ücretli ilan

veren bireysel müşteri sayıları da ayrıca analiz edilmiştir. Ancak soruşturmanın konusu

ücretli sunulan bireysel ve kurumsal ilanların aşırı fiyat teşkil edip etmediğidir. Bu

nedenle Sahibinden’in bireysel üyelik ücretleri rakiplerin fiyatlarıyla karşılaştırılırken

ücretsiz sunulan ilk ilanlar değerlendirmeye alınmamıştır.

(433) Karşılaştırmalı Fiyat Analizine İlişkin Savunmalar

- Soruşturma kapsamında rekabet hukuku perspektifinde aşırı fiyat iddialarının incelenmesine ilişkin emsal Kurul kararlarına yer verildiği ve ancak benzer nitelikte ürün ve hizmetlerin fiyatlarının kıyaslanabileceğine atıf yapıldığı, bu kararlar arasında yer alan 18.10.2011 tarihli ve 11-53/1358-483 sayılı PORT AKDENİZ-Onur Marble Co. kararının özellikle önem taşıdığı, adı geçen kararda limanların, limanların konumu ve hinterlandı, liman sahasının fiziksel nitelikleri gibi birçok yönden farklı olması nedeniyle verilen hizmetlerin birbiriyle kıyaslanmasının zorluklar bulunduğunun ifade edildiği,

- Bu çerçevede çevrim içi ilanlar bakımından mukayeseye konu olacak teşebbüslerin özellikle ziyaret sayısı bakımından tüketiciler gözünde mukayese edilebilir nitelikte olması gerektiği, izlenme oranı bakımından aralarında çok büyük fark olan televizyon kanallarının reklam ücretlerinin kıyaslanmasının ve bunun neticesinde izlenme oranı yüksek olan televizyon kanalının reklam ücretinin yüksek olması nedeniyle aşırı fiyat uyguladığının iddia edilmesinin hatalı olacağı gibi, ziyaret sayısı birbirinden çok farklı olan çevrim içi mecraların kıyaslanmasının hatalı sonuç vereceği, bu hatanın telafi edilmesi için mukayesenin ortak bir paydaya dayandırılması gerektiği, Sahibinden’in “bin ilan görüntülenme maliyeti” ve “bir ay içinde toplam görüntülenme sayısı” bakımından vasıta ve emlak kategorilerinde rakiplerinden daha ucuz olduğu,

- Dosyada hâkim durum değerlendirmesi bakımından sayfa görüntülenme sayılarının gözetildiği, hâkim durum analizinde sayfa görüntülenme sayısının bir kriter olarak ele alındığı bir değerlendirmede, teşebbüs fiyatları mukayesesinde sayfa görüntülenme sayıları bakımından teşebbüsler arasındaki farkın da gözetilmesi gerektiği,

- Sahibinden’in görüntülenme sayısı gözetildiğinde rakiplerinden çok daha ucuz olduğu, Sahibinden.com’un performans bakımından rakiplerinin çok daha ötesinde olduğu, bu verileri gözeten emlakçı ve galeri gibi firmaların, pazarlama harcamaları arasında en çok yer tutan çevrim içi ilanlarda fiyat/ performans/verim dengesini gözeterek Sahibinden.com’u tercih ettiği, ilan sahiplerinin bu parametrelere dayanarak değerlendirme yaptığı halde Sahibinden ve rakipleri arasındaki performans farkının dikkate alınmadan sadece fiyat bazlı bir değerlendirme yapılmasının hatalı sonuç vereceği,

- Vasıta kategorisinde Sahibinden’in rakibi www.arabam.com’a (Arabam) göre bir ilanın daha fazla sayıda dolayısıyla daha ucuza görüntülenmesini sağladığı, 2020 yılı Nisan ayında Sahibinden’in toplam ziyaret edilen sayfa sayısının 4.791 milyon, Arabam’ın ise 87 milyon olduğu, ilgili kategoride Sahibinden’de 435 bin, Arabam’da 162 bin ilanın mevcut olduğu, bir ilanın bir ay içerisinde toplam ortalama görüntülenme sayısının Sahibinden’de 11.015, Arabam’da 541 olduğu, ortalama birim ilan fiyatının Sahibinden’de 78,1 TL, Arabam’da 20 TL olduğu bu durumda bir TL başına ilan

görüntülenme sayısının Sahibinden’de 141,1, Arabam’da 27 olduğu, bin ilan

görüntüleme maliyetinin Sahibinden’de 7,1 TL, Arabam.com’da ise 37,1 TL olduğu,

bu verilere göre Arabam’da bir ilanın bin kez görüntülenme maliyetinin Sahibinden’in

5,23 katı olduğu, Sahibinden’de bir ilanın bir ay içerisinde Arabam’a kıyasla 20,4 kat

görüntülendiği,

- Benzer şekilde emlak kategorisinde Sahibinden’in rakibi www.hurriyetemlak.com’a

(Hürriyet Emlak) göre bir ilanın da fazla sayıda dolayısıyla daha ucuza

görüntülenmesini sağladığı, 2020 yılı Nisan ayında Sahibinden’in toplam ziyaret

edilen sayfa sayısının 1.647 milyon, Hürriyet Emlak’ın ise 34 milyon olduğu, ilgili

kategoride Sahibinden’de 973 bin, Hürriyet Emlak’ta 353 bin ilanın mevcut olduğu, bir

ilanın bir ay içerisinde toplam ortalama görüntülenme sayısının Sahibinden’de 1.693,

Hürriyet Emlak’ta 97,4 olduğu, ortalama birim ilan fiyatının Sahibinden’de 37,1 TL,

Hürriyet Emlak’ta 12,5 TL olduğu bu durumda bir TL başına ilan görüntülenme

sayısının Sahibinden’de 45,6, Hürriyet Emlak’ta 7,8 olduğu, bin ilan görüntüleme

maliyetinin Sahibinden’de 21,9 TL, Hürriyet Emlak’ta ise 128,3 TL olduğu, bu verilere

göre Hürriyet Emlak’ta bir ilanın bin kez görüntülenme maliyetinin Sahibinden’in 5,85

katı olduğu, Sahibinden’de bir ilanın bir ay içerisinde Arabam’a kıyasla 17,4 kat

görüntülendiği

ifade edilmektedir.

(434) Fiyat karşılaştırma analizine ilişkin yukarıda özetlenen savunmalarda temel olarak kullanıcılara sunulan değer bakımından Sahibinden ve rakiplerinin sunduğu paketlerin eş değerde olmadığı, Sahibinden’in gerek ilan verenlere gerek son kullanıcılara sağladığı faydanın çok daha yüksek olduğu, sayfa görüntülenme sayıları dikkate alındığında Sahibinden’in fiyatlarının rakiplerine kıyasla daha düşük olduğu belirtilmektedir. Öncelikle belirtilmesi gereken husus, dosya kapsamındaki aşırı fiyat değerlendirmeleri yalnızca rakip paket fiyatlarının kıyaslanması ile sınırlandırılmamış, Sahibinden’in yıllar itibarıyla liste ve indirimli fiyatlarının seyri, paket özellikleri, katlanılan maliyet ve karlılık vb. bir çok kriter göz önüne alınmıştır. Kullanıcılar tarafından Sahibinden’in rakiplerine kıyasla çok daha fazla görüntülendiği açıktır ve hâkim durumun değerlendirilmesi bölümünde vasıta ve emlak kategorileri bakımından bu husus ayrıntılı bir şekilde incelenmiştir. Bununla birlikte doğrudan sayfa görüntülenme sayısı ve ilan sayısı dikkate alınarak ulaşılacak birim fiyat üzerinden yapılacak bir fiyat kıyaslaması, teşebbüsün ileri sürdüğü gibi tam anlamıyla ortak bir payda teşkil etmeyecektir. Bunun nedeni sayfa görüntülenme sayısının her bir pakette yer alan ilanların gösterim sayısını tam olarak ifade etmemesidir. Nitekim Sahibinden’in de, yıllar itibarıyla sayfa görüntülenme sayısı ve paket fiyatları dikkate alındığında, görüntüleme sayılarıyla doğrudan orantılı bir fiyat politikası izlemediği görülmektedir. Dolayısıyla fiyat karşılaştırmasında paketlerin liste ve indirimli fiyatları dikkate alınmakla birlikte aşırı fiyat değerlendirmesinde bütüncül bir bakış açısıyla tüm unsurlar birlikte değerlendirilmiş, yapılan değerlendirmeler sonucunda Sahibinden’in fiyatlama politikasının rekabet hukuku kapsamında aşırı fiyatlama olarak nitelendirilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır.

(435) Aynı konuya ilişkin yapılan diğer savunmada,

- Sahibinden tarafından kurumsal üyelerin çevrim içi ilan mecralarını performans

bakımından değerlendirdiği bir çalışma yaptırıldığı, bu çalışmanın sonucunda gerek

emlak gerekse vasıta kategorisinde Sahibinden’in performansının Soruşturma

dosyasında Sahibinden’in rakibi olarak kabul edilen platformlara göre oldukça yüksek

olduğunun görüldüğü, ilgili çalışmada vasıta kategorisindeki katılımcıların %92’sinin

Sahibinden’i “Bu platforma daha çok dönüş geliyor” olarak tanımladığı, ilgili oranın

Arabam için %24, Araba.com için %8, Tasit.com için %1, Letgo için %6, Facebook

için %9 olduğu, katılımcıların %91’inin Sahibinden’i “Bu platformdan gelen müşterilerin satış oranı daha yüksek” olarak tanımladığı, ilgili oranın Arabam için %24, Araba.com için %8, Tasit.com için %2, Letgo için %3, Facebook için %6 olduğu, katılımcıların %93’ünün Sahibinden’i “Bu platforma harcadığım paranın karşılığını alıyorum” olarak tanımladığı ilgili oranın Arabam için %36, Araba.com için %13, Tasit.com için %1, Letgo için %4, Facebook için %6 olduğu, benzer şekilde emlak kategorisindeki katılımcıların %92’sinin Sahibinden’i “Bu platforma daha çok dönüş geliyor” olarak tanımladığı, ilgili oranın Hürriyet Emlak için %27, Emlakjet.com için %6, Zingat.com için %5, Letgo için %2, Facebook için %11 olduğu, katılımcıların %93’ünün Sahibinden’i “Bu platformdan gelen müşterilerin satış oranı daha yüksek” olarak tanımladığı, ilgili oranın Hürriyet Emlak için %25, Emlakjet.com için %6, Zingat.com için %6, Letgo için %3, Facebook için %6 olduğu, yine katılımcıların %93’ünün Sahibinden’i “Bu platforma harcadığım paranın karşılığını alıyorum” olarak tanımladığı ilgili oranın Hürriyet Emlak için %30, Emlakjet.com için %7, Zingat.com için %7, Letgo için %2, Facebook için %10 olduğu ifade edilmektedir.

(436) Dosyadaki hâkim durum değerlendirmesi bölümünde de belirtildiği gibi, Sahibinden

rakiplerine kıyasla önemli bir pazar gücüne sahiptir. Her ne kadar dosya kapsamında

verilen ilanların satışa dönüşme oranı hakkında teşebbüslerden veri temini mümkün

olmasa da, Sahibinden’in pazardaki konumu ve kullanıcı kitlesi dikkate alındığında,

Sahibinden tarafından yapılan anket kapsamında kurumsal üyelerin performans

değerlendirmesinde ortaya çıkan sonuçlar öngörülemez değildir. Başka bir deyişle

elbette Sahibinden gibi pazarda hâkim durumda olan bir teşebbüs, kurumsal üyelerine

rakiplerden daha fazla dönüş sağlayacaktır. Ancak Sahibinden, incelendiği üzere çok

uzun bir zaman diliminde pazardaki güçlü konumunu korumaktadır. Dolayısıyla fiyat

seyirleri incelendiğinde ekonomik gerekçelerle açıklanamayacak fiyat artışları,

teşebbüsün rakiplerine nazaran kullanıcılarına daha fazla fayda sağladığı durumda dahi,

aşırı fiyat değerlendirmesine konu olacaktır.

(437) Savunmada;

- Vasıta ve emlak kategorilerinde Türkiye’de ilan sahiplerinin çevrim içi ilan sitelerine yönelik harcamalarının, toplam pazarlama harcamaları içerisindeki payının emsal ülkelere göre çok daha fazla yer tuttuğu, pazarlama harcamalarının mecralara göre dağılımında Türkiye’de vasıta kategorisinde harcamaların %93’ünün çevrim içi ilan sitelerine ait olduğu, söz konusu oranın Almanya’da %51 olduğu, anılan oranların emlak kategorisinde sırasıyla %90 ve %47 olduğu, bu durumun Türkiye’de çevrim içi kanalın etkinliğini gösterdiği, bu veriler ışığında görüntülenme sayısına ve performansa ilişkin unsurların daha fazla önem arz edeceği ifade edilmektedir.

(438) Görüntülenme sayıları ve performansa ilişkin açıklamalara önceki açıklamalarda yer

verilmiştir. Savunmada belirtildiği gibi Türkiye’de çevrim içi ilan sitelerine yapılan

harcamaların büyüklüğü, bir taraftan kullanıcıların bu alanlara olan talebinin bir

yansıması olarak kabul edilebilecekken, hâkim durumdaki teşebbüs tarafından olası bir

aşırı fiyatlama davranışının kullanıcı ve dolayısıyla tüketici refahı üzerindeki olumsuz

etkisini artırabilecektir. Bu bakımdan raporda bir taraftan platformların kullanıcılara

sunduğu değer dikkate alınırken, bir taraftan da fiyatlama davranışlarının gerek rakipler,

gerek ilan verenler gerekse nihai tüketici bakımından etkileri göz önünde

bulundurulmuştur.

(439) Maliyetlerin Dağıtılmasına İlişkin Savunmalar

- Soruşturma kapsamında ilan sayısı baz alınarak maliyet dağılımı yapılarak emlak ve vasıta kategorilerinde karlılık oranı tespiti yapıldığı ancak dijital ürün ve hizmetlerin ilk

üretiminin maliyetli ancak çoğaltılmasının kıyasen son derece uzun olması nedeniyle

bu ürünlerin fiyatlandırılmasında maliyet bazlı yaklaşımların uygulanmadığı,

- Dijital ürün ve hizmetlerin “deneyim” üzerine kurulu olması nedeniyle kullanıcıların

elde ettikleri deneyim için ödeme yaptığı anlayışının hakim olduğu, bu sebeplerle

geleneksel fiyatlandırma yaklaşımlarının dijital ürün ve hizmetler için elverişsiz hale

geldiği, Sahibinden’in “değer bazlı fiyatlandırma” modelini benimsediği, tüm bu

sebeplerle fiyatların maliyet bazlı bir yaklaşımla değerlendirilmesinin anlamlı sonuç

vermeyeceği,

- Maliyet bazında bir analiz yapılmak istense dahi ilan sayısı oranı baz alınarak yapılan

maliyet dağılımının doğru sonuç vermediği, ilan sayısı bazında maliyetlerin

kategorilere dağıtılması halinde emlak ve vasıta kategorilerinde yapay ve gerçeğe

aykırı bir karlılık ortaya çıktığı, ilgili maliyetlerin gelir içinde alınan paya göre

dağıtılması gerektiği öte yandan Soruşturma dosyasında “Sahibinden’in Rakiplerinin

Karlılık Analizi” başlığı altında yapılan değerlendirmede maliyetlerin ilan sayısına göre

dağıtıldığı bir senaryoda erişilen ve yanıltıcı karlılık rakamlarının dikkate alındığı, ifade edilmektedir.

(440) Soruşturma sürecinde, aşırı fiyat teorisi gereğince, Sahibinden’in emlak ve vasıta hizmeti için katlandığı maliyet tutarı istenilmiş ancak Sahibinden tarafından sunulan cevapta Sahibinden’in maliyetlerinin tamamına yakın bir kısmının, emlak ve vasıta harici diğer ilan kategorilerindeki hizmetler açısından da ortak maliyet teşkil ettiği ve hizmetler bazında bir maliyet hesabının yapılamadığı belirtilmiştir. Ayrıca Sahibinden, alternatif bir yolla ortak maliyetlerin ayrıştırılmasına yönelik bir çaba sarf etmemiştir. Bu sebeple, toplam maliyetin, hangi oranda soruşturma konusu vasıta ve emlak kategorilerine yönelik hizmetle ilgili olduğunu tespit edebilmek amacıyla, objektif bir yaklaşımla, ilan sayısına dayalı maliyet ayrıştırması yapılmıştır.

(441) Savunmada iddia edildiği gibi gelire dayalı bir maliyet ayrıştırması ise, yapılacak olan maliyet ayrıştırmasını anlamsız kılacaktır. Zira bu yaklaşımda, Sahibinden’in tüm kategoriler için katlandığı toplam maliyet ile tüm kategorilerden elde ettiği toplam gelir arasındaki kar marjı ile vasıta veya herhangi bir kategorideki kar marjı aynı değerde olacaktır. Başka bir deyişle, bu yaklaşımın takip edilmesi durumunda soruşturma konusu vasıta ve emlak kategorisine özgü maliyet ve karlılıktan ziyade Sahibinden’in tüm kategorilerdeki karlılığı tespit edilmiş olacaktır. Bu sebeple, ileri sürülen yaklaşımın itiraz edilen ilan sayısına dayalı maliyet ayrıştırması yöntemini telafi etmediği değerlendirilmektedir.

(442) Rakiplerin ve Farklı Pazarlardaki Teşebbüslerin Kârlılık Analizine İlişkin Savunmalar - Sahibinden’in karlılık oranını çevrim içi ilan alanında faaliyet gösteren diğer

teşebbüslerin karlılık oranıyla kıyaslandığı ancak teşebbüslerin karlılık oranının ilgili

teşebbüsün yönetim şekliyle ilişkili olduğu, maliyet etkinliğini sağlayan teşebbüslerin

rekabet analizlerinde “aşırı fiyatlama” potasına yaklaştırabileceği, bu durumun esasen

etkin olan teşebbüslerin cezalandırılması sonucunu doğurabileceği, bu sebeplerle

yapılan karşılaştırmanın anlamlı olmadığı,

- Soruşturma kapsamında “rakiplerin Sahibinden hizmetlerinden farklılaşan yenilikçi

ürünler geliştirmesinin Sahibinden karşısında rekabetçi avantaj elde etmesini

sağlayacağı” ve “bazı rakiplerin verimliliklerini artırdığı” değerlendirmelerine yer

verilmiş olmasının mutlak kâr miktarı bazlı bir karşılaştırmanın anlamlı olmadığına

işaret ettiği

ifade edilmektedir.

(443) Aşırı fiyat teorisinin ilk adımı, fiyat-maliyet farkının aşırı olup olmadığının ortaya konulmasıdır. Bu doğrultuda rakiplerin ve farklı pazarlardaki teşebbüslerin kârlılık analizine ilişkin çalışma, Sahibinden’in ortaya konulan karlılık düzeyinin rakiplerinden ne ölçüde farklılaştığını objektif bir yaklaşımla değerlendirmek amacıyla yapılmıştır. Ayrıca, bu aşamada tespit edilen Sahibinden’in yüksek karlılık düzeyi, tek başına ihlalin göstergesi değildir. Zira Soruşturma kapsamında da nihai kanaat için yüksek karlılığın tüketici zararı ile sonuçlanıp sonuçlanmadığı değerlendirilmiş ve tüketici zararının oluşmadığı tespitine dayanılarak ihlal isnadında bulunulmamıştır.

(444) Yurtdışında Yerleşik Teşebbüslerle Yapılan Fiyat Karşılaştırmasına İlişkin Savunmalar - Soruşturma kapsamında Sahibinden ve yurt dışında yerleşik teşebbüsler arasında

yapılan fiyat karşılaştırmasında “paket içeriğindeki ilan sayısı düştükçe Sahibinden

fiyatlarının yurtdışı rakip fiyat ortalaması üzerinde seyrettiği, paket içeriğinde sunulan

ilan sayısı artıkça Sahibinden fiyatlarının yurtdışı rakip fiyatlarının ve ortalamaların

üzerinde seyrettiği” sonucuna ulaşıldığı, sadece ilan paketi fiyatları bazında yapılan

değerlendirmenin mecraların etkinliği ve yarattığı değer etkenini dışarıda bıraktığı için

eşit olmayan mecralar arası karşılaştırmaya sebep olacağı, sonuçların yanıltıcı veya

hatalı olacağı ifade edilmektedir.

(445) Soruşturma kapsamında, Sahibinden’in uyguladığı fiyatlandırma politikasının yurt dışında benzer hizmeti sunan rakipleri karşısındaki durumu incelemek adına birçok farklı ülkede faaliyet gösteren toplamda on beş teşebbüsten bilgi talep edilmiş ancak ilgili teşebbüslerden veri temin edilememiştir. Bu sebeple analiz ilgili teşebbüslerin internet sitelerinde yer alan paket fiyatları üzerinden yapılmıştır. Ayrıca mümkün olan en yakın karşılaştırmanın yapılabilmesi adına kendi ülkelerinde pazar lideri veya ikinci konumda olan teşebbüsler dikkate alınmıştır. Diğer taraftan, ihlal iddialarının değerlendirilmesi bakımından, geçmişe dönük veri elde edilememesi sebebiyle söz konusu fiyatlar kesin bir karşılaştırma kriteri teşkil etmemektedir. Bununla birlikte geçmiş dönemdeki fiyatların daha düşük olacağı varsayımıyla ülkelerin satın alma gücü paritesine göre revize edilen fiyatlar, kesin olmasa da anlamlı bir fiyat karşılaştırmasına zemin teşkil edebilecektir. Son olarak eşit olmayan rakipler arasında karşılaştırma yapıldığı savunmasına yönelik cevaplara önceki bölümde yer verildiği için, söz konusu açıklamalar bu savunma için de geçerli görülmüştür.

(446) Öte yandan savunmada;

- Söz konusu bölümde yapılan değerlendirmelerde maddi hataların gözlemlendiği, - Emlak kategorisinde;

 Sahibinden tarafından propertyguru.com.my adlı platform 10’lu paketinin 430

ABD Doları, 75’li paketinin 1.086 ABD Doları olarak hesaplanmasına karşın

soruşturma kapsamında bu tutarların sırasıyla 42 ve 894 ABD Doları olarak yer

aldığı,

 Sahibinden tarafından finn.no adlı platformun 10’lu paketinin 269 ABD Doları, 75’li

paketinin 1.453 ABD Doları olarak hesaplanmasına karşın soruşturma

kapsamında bu tutarların sırasıyla 29 ve 159 ABD Doları olarak yer aldığı,

- Vasıta kategorisinde;

 Carsales.com.au ve Autotrader.co.uk adlı platformlara ait fiyat verilerinin

karşılaştırmaya dâhil edilmediği,

 Sahibinden tarafından finn.no 10’lu paketinin 496 ABD Doları, 75’li paketinin

2.084 ABD Doları, 100’lü paketinin 4.169 ABD Doları olarak hesaplanmasına

karşın soruşturma kapsamında bu tutarların sırasıyla 45, 195 ve 390 ABD Doları

olarak yer aldığı,

- Karşılaştırmaya konu olan çevrim içi ilan yerlerinin görüntülenme sayısı gibi

kullanıcılar nezdinde kritik öneme sahip niteliklerinin dikkate alınarak tekrar

değerlendirilmesi gerektiği, Sahibinden tarafından EY Parthenon’a hazırlatılan “ilan

görüntüleme maliyetini” baz alan çalışmada Sahibinden’in fiyatlarının vasıta

kategorisinde en yakın rakibinden beş kat, emlak kategorisinde en yakın rakibinden

üç kat daha ucuz olduğu,

- Sahibinden’in toplam mağaza sayısı içerisinde düşük sayılı ilan paketlerinin ağırlığına

yer verilmeksizin “… paket içeriğinde sunulan ilan sayısı arttıkça ise Sahibinden

fiyatlarının yurtdışı ve rakip fiyatlarının ortlamaların üzerinde seyrettiği” şeklinde bir

sonucun eksik olacağı, 2020 yılında vasıta kategorisinde 5’lik, 10’luk ve 15’lik

paketlerin ağırlığının %90, emlak kategorisinde 10’luk ve 25’lik paketlerin ağırlığının

%73 seviyesinde olduğu, dolayısıyla mağazalarının çok büyük bir kısmı düşük ilan

sayısı paket kullanan Sahibinden fiyatlarının yurt dışı ortalamalarıyla paralel olduğu, ifade edilmektedir.

(447) Yurt dışında yer alan teşebbüslere ilişkin yapılan analizde finn.no ve propertyguru.com.my adlı platformların internet sitelerinden alınan paket fiyatlarının 12 aylık olduğu düşünülerek, denklik sağlanması adına bu fiyatlar 12’ye bölünerek aylık fiyatlar bulunmuştur. Ancak savunma dikkate alındığında söz konusu teşebbüslerin fiyatlarının 12 aylık olmadığı görülmüş ve bu durumun hesaplamalarda maddi hataya yol açtığı anlaşılmıştır. Bu kapsamda söz konusu savunma doğrultusunda ilgili teşebbüslerin fiyat verilerinin güncellenmiş halleri üzerinden yapılan analizler aşağıda yer almaktadır. Bununla birlikte Sahibinden tarafından yapılan hesaplamalar ile soruşturma heyeti tarafından yapılan hesaplamalarda oluşan farklılıkların, satın alma gücü paritesi değişim katsayısının hesaplanma tarihlerindeki farklılıklardan ve dolayısıyla söz konusu katsayıların farklı oluşmasından kaynaklandığı değerlendirilmektedir.

Vasıta Kategorisi

Tablo 78: Vasıta Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Paket İlan Satın Alma Gücüne Göre

Teşebbüs Ülke

Sayısı Düzeltilmiş Fiyat (ABD Doları) finn.no Norveç 10 535,20

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 34: Vasıta Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(448) Güncel veriler üzerinden ortalama olarak bakıldığında yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 227,72 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de (…..) katı; Bölge 2’de ise (…..) katıdır.

Tablo 79: Vasıta Kategorisinde 50'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Paket İlan Satın Alma Gücüne Göre

Teşebbüs Ülke

Sayısı Düzeltilmiş Fiyat (ABD Doları) finn.no Norveç 50 2.340,96

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 35: Vasıta Kategorisinde 50'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(449) Güncel veriler üzerinden bakıldığında vasıta kategorisinde 50 ilanlık paketlerde finn.no’nun ardından en yüksek fiyatların Sahibinden tarafından talep edildiği görülmektedir. Ortalama olarak bakıldığında ise yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 671,90 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de (…..) katı; Bölge 2’de ise (…..) katıdır.

Tablo 80: Vasıta Kategorisinde 100'lük Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Paket İlan Satın Alma Gücüne Göre

Teşebbüs Ülke

Sayısı Düzeltilmiş Fiyat (ABD Doları) finn.no Norveç 100 4.681,92

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 36: Vasıta Kategorisinde 100'lük Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(450) Vasıta kategorisinde 100 ilanlık paketlerdeki durum 50 ilanlık paketlerdekine benzer şekilde olup Sahibinden, finn.no’dan sonra en yüksek fiyatları talep etmektedir. Ortalama olarak bakıldığında ise yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 1.118,35 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de (…..) katı; Bölge 2’de ise (…..) katıdır. Emlak Kategorisi

Tablo 81: Emlak Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Satın Alma Gücüne Göre

Paket İlan

Teşebbüs Ülke Düzeltilmiş Fiyat (ABD

Sayısı

Doları)

realestate.com.au Avustralya 10 1.728,80

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 37: Emlak Kategorisinde 10'luk Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(451) Güncel veriler üzerinden bakıldığında emlak kategorisinde 10 ilanlık paketler bakımından Sahibinden’in uyguladığı fiyatlardan daha yüksek fiyat talep eden rakipler bulunmaktadır. Ortalama olarak bakıldığında yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 411,04 ABD Doları iken Sahibinden’in uyguladığı fiyatların bu ortalamanın altında kaldığı görülmektedir.

Tablo 82: Emlak Kategorisinde 75'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları

Satın Alma Gücüne Göre

Paket İlan

Teşebbüs Ülke Düzeltilmiş Fiyat (ABD

Sayısı

Doları)

finn.no Norveç 75 1.902,00

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

Grafik 38: Emlak Kategorisinde 75'lik Paketler Bakımından Sahibinden ve Yurt Dışı Rakiplerinin Fiyatları (ABD Doları)

(…..TİCARİ SIR…..)

Kaynak: İlgili teşebbüslerin internet siteleri

(452) Güncel veriler üzerinden bakıldığında emlak kategorisinde 75 ilanlık paketlerde finn.no’nun ardından en yüksek fiyatların Sahibinden tarafından talep edildiği görülmektedir. Ortalama olarak bakıldığında ise yurt dışı rakiplerin fiyat ortalaması 744,05 ABD Doları iken Sahibinden’in fiyatları bu miktarın Bölge 1’de (…..) katı; Bölge 2’de ise (…..) katıdır.

(453) Sonuç olarak, güncel veriler üzerinden yapılan değerlendirmede de benzer şekilde paket içeriğindeki ilan sayısı düştükçe Sahibinden’in fiyatlarının yurt dışı rakip fiyat ortalamasına yakın düzeyde seyrettiği, paket içeriğinde sunulan ilan sayısı arttıkça ise Sahibinden fiyatlarının yurt dışı rakip fiyatlarının ortalamasının üzerinde seyrettiği görülmüştür.

(454) Savunmada yer verilen carsales.com.au ve autotrader.co.uk adlı platformlara yapılan karşılaştırmalarda yer verilmemesine ilişkin olarak, ilgili dönemde söz konusu platformların internet siteleri incelenmiş olup fiyat verilerine ulaşılamamış olunması nedeniyle ilgili platformlar analize dahil edilmemiştir.

(455) Savunmada yer verilen bir diğer hususa ilişkin olarak, söz konusu yurt dışı platformlarındaki ilanların görüntülenme sayısının raportör heyeti tarafından elde edilememesi nedeniyle sadece paket fiyatları üzerinden değerlendirme yapılmıştır. Kaldı ki yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, her bir pakette yer alan ilanların gösterim sayısının tespiti mümkün olmadığından görüntülenme sayısı üzerinden yapılacak bir analiz yanıltıcı olabilecektir. Bununla birlikte, analize dahil edilen platformların ilgili ülkelerde pazar lideri veya ikincisi konumundaki teşebbüsler olmasına dikkat edilmiş olup dolayısıyla ilanların kullanıcılar tarafından görüntülenme sayısının yüksek olacağı değerlendirilmektedir.

(456) Son olarak Sahibinden paketlerinin Sahibinden satışları içerisindeki payı dikkate alınmadan “… paket içeriğinde sunulan ilan sayısı arttıkça ise Sahibinden fiyatlarının yurtdışı ve rakip fiyatlarının ortalamaların üzerinde seyrettiği” şeklindeki sonuca ulaşmanın yanlış olacağı savunmasına yönelik olarak, söz konusu değerlendirme sadece yapılan fiyat karşılaştırmaları sonucunda elde edilen veriler üzerinden ulaşılan bir sonuç olup, Sahibinden paketlerinin Sahibinden satışları içerisindeki ağırlığına ilişkin bir değerlendirmeden ziyade yurt dışında yer alan teşebbüsler karşısındaki durumun karşılaştırmalı olarak görülmesi amacıyla oluşturulmuştur. Kaldı ki yapılan analizlerde,

söz konusu savunmaya benzer şekilde Sahibinden satışları içerisinde yüksek paya sahip olduğu ifade edilen düşük ilan sayılı paketlerin fiyatlarının yurt dışı rakiplerin fiyat ortalamalarına yakın seyrettiği sonucuna ulaşılmıştır.

(457) Facebook Marketplace’in Rekabet Baskısı ve Google’a İlişkin Savunmalar

- Savunmada, Soruşturma kapsamında Facebook’un Sahibinden üzerindeki rekabet

baskısının sınırlı düzeyde kaldığının ifade edilmesine karşın Sahibinden’in bir pazar

gerçeği olarak Facebook Marketplace’i kendisine bir rakip olarak gördüğü, ayrıca

Google’ın da Sahibinden’in faaliyet gösterdiği pazara girmeyi planladığına yönelik

duyumlarının mevcut olduğu ifade edilmektedir.

(458) Soruşturma kapsamında Facebook tarafından sunulan hizmetin, Sahibinden’in sunduğu hizmetle benzerlik gösterse de işleyişte aralarında büyük farklılıkların bulunduğu açıklanmış, bu çerçevede Facebook Marketplace’ın mevcut durumda Sahibinden üzerindeki rekabet baskısının çok sınırlı düzeyde kaldığı ortaya konmak suretiyle gelecekte bu baskının artabileceği değerlendirilmiştir. Google’ın Sahibinden’in faaliyet gösterdiği pazara girmeyi planladığına yönelik kesin bir veri söz konusu olmadığından potansiyel rekabete ilişkin olarak ilave bir değerlendirme yapılmasına gerek görülmemiştir.

(459) Oto Galeri ve Emlakçıların Gelirleri İçinde Sahibinden’e Yapılan Ödemelerin Oranına İlişkin Savunmalar

- Savunmada, dosya kapsamında oto galeri ve emlakçılara gönderilen anketlerle aşırı

fiyat iddialarını bertaraf eden bilgilerin açığa çıkarıldığı, bu kapsamda ulaşılan genel

sonuca iştirak edilmekle birlikte her iki sektörde de elde edilen gelirlerin büyük ölçüde

kayıt dışı olması nedeniyle oto galerici ve emlakçıların gerçek gelir tutarlarının beyan

edilenin hayli üzerinde olduğunun, bu sebeple Sahibinden’e yapılan ödemelerin oto

galerici ve emlakçıların toplam gelirleri içindeki payının esasen Soruşturma

dosyasında yer verilen orandan daha düşük olduğunun ve Sahibinden’e yapılan yıllık

toplam ödemelerin yıllık toplam gelirler içindeki payının oto galericilerin ve

emlakçıların tamamı için %0-5 aralığında olduğunun düşünüldüğü ifade edilmektedir.

(460) Soruşturma tarafınca iddia edilen oto galerici ve emlakçıların kayıt dışı gelirlerine ilişkin olarak herhangi bir somut veri sunulmadığından, varsayımlara dayalı olarak bir değerlendirme yapılması uygun görülmemiştir.

I.3.8. Genel Değerlendirme

(461) 4054 sayılı Kanun’un hâkim durumun kötüye kullanılmasını düzenleyen 6. maddesi anlamında, tüketici refahını doğrudan azaltan bir uygulama olarak, aşırı fiyatlama davranışı kötüye kullanma niteliğindedir. Bu çerçevede, Sahibinden’in dosya konusu hizmetlerin sunumunda aşırı fiyatlama davranışında bulunup bulunmadığı incelenmiştir.

(462) Hakkında soruşturma yürütülen Sahibinden’in;

- Kurumsal üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform

hizmeti,

- Kurumsal üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti,

- Bireysel üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform

hizmeti,

- Bireysel üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti

pazarlarında hâkim durumda bulunduğu sonucuna ulaşılmıştır.

(463) Soruşturma kapsamında Sahibinden’in ilgili pazarlarda kurumsal üyelere uyguladığı

fiyatların aşırı fiyat teorisi çerçevesinde değerlendirilmesi kapsamında yapılan fiyat-

maliyet analizi sonucunda;

i) İlan sayısına bağlı maliyet ayrıştırması yaklaşımında Sahibinden’in 2018-2020 döneminde emlak kategorisinde ortalama %(…..); vasıta kategorisinde ortalama %(…..) kârlılık ile çalıştığı,

ii) Tüm kategoriler için katlandığı maliyetin, emlak ve vasıta kategorisinde sunulan hizmetten elde edilen gelirle finanse edildiği kabulü altında yapılan hesaplamada Sahibinden’in 2018-2020 döneminde vasıta ve emlak kategorisi birlikte olmak üzere ortalama %(…..) kârlılık ile çalıştığı

tespit edilmiştir.

(464) Bu tespitler dorultusunda, Sahibinden’in 2018-2020 yıllarında emlak ve vasıta

kategorilerinde ilgili pazarlarda uyguladığı fiyatların maliyetlerini önemli ölçüde aştığı

değerlendirilmektedir. Öte yandan, aşırı fiyatın tespitinde kullanılan ekonomik değer testi

kapsamında makul kâr marjının ne ölçüde aşırı fiyatın göstergesi olacağı konusunda

kabul görmüş bir kural olmadığından [216] Sahibinden’in kârlarının aşırı fiyatlamayı

destekleyip desteklemediği hususunda rakiplerin fiyatları ile karşılaştırma yapılmıştır.

(465) Soruşturma kapsamında yapılan fiyat karşılaştırma analizinde ise;

 Emlak kategorisinde;

i) 4 ilan paketi itibarıyla Sahibinden’in fiyatlarının, rakip fiyatlarından ortalama olarak 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazla olduğu, ii) 2018-2020 döneminde Sahibinden’in en çok satan paketleri 25-10-35 ilan sayılı paketlerinin liste fiyatlarının %(…..) oranında artış gösterdiği ve ilgili dönemde indirimli fiyatlardaki artış oranının da liste fiyatlarına yakın bir şekilde sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) arttığı;

 Vasıta kategorisinde;

i) 1. Bölge 15 ilanlık paket bakımından Sahibinden 2018 yılında bir önceki yıla göre %(…..); 2020 yılında bir önceki yıla göre %(…..) fiyat artışı gerçekleştirmiştir. 2018- 2019 döneminde ise fiyatlar sabit kalmıştır. Sahibinden’in liste fiyatı ile en yüksek fiyat uygulayan rakibin fiyatı karşılaştırıldığında ise Sahibinden’in liste fiyatının 2018 yılında (…..) kat; 2019 yılında (…..) kat; 2020 yılında (…..) kat daha fazla olduğu, ii) 2018-2020 döneminde Sahibinden’in en çok satan paketleri 5-10-15 ilan sayılı paketlerinin liste fiyatları sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) oranında artış göstermiştir. İlgili dönemde indirimli fiyatlardaki artış oranının ise sırasıyla %(…..), %(…..) ve %(…..) olduğu

tespit edilmiştir.

(466) Bu verilere göre, 2018-2020 yılları arasında kurumsal üyelere uygulanan fiyatlar

bakımından emlak kategorisinde Sahibinden’in fiyatlarının rakiplerine kıyasla önemli [216] CMA Pfizer-Flynn kararında (para. 5.227) ve İtalyan rekabet otoritesi Autorità Garante per la

Concorrenza e il Mercato (AGCM) Aspen kararında (par. 317), fiyatın aşırılığına ilişkin eşiği belirlemek

için Komisyon’un Deutsche Post kararına (COMP/ C-1/36.915 – Deutsche Post AG. OJ L-331/40,

15.12.2001) atıfta bulunmuştur. Komisyon bu kararda, Deutsche Post tarafından diğer AB Üye

Devletlerinden posta teslimi için talep edilen fiyatın, tahmini ortalama dağıtım maliyetlerinden %25 daha

yüksek olduğunu belirtmiş ve böyle bir fiyat/maliyet farkını "aşırı" olarak değerlendirmiştir. Albion II

kararında (CAT ruling in Albion II, para. 260–274) ise CAT, Dwr Cymru'nun Albion'a yüklediği erişim

fiyatının maliyetlerinden %46 daha yüksek olduğu sonucuna varmıştır. Mahkeme United Brands testine

göre erişim fiyatı ile maliyetler/karlar arasındaki farkın "aşırı" olduğu sonuca varmıştır.

ölçüde yüksek olmadığı, ancak vasıta kategorisinde 2018 ve 2019 yıllarında fiyat farklarının yüksek olduğu sonucuna ulaşılmıştır..

(467) Bununla birlikte, Sahibinden tarafından uygulanan yüksek fiyatların tüketici refahına etkisine ilişkin yapılan değerlendirmede, Sahibinden’in incelenen fiyatlarının vasıta kategorisinde oto galericiler veya emlak kategorisinde emlakçıların kârlılığı üzerinde mevcut şartlar altında bir etkisinin gözlemlenmediği, başka bir deyişle bu aşamada emlakçılar ve galericilerden oluşan kurumsal müşterilerin faaliyetlerini zorlaştıracak bir etkisinin bulunmadığı tespit edilmiş, ayrıca Sahibinden tarafından uygulanan fiyat artışlarının nihai tüketiciye yansıtıldığına yönelik somut bir tespit yapılmamıştır.

(468) Aşırı fiyat teorisine göre, bir ihlal tespiti yapılabilmesi için doğrudan tüketici zararının ortaya konulması gerekmekte olup, dosya kapsamında bu yönde bir tespit yapılmadığından, incelenen döneme ilişkin olarak kurumsal üyelere uygulanan fiyat bakımından bu aşamada Sahibinden’in aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi hükmünü ihlal etmediği sonucuna varılmıştır.

(469) Sahibinden’in ilgili pazarlarda bireysel üyelere uyguladığı fiyatların aşırı fiyat teorisi çerçevesinde değerlendirilmesi kapsamında yapılan fiyat-maliyet analizi sonucunda; Sahibinden’in emlak kategorisinde bireysel üyelere yönelik sunduğu hizmetin kâr marjının, 2018 ve 2019 yılında %(…..) seviyesinde, 2020 yılında %(…..) seviyesinde gerçekleştiği, vasıta kategosinde ise 2018 yılında %(…..), 2019 ve 2020 yılında %(…..) seviyesinde gerçekleştiği tespit edilmiştir.

(470) Bireysel üyelerin emlak ve vas ı ta satış faaliyetlerine yönelik çevrimiçi platform hizmeti pazarında S ahibinden ile rakiplerinin fiyatlar ının karş ılaştırılması analizinde ise;

- Emlak kategorisinde 2018 yılında Sahibinden’in bireysel müşterilerine sunduğu

hizmetin fiyatının, kendisinden sonra en yüksek fiyatı uygulayan rakibinden (…..) kat

, 2019 yılında (…..) kat ve 2020 yılında (…..) [217] kat daha fazla olduğu;

- Vasıta kategorisinde ise 2018 yılında Sahibinden’in bireysel müşterilerine sunduğu

hizmetin fiyatının, kendisinden sonra en yüksek fiyatı uygulayan rakibinden (…..) kat,

2019 yılında (…..) kat ve 2020 yılında (…..) [218] kat daha fazla olduğu

tespit edilmiştir.

(471) Söz konusu her iki kategori bakımından da 2018-2020 yılları arasında Sahibinden’in fiyatlarının rakiplerine kıyasla önemli ölçüde yüksek olmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu çerçevede incelenen döneme ilişkin olarak bireysel üyelere uygulanan fiyat bakımından da bu aşamada Sahibinden’in aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi hükmünü ihlal etmediği sonucuna varılmıştır.

217 Bahse konu oranlar bireysel müşterilerin aynı yıl içerisinde vasıta kategorisinde iki ve üzeri ilan verdiği varsayımı altında Sahibinden’in uyguladığı kademeli fiyatlandırma modeli nedeniyle 2019-2020 yılları için sırasıyla (…..) ve (…..) kat olacaktır.

218 Bahse konu oranlar bireysel müşterilerin aynı yıl içerisinde vasıta kategorisinde iki ve üzeri ilan verdiği varsayımı altında Sahibinden’in uyguladığı kademeli fiyatlandırma modeli nedeniyle 2018-2020 yılları için sırasıyla (…..), (…..) ve (…..) kat olacaktır.

J. SONUÇ

(472) 15.10.2020 tarihli ve 20-46/627-M sayılı Kurul kararı uyarınca yürütülen soruşturma ile

ilgili olarak düzenlenen Rapor’a ve Ek Görüş’e, toplanan delillere, yazılı savunmalara ve

incelenen dosya kapsamına göre,

a) Hakkında soruşturma yürütülen Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticaret AŞ’nin, “kurumsal üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti, kurumsal üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti, bireysel üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti, bireysel üyelerin vasıta satış faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti” pazarlarında hâkim durumda bulunduğuna,

b) Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticaret AŞ’nin 2018-2020 döneminde anılan pazarlarda aşırı fiyatlama yoluyla 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 6. maddesi hükmünü ihlal etmediği ve dolayısıyla aynı Kanun’un 16. maddesi uyarınca adı geçen teşebbüse idari para cezası uygulanmasına gerek olmadığına

gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açık

olmak üzere, OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.