ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi'nin sermayesinin tamamının Corio N.V.

Rekabet Kurumu Başkanlığından,

REKABET KURULU KARARI

A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER

10

Başkan: Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI

Üyeler: Tuncay SONGÖR, Süreyya ÇAKIN, Mehmet Akif ERSİN,

Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE

B. RAPORTÖRLER: Aydın ÇELEN, Nazlı UĞURLU

-Mehmet Özgür ÜRETEN

Zeytinoğlu Cad. Çevre Sitesi 13 B Blok Daire: 6 Kar: 2 Akatlar

Beşiktaş, İstanbul

-Murat Bahadır TÜLÜNAY

Ferah Mah., Mehmet Akif Ersoy Cad. Çamlıca Konakları Sitesi

C 15 Üsküdar, İstanbul

-ACT Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.

Sümbül Sok. Gönüller Aralığı Çıkmazı No:6, 1.Levent, İstanbul E. DOSYA KONUSU: ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi’nin sermayesinin tamamının Corio N.V. ve kontrolündeki Corio Real Estate Espana S.L., VIB North America B.V., Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. tarafından devralınması işlemine izin verilmesi talebi.

F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 28.5.2008 tarih ve 3297 sayı ile giren ve en son 20.6.2008 tarih ve 3894 sayı ile eksiklikleri tamamlanan bildirim üzerine, 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 7. maddesi ile 1997/1 sayılı Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ’in ilgili hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 20.6.2008 tarih ve 2008-3- 95/Öİ-08-AÇ sayılı Birleşme/Devralma Raporu, 20.6.2008 tarih ve REK.0.07.00.00- 120/102 sayılı Başkanlık Önergesi ile 08-43 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek karara bağlanmıştır.

G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da;

- Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesine dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Tebliğ kapsamında izne tabi bir devir işlemi olduğu, bununla birlikte devralma işlemi ile ilgili pazarda 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi çerçevesinde yeni bir hakim durumun yaratılmasının veya mevcut bir hakim durumun güçlendirilerek, rekabetin önemli ölçüde sınırlandırılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilebileceği,

- Öte yandan izne tabi olduğu anlaşılan devralma işlemini Rekabet Kurulu’nun izni olmaksızın gerçekleştiren devralan konumundaki şirketler Corio N.V., Corio Real Estate Espana S.L., Bocan B.V., VIB North America B.V. ve Hoog Catherijne B.V.’nin her birine 4054 sayılı Kanun’un 5728 sayılı Kanun’la değişik 16. maddesinin (b) bendi uyarınca 10.000 YTL (on bin YTL) idari para ceza verilmesi gerektiği,

kanaat ve sonucuna ulaşıldığı ifade edilmiştir.

H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME

H.1. Taraflar

H.1.1. Devralan Taraflar (Alıcılar): Corio N.V., Corio Real Estate Espana S.L. (Corio Espana), VIB North America B.V. (VIB), Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. (Hoog)

Corio N.V., Hollanda yasaları uyarınca kurulmuş başlıca faaliyet alanı dünya çapında varlıklara yatırım yapmak olan, Türkiye’de ise alışveriş merkezleri yapımı ve işletimi işi ile iştigal eden halka açık bir şirkettir. Kontrolüne sahip olduğu şirketlerin tamamı özellikle AVM gibi gayrimenkul yatırımı projeleri ve bu projelerin yönetimi için kurulmuş şirketlerdir.

Corio N.V., VIB’in hisselerinin tamamına; dolaylı olarak da Corio Espana’nın, Bocan B.V.’nin ve Hoog’un hisselerinin tamamına sahiptir. Tablo 1’de Corio N.V.’nin Türkiye’de hissesine sahip olduğu şirketler, bu şirketlerdeki payları ve bu şirketlerin sahibi olduğu alışveriş merkezleri (AVM), Tablo 2’de ise Corio N.V. ve kontrolündeki şirketlerin Türkiye’de elde ettikleri cirolar gösterilmektedir.

Tablo 1 - Corio’nun Hissesine Sahip Olduğu Şirketler

Tan Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Pazarlama ve Ticaret

A.Ş. Teraspark Denizli (.….)

Akkoza

(Kaynak: Bildirim Formu)

Tablo 2 - Corio Grubu 2007 yılı Ciroları

2007 Cirosu Şirket Adı Ciro'nun Temelini Oluşturan Faaliyet (YTL) Corio Grubu Tüm Türkiye faaliyetlerinden elde ettiği ciro (.….) Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Akmerkez AVM'nin bağımsız bölümlerinin

Ortaklığı A.Ş. kiralanmasından elde edilen kira geliri (.….) Tan Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm

Ltd. Şti “365” AVM

(.….) GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş. -

(.….) Corio Yatırım Holding A.Ş. -

(.….) Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti -

Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve (.….) Ticaret A.Ş. -

Üçgen Bakım ve Yönetim Hizmetleri Akmerkez AVM'nin bağımsız bölümlerinin

(Kaynak: Bildirim Formu)

Tablo 2’den görüldüğü üzere GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş., Corio Yatırım Holding A.Ş., Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti. Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Ticaret A.Ş. ve Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım A.Ş.’nin 2007 cirosu yoktur.

Corio Espana’nın yönetim kurulu üyeleri; Inigo Yllera Cabaleros, Gerardus Henricus Wilhelmus Groener, Jan Gerard Hars’dan, Corio N.V.’nin yönetim kurulu üyeleri ise, Gerardus Henricus Wilhelmus Groener, Frederic Yves Marie Fontaine, Jan Gerard Hars’dan oluşmaktadır. VIB, Bocan B.V. ve Hoog’un yönetim kurulu yoktur ancak yönetici müdürleri Corio N.V.’dir.

H.1.2. ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi (ACT 4)

130

ACT 4 18.2.2008 tarihinde yatırım amaçlı kurulmuştur. Şirket Malatya Belediye Encümeni kararı ile Malatya ilinde (……….) metrekare büyüklüğündeki arsanın satışı için düzenlenen ihaleye (………..) tarihinde katılmıştır ve Belediye, (………..) YTL karşılığında 1795 sayılı Belediye Encümeni kararı ile ihaleyi şirkete vermiştir. Alıcılar söz konusu gayrimenkul üzerinde 2010’da tamamlanacak olan bir alışveriş merkezi inşa edeceklerdir.

Tablo 3 - ACT 4 sermaye yapısı

Hissedarın Adı Payı(%)

Act 1 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi 96,00

Acteeum Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Yatırım ve Ticaret Limited

(Kaynak: Bildirim Formu)

140

Şirketin yönetim kurulu üyeleri; Tomasz Jakub Szewcyk, Murat Bahadır Tülünay, Mehmet Özgür Üreten’den oluşmaktadır.

H.1.3. Devreden Taraflar: ACT 1 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. (ACT 1), Acteeum Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Yatırım ve Ticaret Limited Şirketi (Acteeum), Tomasz Jakub Szewczyk, Murat Bahadır Tülünay, Mehmet Özgür Üreten

ACT 1’in sermaye yapısına Tablo - 4’te yer verilmiştir:

150

Tablo 4 - ACT 1’in sermaye yapısı

Hissedarın Adı Payı (%)

Acteeum Partnership Operations B.V. 95,00

Acteeum Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Yatırım ve Ticaret Limited

(Kaynak: Bildirim Formu)

Acteeum Partnership Operations B.V. profesyonel yatırımcılara gelişmekte olan ülkelerde gayrimenkul yatırım ve geliştirme hizmeti veren ve özellikle Türkiye, Ukrayna ve Ermenistan’da perakende gayrimenkul yatırımı projelerine odaklanan bir gayrimenkul yatırım şirketidir. Acteeum ise Acteeum Partnership Operations B.V.’nin Türkiye’deki ayağıdır ve sermaye yapısına tablo 5’te yer verilmiştir:

Tablo 5 - Acteeum’un sermaye yapısı

Hissedarın Adı Payı (%)

Acteeum Limited 95,00

Acteeum Partnership Operations B.V. 5,00

Toplam 100,00

(Kaynak: Bildirim Formu)

Acteeum ACT 1 ve ACT 4’ün yanı sıra, ACT 2 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş., ACT 3 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş., ACT 5 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş., ACT 6 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.’nin de kontrolüne sahiptir. ACT 1-6 şirketlerinin tamamı özel yatırım araçları olup çeşitli gayrimenkul projeleri için kurulmuşlardır ancak ACT 1,2,3,5 ve 6’nın bildirim tarihi itibarıyla devam eden aktif bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır.

170

1.2.2008 tarihinde kurulan ACT 1’in henüz elde ettiği bir ciro yoktur. Acteeum’un 2007 yılı cirosu ise (…………..) YTL’dir.

ACT 1’in yönetim kurulu üyeleri; Henrik Stig Möeller (YK başkanı), Arne Bongenaar (YK başkan yardımcısı), Tomasz Jakub Szewcyk, Murat Bahadır Tülünay, Mehmet Özgür Üreten’den oluşmaktadır. Acteeum’un şirket müdürü ise Murat Bahadır Tülünay’dır.

H.2. İlgili Pazar

180

1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan diğer ürünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır.

Corio N.V. tarafından, Miratur Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş.’nin sermayesinin tamamının devralınmasına ilişkin 5.4.2007 tarihli, 07-30/298-114 sayılı Kurul kararında ilgili ürün pazarı “inşaat ve gayrimenkul yatırımı pazarı” ilgili coğrafi pazar ise devre konu teşebbüsün faaliyetleri açısından herhangi bir coğrafi sınırlama olmaması dikkate alınarak, “Türkiye Cumhuriyeti Sınırları” olarak tespit edilmiştir. Yine Corio’nun taraf olduğu benzer bir dosyada ise 8.2.2007 tarihli 07-13/95-25 sayılı Kurul kararıyla ilgili ürün pazarı “alışveriş merkezi işletmeciliği”, ilgili coğrafi pazar ise alışveriş merkezinin Denizli’de bulunması sebebiyle “Denizli ili” olarak tespit edilmiştir.

Başvuru konusu işlemde Alıcılar, İstanbul, Denizli, Ankara ve Adapazarı illerinde alış veriş merkezi işletmeciliği işi ile iştigal etmektedirler. Devre konu ACT 4 ise henüz herhangi bir faaliyette bulunmamakla beraber, Malatya’da AVM yapılabilecek bir arsanın ihalesini kazanmış durumdadır. İlgili ürün pazarı “inşaat ve gayrimenkul

yatırımı pazarı”, ilgili coğrafi pazar “Türkiye Cumhuriyeti Sınırları” olarak belirlendiği taktirde, ACT 4’ün henüz yeni kurulmuş olması ve şirketin yatırım aşamasında olması nedeniyle ilgili ürün pazarında henüz bir pazar payına ve gelire sahip olmamasından dolayı, bildirim konusu işlem sonucunda tarafların toplam pazar payında bir değişiklik olmayacaktır.

İlgili ürün pazarı “alışveriş merkezi işletmeciliği” ve ilgili coğrafi pazar “Malatya ili” olarak belirlendiğinde ise yine hem ACT 4’ün henüz yeni kurulmuş olması, şirketin yatırım aşamasında olması nedenleriyle ilgili ürün pazarında henüz bir pazar payına ve gelire sahip olmamasından dolayı hem de Corio N.V.’nin Malatya’da herhangi bir faaliyeti bulunmamasından dolayı devralma, pazarda yoğunlaşmaya yol açmayacaktır.

Bununla beraber AVM işletmeciliği işinin uluslararası bir boyutu olduğunu da göz önünde bulundurmak gerekmektedir. Corio N.V., Acteeum Grup gibi teşebbüsler uluslararası çapta alışveriş merkezi işletmeciliği işi ile iştigal etmektedirler. Bu nedenle ilgili pazarı sadece il çapında değil de uluslararası boyutta da değerlendirmek gerekebilmektedir.

28.1.2008 tarih ve 06-04/56-M sayılı İlgili Pazarın Tanımlanmasına İlişkin Kılavuz’un 20. maddesinde “…inceleme konusu işlem, gerek ürün gerekse de coğrafi açıdan olası alternatif pazar tanımları çerçevesinde rekabet açısından endişeler yaratmıyor ya da alternatif tüm tanımlar açısından rekabeti bozucu bir etki söz konusu oluyorsa pazar tanımı yapılmayabilir.” denilerek rekabetçi endişe yaratmayan işlemlerde Kurul’un ilgili pazar tanımlamayabileceği ifade edilmiştir.

Bu çerçevede yoğunlaşma yaratmayacağı kanaatine varılan dosya konusu işleme ilişkin ilgili ürün pazarı ve ilgili coğrafi pazar tanımı yapılmasına gerek olmadığı sonucuna varılmıştır.

230

H.3.Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme

H.3.1. İşlemin Değerlendirilmesi

Bildirim konusu işlem, ACT 4’ün hisselerinin tamamının Corio Espana, Corio N.V., Bocan B.V., VIB ve Hoog (hep birlikte Alıcılar) tarafından devralınmasıdır. ACT 4’ün devir sonrası hissedarlık yapısına aşağıda yer verilmektedir.

Tablo 6 - ACT 4’ün devir sonrası hissedarlık yapısı

Hissedarın Adı Payı (%)

Corio Real Estate Espana S.L. 99,96

(Kaynak: Bildirim Formu)

Tablo 6’de yer alan tüm şirketler Corio N.V.’nin kontrolündedir. İşlem sonucunda ACT 4’ün mutlak kontrolünün Corio N.V. tarafından devralınıyor olmasından dolayı işlem 1997/1 sayılı Tebliğ’in 2. maddesi anlamında bir devralma işlemidir.

Bunun yanı sıra yalnız Corio Grubu’nun Türkiye’de elde ettiği 2007 yılı toplam cirosunun bildirim formunda yer aldığı üzere (…………...) YTL (………………………… YTL) olması nedeniyle 1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesinde belirtilen 25 milyon YTL ciro eşiğinin aşılmasından dolayı diğer verilere bakılmaksızın, anılan işlem izne tabidir.

Alıcılar, Malatya’da AVM yatırımı yapmak istemektedirler ve ACT 4’ün Malatya’daki arsa ihalesini kazanmasının ardından ihaleyi kazanan Şirket’i satın almak ve ihale bedelini Belediye’ye ödemek suretiyle söz konusu arsayı da almış olacaklardır. Gayrimenkul üzerindeki söz konusu AVM yatırımlarını 2010 yılında tamamlamayı planlayan Alıcılar, yatırımın tamamlanmasının ardından AVM’nin yönetimini de üsteleneceklerdir.

Dosya mevcudu bilgilerden, ACT 4’ün yeni kurulduğu, henüz yatırım aşamasında bulunması ve herhangi bir faaliyette bulunmuyor olması nedenleriyle henüz ciro ve pazar payına sahip olmadığı anlaşılmıştır. Bu sebeple bildirim konusu işlemin gerçekleşmesi sonucunda, tüm ilgili pazar tanımları altında, tarafların toplam pazar payında bir değişiklik olmayacaktır.

H.3.2. İşlemin Rekabet Kurulu’nun İzni Olmaksızın Gerçekleştirilmesi

4054 sayılı Kanun’un 5728 sayılı Kanun ile değişik 16. maddesinin (b) bendi, izne tabi birleşme veya devralma işlemlerinin Kurul’un izni olmaksızın gerçekleştirilmesi halinde idari para cezası öngörmüştür. Devralmaya konu olan işlemi düzenleyen 29.4.2008 tarihli Hisse Alım Sözleşmesi’nin 7. maddesi olan “Kapanış Sonrası İşlemler” bölümünde 7.1.madde olan “Rekabet Kurulu Başvurusu” adlı kısım şu şekildedir:

“(……………TİCSRİ SIR…………..).

(……………TİCSRİ SIR…………..).

.”

280

Aynı sözleşmenin 1. maddesi olan “Tanımlar”da ise “Kapanış”,

“Madde 2’de tanımlanan Satın Alınan Hisseler’in mülkiyetinin tamamen geçerli olacak şekilde Alıcı’ya devredilmesini ve işlemin 29 Nisan 2008 tarihinde madde 6 uyarınca kesinleşmesini ifade eder.”

şeklinde tanımlanmıştır.

Dolayısıyla devir işlemi 29.4.2008 tarihi itibarıyla Kapanışla beraber gerçekleşmiştir. Kurum kayıtlarına 20.6.2008 tarih, 3894 sayı ile giren yazıda ACT 4’ün Malatya Belediyesi’nin Malatya’da bulunan arsanın satışı için düzenlediği ihaleyi (……….) tarihinde (……………) YTL bedel karşılığında kazandığı, ihale koşulları uyarınca alım bedelinin 6.5.2008 tarihinde ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir.

(……………TİCSRİ SIR…………..). ACT 4’ün 6.5.2008 tarihinde Belediye’ye ihale bedelini ödemek zorunda olması nedeniyle, satıcılar şirket esas sermayesinin

1

tamamına tekabül eden 60.000 adet hisseyi alıcılara devretmiş ve alıcılar da Hisse Alım Sözleşmesi tarihi itibarıyla ihale bedelini Belediye’ye zamanında ödeyebilmek amacıyla hisseleri satın almışlardır. Mevcut durumda alıcılar, şirketin hissedarı olarak kaydedilmiş bulunmaktadır fakat henüz şirketin yönetim kuruluna alıcıları temsilen herhangi bir yönetim kurulu üyesi atanmamıştır.

Bu çerçevede Rekabet Kurulu’nun izni olmadan söz konusu hisse devrini gerçekleştiren, devralan teşebbüs olan Corio N.V.’ye, 4054 sayılı Kanun’un 5728 sayılı Kanun’la değişik 16. maddesinin (b) bendi uyarınca, gayri safi gelirlerinin binde biri oranında idari para ceza uygulanması gerekmektedir. Dosya mevcudu bilgi ve belgeden, Corio Grubu’nun Türkiye’deki faaliyetlerinden elde ettiği cirosunun (…………..) YTL olduğu anlaşıldığından, para cezasının bu ciro üzerinden hesaplanması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

310

I. SONUÇ

Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre;

1- Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye

dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı “Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken

Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ” kapsamında izne tabi olduğuna, işlem

sonucunda aynı Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hakim durum yaratılmasının

veya mevcut hakim durumun güçlendirilmesinin ve böylece ilgili pazarda

rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmadığına, bu nedenle

bildirim konusu işleme izin verilmesine,

2- Bununla birlikte söz konusu işlemin Rekabet Kurulu’nun izni olmaksızın

gerçekleştirilmesi nedeniyle Corio N.V.’ye 4054 sayılı Kanun’un 5728 sayılı

Kanun’la değişik 16. maddesinin birinci fıkrası (b) bendi uyarınca Corio Grubunun

Türkiye’de elde ettiği cironun % 0,1 (binde bir)’i oranında olmak üzere (……….)

(……………………….) YTL idari para cezası verilmesine,

OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.

1 60.000 hisse için, şirketin sermayesinin henüz ödenmemiş olması nedeniyle 1 YTL bedel ödenmiştir.